京楼真实底色，割肉换量

年底了，北京楼市进入了一个奇怪的周期。

开发商卖不动，买房人不敢买，渠道带看认购红火但转签为0，新房二手房集体扑街，整体市场萎靡，但地价反而在上涨...

如此割裂的迹象，到底哪个才是北京楼市的真相？

别急，我们一个一个来说：

二手房市场

陷入“割肉”、“比价”的怪圈

先从普降最为明显的二手市场说起吧，来看看当下二手市场里几个触目惊心的成交案例：

• ①中关村学区房蜂鸟家园，50㎡开间户型前段时间以总价617w成交，该小区同户型最高价格达1028w，总价相差411w
• ②京北四环总价750w房源，折扣70w出售，当晚成交，降幅10%
• ③西城金融街、海淀清河、亦庄河西等板块，对标今年小阳春高点价格下跌5-10%
• ④顶级学区西城月坛、东城和平里等板块价格同样无法幸免，缩水最多的德胜，对比21年高点下跌7%
• ⑤通州更惨，房价一路回到六年前，对比21年全区平均下跌15%左右。

哪怕是降价走量，在10月份二手房数据呈现上，环比9月成交仍然下跌了3608套，10月成交还达不到今年7月之前的平均水平。

要解释这一原因，还得把时间线推回到3个月以前。

8月下旬市场一片低迷，zf放出信号，解除限购，买方卖方都在蠢蠢欲动。

9月新政落地，开局时，游戏里的每个角色都在狂欢，市场很久没这么热闹了。

但两三周后，所谓的长尾效应，却基本落在了这场新政带来的负面影响，持续性库存积压，二手危机开始显现。

10月至今，楼市表面还看得过去，内里暗病不断，二手市场矛盾进一步升级。

新政这把双刃剑，当初面向改善客群，利好直指新房市场，本想靠这只无形的手，完成二手流通+新房去化+抬升地价+增收财政这一套看起来天衣无缝的动作。

结果没想到，二手房和新房的置换链，啪，断了！

旧的卖不掉，新的买不了，领跑新房1-3个月的二手市场，终究折在了北京入冬的寒风里。

不过好消息是，从11月初到现在，二手市场挂牌量并没有继续上涨，二手中介也表示，带看在逐渐好转。

上周末链家实时成交数据显示，周六日分别成交370/449套，比以往淡季周末上涨近50%。

那这是不是说明，价格降到位了，市场会迎来一个触底回暖呢？

期待市场能在年前完成自救，大家一起过个好年！

新房市场

清退加量+房价普降。

无独有偶，作为和二手市场捆绑的好兄弟，新房当然好不到哪去。

甚至可以说，当下新房正在经历二手房熬过的最惨痛阶段。

除了极个别热门盘不仅没有放下姿态，反而高高在上卡资格外，大多数新盘都在主动做折扣房源、延长付款周期，部分项目甚至可以给到半年以上。

尽管如此，清退仍在走高，自渠、中介的成交都不乐观。

据说前不久崔各庄的晓风印月最低单价下探到了6.9w，虽然是不太好的楼层，但价格也几乎快要对标昌平南。

赶着上周末我们带了5组粉丝到现场，反馈都还不错。

还有和光悦府，120㎡低楼层能做到7w出头，170㎡大户型高层缺还坚挺着8w+。

显然，好房源还在等待市场回暖，但市场还会好么？

新房卖不动原因有三：

• ①二手房库存积压导致的资质腾挪、资金周转问题。
• ②受制于速冻大环境，买房人入场信心不足。
• ③新政节奏拖沓，强度密度都不够，导致市场短暂回暖后反而更差了。

从过去来看，或许这正是新房必经的阵痛过程，市场被救治，不会只进一次ICU，正如二手房一样，谁先有勇气降到底，谁大概率才能获得市场的青睐。

这是成交端的迹象，接着我们来说供应端，更有意思了。

供地节奏加快，

面粉面包价格都在上调。

还没有解决存量矛盾，供应端这边已经开始新一轮上强度了。

为了刺激开发商积极拿地，zf加快供地节奏，从上个月的郭公庄，到目前待拍的小红门、大红门、羊坊村、朱辛庄地块，都被端出来了。

说真的，2个月前我在和业内朋友聊天时候，还听说朱辛庄最快也要明年才能上新，结果现在就出来了，说明啥大家自己想吧。

不止如此，此次挂出的几宗热门地块，小红门、大红门、朱辛庄，起拍楼面价对比之前均有上涨，涨幅大约4-5000/㎡。

按地价上限来算，抛去公建，最新的朱辛庄0027地块楼面价上限涨到了：4万5。

当初越秀的拿地住宅楼面价还是3万3，大华楼面价也只是3万5左右，此外0027还带了7w平的公建。

利润在哪呢？

0027的指导价涨了4000，变成了6.6w，说好的倒挂，在逐渐消失不见…

早买了越秀和大华的人或许该庆幸。

同样被调整了面包价格的，还有石景山的元玺Glorious Park，期房指导价7.8w，现房冲上8w，石景山价格天花板又被拉高了。

另外，最近海淀香山壹号院挂牌价曝出，之前被吹到16w/㎡的挂牌价，折算下来差不多只有13w-14/㎡，买入成本就12w，算上利率、装修等其他资金投入，里外里基本打平。

这两天听说海淀还要再供应大平层，在树村地块，邻近学府壹号院和圆明天颂。

当初拍胸脯说闭眼买的地方，不论是内城改善核心区，还是外溢刚需价格洼地，风险都更高了。

总结下来，zf对未来的愿景是好的，但皮球反而被踢给了开发商，好产品，好价格，好利润，注定只能选其二。

作为买房人，还是建议大家，能力范围内优先瞄定好产品。

上周的昌平国贤府、再早些日子的建发观云、中建璞园、景山和煦等等，都不算“赶上市场好时候”，但卖的都不错。

俗话讲，退潮方知谁在裸泳。

市场热度降下来，你会发现，不管大环境如何，产品力是永远的神。

况且某种程度上，产品力这个要素，同样很抗跌。

北京楼市的二手、次新板块每年或多或少都存在一定的价格浮动，但同板块的价格金字塔，往往都是那个产品力尖子生，甚至还会成为新房价格的对标对象。

海淀清河橡树湾、朝阳太阳公元、和锦微棠、亦庄金茂府、中海京叁號院、丰台保利百合、昆仑域等等，优质产品大多顶住了市场下行压力，被打上”抗跌“的标签。

最后，给年底还想入场北京楼市的买房人几条建议：

• 1，目光瞄定二手房的买家，这是一波最有可能淘到合适价格的阶段，尤其是一些核心地段的优质次新，价格合适可冲。
• 2，需要腾挪资质的二手房卖家，割肉需谨慎，当核心资产都在打折时，边缘资产盲目跟风，并不是好时机，不妨先等过了这个风口，不会太久。
• 3，市场冰期，新房不建议追高，但好产品、好价格仍然值得押注。