北京
7.20北京土拍，发生了一件怪事。
25家房企围坐一堂，只为争抢一宗昌平地块，可位置既算不上昌平南，也不在北清路南，而是出自沙河。
作为昌平最不受宠的小儿子，怎么就成了开发商眼里的香饽饽？
当时我的想法是，嗯，临铁5万+，做朱辛庄平替挺好，确实该抢。
直到看见了梧桐星宸的项目PPT，我才发现，狭隘了。
沙河高教园的买入逻辑，远不止于此。
本周六我们第一波安排了梧桐星宸的看房团，感兴趣的宝加小助理xlszhuli报名，备注梧桐星宸。
01
昌平买房，选错=错过
为什么说昌平买房，选错就相当于错过。
因为昌平的新房库存不等人。
我依稀记得当年坐到8号线尽头去看万橡悦府，出站除了能看到地铁和大片空地，怎一个荒字了得。
内心暗暗吐槽，怪不得这么便宜都没人买。
后来再听到消息，是有人在微博发帖高价求购一套万橡悦府。
再后来，龙湖云璟消失的2号楼，清退难求的建发文源府，几乎开盘售罄的越秀星樾，一次又一次向我们说明：
昌平买房，没有试错机会。
现在摸到规律的粉丝只要有新盘就要试一把，主打一个重在参与，买到就是命中注定，买不到就等更好的。
买昌平，本质是在买和海淀的价差+距离，北五环附近的新盘差别不会太大，板块不用卡太死。
但当年依然有人400多万拿下万橡悦府的89三居，含泪怒赚多少钱你们自己算算。
没办法，谁让人家先一步看到了朱辛庄璀璨的现在。
我想说的是，昌平买房想要一击即中，要看现在，更要看未来。
02
5.5万/平的沙河高教园
如果不是土拍太激烈，如果不是首开拿了这块地，沙河高教园可能还是京楼里的小透明。
多数人对于沙河高教园可能只有模糊的概念，知道有地铁，有大学城。
其实沙河高教园是一块相对完整的区域，目前片区内已有8所大学入驻大学城，什么中财、北师大、北邮、北航、外交学院......更强调的是创新和职住平衡。
从高教园地铁站出来，整整齐齐一排小吃街，梦回当年的大学时光。
往南1站有隆兴购物广场，往南3站是朱辛庄的万科TBD。
说白了，现在的新盘梧桐星宸，下限就是个五环临铁盘，能满足刚需同学的通勤需求，昌平线5站地直达西二旗，7站上地。
30分钟左右到海淀的通勤效率，底层逻辑还是承接海淀外溢。
昌平新盘能接得住外溢，也就稳了。
我去绿中介搜了一下当年北京刚需很爱的北街家园，距离地铁站1.6公里。
15年楼龄的老房子，物业一般，人车也不分流，但依然不影响现在二手挂价已经4.9-5.2万/平。
那你说现在5万5的新盘指导价，买入沙河高教园问题大吗？
03
大学城，意味着人才
之前我们讲过，买房要追规划，本质追着人走。
人在哪，配套就在哪，留住人才等于留住了生产力，经济有了保证，还怕板块房价没支撑？
回顾中关村的发展史，其实整体逻辑很像。
从1988年的北京市高新技术产业开发试验区，到中关村科技园，就是靠科教智力和人才资源的密度来拉升。
这一点，正在梧桐星宸周边兑现。
从整个大生态来讲，沙河高教园的大百万配套，就是整个580万方的世界大学城。
整个区域大体分为高校学府区、生活居住区、公共服务配套区三个部分，高精尖人才的浓度极高。
公共服务部分以景观生态为轴，内部规划了31万平的住宅大盘和TOD综合体、商业综合体、一所高中、一所九年一贯制学校，还有体育中心等等，浓缩形成了内部的小百万配套。
内部配置和日本驻波大学城的形式很像，有人才有产业有配套，未来有望比肩五大世界一流大学城，潜力不可估量。
一个未来啥都不缺的片区，板块属性正在由“园”向着“城”转变。
配套的本质是服务于人才，留住人才，就留住了板块房价的支撑力。
顺着这条线，我们可以看到沙河高教园的未来。
在整体规划图里找了一下梧桐星宸的位置，它在公共服务配套区内，也就是整个大配套中心的中心。
且从目前布局来看，未来的住宅供应会出现在西北侧居住区。
换句话说，小配套也好，大配套也罢，“双百万”配套服务于一个住区，6不6？
看懂了这个片区的逻辑，买入梧桐星宸，就是做第一个吃螃蟹的人。
目前我们拿到的面积段是59-75-85-99-124-127的一到四居，最终以开发商输出为准，算下来总价325万起，想看户型图的加小助理xlszhuli。
听说周边大学还有团购优惠，加小助理xlszhuli咨询~
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