两份高净值研报，指明了今年的买房方向

我是紫沐，这是我第379篇日记。

最近刷了两份有意思的研报。

一份是招行联合贝恩公司整理的《2023中国私人财富报告》。

一份是胡润百富的《2023中国高净值家庭现金流管理报告》。

这两份报告，能解答很多问题。

为什么楼市会分化？

为什么只有一线城市才有房地产？

为什么宁愿卖三套差的，也要换一套好的？

这些问题，都能在报告中找到答案。

1

先说清楚一点，本篇文章对高净值人群的定义，是可投资资产超过1千万的群体。

注意是可投资资产，而不是身家。

可以简单理解成，实打实的有钱人。

过去几年，大家普遍都觉得经济环境不好。

但与感觉相反的是，有钱人的数量却一点没少。

根据招行的数据，2022年中国高净值人群数量达到316万人，比2020年增加了54万人。

并预计在2024年，高净值人群数量会达到393万。

而且从08年统计至今，虽然经历过好几次危机。

中国高净值人群数量一直都是正增长，可投资资产规模一路上扬。

人均可投资资产，也稳定在3200万左右。

这意味着在经济不好、失业加剧、打工人收入下降的环境。

能拿几千万出来投资的有钱人，依然在变多，并不受大环境的影响。

所以为什么经常在文章里说，要买优质的核心资产。

因为这类资产，有很宽的护城河。

从供应端，这类优质资产本身数量很少，有足够的稀缺性。

在需求端，对应的购买力群体实力强，有钱，能支撑房价。

而且群体数量，还在持续增长。

长此以往，优质的核心资产，自然会形成供不应求的环境。

要明白，行业更迭是常态，但总有能赚到钱的人。

胡润的数据提供了进一步的证明。

富裕、高净值、超高净值、国际超高净值家庭的数量，都在往上涨。

所以楼市为什么分化，其实很简单。

以广州为例，3000来万的好房子很少，来来回回就那批产品。

而能买得起3000来万房子的人一直在变多。

那这些优质资产，价格自然就能稳住，供不应求嘛。

但相对普通的刚需-刚改类房子，这几年在广州天量供应。

对应的购买力群体，刚需-中产群体，这两年普遍又收入下降，不敢买了。

供过于求的局面形成，那资产价格自然就持续阴跌。

一涨一跌，就形成了楼市分化。

2

只有大城市，才有房地产。

这句话，同样是分化结果的一种体现。

一线城市拥有顶级的教育资源、医疗资源、人脉资源、工作资源。

这些资源，你只要享受过，就很难离得开。

所以很多中小城市，有能力的那群人，最终都会搬到大城市扎根。

这就是大城市对资金和人才的虹吸力。

胡润的数据也证明了这一点。

拥有高净值家庭数量TOP3的省份，分别是广东、北京和上海。

细致到城市，那TOP5分别是北京、上海、香港、深圳和广州。

很明显，四大一线城市，依然是有钱人最集中的地方。

而且有钱人的数量和集中度，还在逐年增加。

要知道房子归根到底是一种商品。

它的价格逻辑，离不开最基础的供需关系，和购买力水平。

大城市的有钱人越来越多，他们对高品质的房子有需求，也能承受对应的高房价。

那真正的优质资产，价格是很难崩盘的。

而大城市高净值人才的持续流入，意味着中小城市高净值人才持续流出。

当购房需求减少，购买力水平下跌，中小城市这几年房价崩盘，从逻辑上非常合理。

而且在往后，来自大城市的虹吸效应还会更强。

中小城市房子供过于求的局面，可能再也无法扭转。

所以在文章中，经常强调要尽快出清中小城市的资产，置换到大城市去，就是这个原因。

为什么宁愿卖三套，也要换一套。

因为只有大城市，才有房地产。

3

报告里还有很多有意思的数据。

比如在财富传承上，保险和房产依然是高净值人群的首选。

网上很多人说，自住买房买一套就够了，多出来的都是想炒房。

我觉得这是拍脑袋的想法，太想当然了。

他们不理解，优质资产在资金沉淀和财富保值上的作用。

我认识一个朋友，在保利天悦买了五套房。

自住一套，4个子女一人一套。

人家完全就没有炒房的想法，问他买这么多的原因。

就是朴实无华的，自身产业在广州，扎根在广州，所以才买的房。

多买几套，也是让孩子以后不用为房子烦恼，大家住一个小区来往也方便。

放下仇富思想，有钱人买房，很多时候真就是为了保值。

而优质资产，是很好用的保值工具，仅此而已。

在过往文章中，曾提过几次，1200万是优质资产的一道坎。

而报告中揭露的数据，也与这个观点不谋而合。

高净值群体在自己购房和子女购房的预算，在一线城市，普遍是800-1000万左右。

这是个平均数，放到广州去看，800万是金融城标杆的入场门槛。

但在我看来，金融城未来5年是排不进广州前三的。

珠城、琶洲和天河公园，才是未来5年广州最有表现力的板块。

而1200万，是这三个板块的入场门槛，或者对应金融城内部的顶尖产品。

所以广州真正的优质资产，我觉得还是以1200万为分界线。

我想今年买房，哪些产品更有保值能力和想象力，已经很清晰了。

优质的大平层和学区房，依然是高净值群体的最爱。

去年初，我给2023定的主旋律是置换。

事实也是如此，能按计划在去年年中前卖出的，淘笋体验非常舒服，遍地是优质筹码。

那如果要给今年的主旋律定个关键词，我觉得还是置换。

只是关键点，更多放在“置”上面，今年会有很多入手机会。

就看你的选筹能力和眼光，能不能抓住了。