现房销售真的要来了？可能要提前给开发商算笔账了

地产财富会

还没等“栽坑”的开发商缓过劲

现房销售的呼声又席卷而来

民企不敢碰

央国企玩不转的现房销售

走到了引人深思的关口

2024-3-11

现房销售真的要来了?

“设立房地产预售资金保险机制，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。”

3月7日，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长易纲的一席发言引发市场热议。

此话一出，外界对现房销售的探讨又达到了一个新高潮。

“取消商品房预售制度”、“现房销售”是往年两会的一个热门话题，今年也屡次被代表提及，尤其是充斥房企暴雷、交付事件频发的当下，取消商品房预售制、实施现房销售的呼声日益强烈。

但预售制度施行已将近30年，取消不是一句话。

因为基于目前的地产轨道和机制，从预售制到现房销售有一笔沉重的账要算。

这个账算不好，90%的房企可能都要倒下。

现房销售有苦难言

房企被“狠狠上了一课”

早在2021年，北京就开始对部分地块地价竞标达到上限后，实行现房面积竞标。

但很多房企在竞现房销售地块上，并没有讨到多少便宜，反倒不少房企踩了坑。如今，随着这些项目陆续面市，很多房企其实有苦说不出。

比如——绿城。

22年2月北京第一批次土拍，绿城经过32轮激烈竞价以43.47+4.1万平现房销售面积竞得崔各庄地块，溢价率15%，折合楼面单价5.2万，销售指导价8.8万。

当时，围剿该地块的既有华润、建发这些崔各庄的老选手，也有中海、金地、保利等头部房企。

但“幸运”摘地的绿城很快被狠狠上了一课。

市场的变化，给绿城崔各庄晓风印月项目打了个措手不及。

晓风印月首开以来，去化速度一直不快，倒是特价天天出，去年项目更是从七八万一下子降到了6万9。

事实上，在绿城拿下崔各庄地块的5个月后，时任绿城管理董事会主席的郭佳峰曾给现房销售算过一笔账——

（1）“如果地价是1万元/平方米，房价在18000-19000元/平方米，在现有预售制度下，房地产开发商的利息成本大约在800-1000元。其他不变的情况下，如果转入现房销售环节，房地产开发商的利息成本要提升至2000元左右甚至更多。”——这意味着期房到现房，利息成本至少翻一倍以上 。

（2）“现房销售需要金融的背景，房地产开发商的利息成本降低至2%左右，也可以实现现房销售。”

（3）“未来现房销售的趋势可能倾向于西方模式，即土地销售阶段就可以有金融参与进来；如果开发商又要支付土地款又要进行现房销售，一个可以做20个项目的房企，现房销售只能做到四五个项目。”

所以，5.2万的楼面价这么卖，很难想象还有多少利润空间。

更要命的是，不久前晓风印月还被曝出“退房潮”事件。

据说在业主承担了违约金的情况下，依然被绿城开发商起诉。

去年6月，以总价34.5亿+1.2万现房销售面积摘得北京市朝阳区崔各庄乡奶西村地块的北京城建，并没有跟想象中一样大口吃到竞现房的红利。

今年1月，拿地7个月后，该地块的望京国誉府才开盘，而同一天拿地的保利和招商，已经卖了好几个月了。

而从奶西区域来看，此前，2022年末开盘的中建宸园2022年6月摘地，11月开盘洋房基本售罄，到12月短短2个月销售突破46亿，望京樾首开去化率也达到了6成，如今已到尾盘阶段。

但这样一个不缺热度，有不少成功样板的区域，望京国誉府首开320余套期房，成交81套，去化率35%。

这与市场的期待还是有差距的。

望京国誉府的期房部分就比不过早开盘的兄弟们，这么看，以后现房部分去化估计也不会太容易。

听说，最近中海等项目现房还玩起了排卡销售策略，预估会有一定的折扣给到。

不止是北京，包括深圳、上海、南京等城市，很多现房销售的项目或因市场变化去化艰难，或陷入较长开发周期，耗费极大的时间成本。

例如，龙华金茂府，作为深圳首宗商品房现售试点地块，于2016年6月被中国电建集团和金茂联合拿下。

两家央企很有诚意地精细打造了三年。但项目2019年11月开盘时，却不得不面对2019-2020，在疫情突袭和行业三道红线夹击下，与2016年完全不同的市场环境。

上海的廿八尊项目，则陷入了长时间的开发周期拉锯战。

项目2014年拿地，直到2020年才开盘，历时长达6年，占用了很大的资金和时间成本，好在凭借较好的区位优势，项目后期去化不错。

此前，在南京啃下现房地块的葛洲坝、金地、保利、通宇地产等房企，也身陷囫囵。

因为他们后来发现——

该死的现房，居然连建安成本都覆盖不了。

而别家期房早就踩着高点快进快出卖完，拍屁股走人了。

直到今年，还有16年高位拿地的骨灰级老盘首开。

这是通宇地产在南京江北高新区打造的通宇博园项目。

19561元/㎡楼面价，如今却怒打7折、单价2.15万元/㎡起抛售。可以说是，完全不顾邻居2.4万/㎡楼盘的死活。

算上这几年建安等各项成本，开发商基本是亏得血本无归。

为什么房企很难玩转现房销售地块？

因为和期房相比，除了同样的拿地、建安成本，现房还有一项支出大头是财务成本。

现房的项目资金主要由集团自有资金和项目开发贷提供，一来对现金流又考验，二来还要承担巨大的利息支出。

此外，此外现房销售的房企还要面临一种不可预测的因素——

现房销售时的市场和房价状况。

因为现房开发周期更长，房企不仅要支付更高昂的利息，而且这几年限价、市场下行等不确定性因素，很容易拖垮项目。

“高利润”诱惑

考验房企算账逻辑

2021年，北京大兴黄村推出了一个竞现房销售面积地块，大兴黄村地块的房价和地价之间足足留出了近3万/平米的价差，利润空间是看得到的。

很多开发商都觉得这是块肥肉，但没有一家民企报名。

因为，现房销售模式是资金承压、融资成本高企的民企所无法接受的。

在以IRR（内部收益率）作为优先考核指标的情况下，动辄2-3年的现房建设周期让融资成本6%以上的民企望而却步。

最终，引来的4家报名房企都是国企、央企。

中铁置业＋兴创力压中建、中海、中冶，以5.4万平米的现房销售面积拿下该地块。拿下这块地意味着操盘方有近一半的货值需要待2024年建成现房后才能销售，但高达2.6万/平米的价差让他们看上去信心满满。

作为北京首个竞现房销售项目——中铁兴创·逸境，项目关注度很高。

然而，后续项目的“骚操作”证明，现房销售即便是央国企也不好驾驭。

如今，项目真实的开盘售价在5.3万/平米左右，远低于原先的5.9万/平米指导价。值得注意的是，前期开售的都是低楼层洋房（期房），据销售称二期（现房）比期房价格会更高，且质量不一定比一期好，现在不买，等到现房就只能去后排的高层买了。

这波“高低配”蜜汁操作，足以说明现房销售的尴尬处境。

地产财富会去扒了一下，中铁兴创·逸境22年3月开始卖预售部分，但现在很多房子都还是可售状态，剩下一半现房部分还没有拿证。

如今的现房销售，好比空中楼阁，看起来很美好，但实际上是一场不确定性极大的“豪赌”。

假象是——对于购房人而言，现房销售更安心，对于房企而言，现房销售利润更高。

但从目前实操来看——现房销售即便能顺利交房，但质量未必更有保障，而现房的高利润，房企未必也能吃下。

所以，房企在面对有竞现房销售的地块时，必须学会提前算账。

2023年2月，夺地心切的越秀在北京连获两宗热地，基于竞标规则，这两个项目的现房面积需要占住宅地块的一半。

拿这些地块时，越秀内部人士透露，公司当时的算账逻辑是：

项目的期房部分，全卖完的销售额能基本填平土地款。而现房部分，靠抢工、降低资金成本来加快周转。

“这两块地的净利润率和IRR都在10%以上，利润是可观的，主要是现金流回得比较晚。”

据项目方预计，正常建设的话，现金流回正周期得两年半以上，即便高速周转也只能压缩到两年。

所以，如果想填资金缺口，越秀要么多做点开发贷，毕竟利率低；要么就抢工，早点卖，没有其他办法。

毕竟工程多一天，就增加一天的资金成本。

在极度吃现金流当下，谁也耗不起。

现房销售过渡阶段

碧桂园等房企被动出击

住建部部长倪虹曾多次表示，要开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

多个省份及城市已经积极响应住建部号召，开始试点现房销售制度。

此前，湖南岳阳、浙江衢州等地发布的房地产市场相关政策中或鼓励开展商品房现售试点，或直接明确将试点现房销售；去年，雄安新区则直接取消了商品住房预售，推行现房销售、精装交付。

叠加22年“停贷潮”的刺激和高库存时代的到来，以及房地产探索新模式，从“高杠杆、快周转”向“低杠杆、重运营”转变，包括现在很多城市土拍竞现房销售的规则等等，似乎都预示着取消预售制、现房销售已是大势所趋。

从之前的一些实操来看，现房销售的过渡阶段，开发商是极度被动的。甚至很多楼盘，是在市场下行中把期房卖成了现房。

但也有一些房企试图化被动为主动。

包括碧桂园、融创、金地、时代中国、旭辉等在内的多家房企近两年均推出现房营销，试图把握购房者对现房追捧，转变销售策略。

现房销售也在成为一些尝试“自救”房企的新模式，比如——碧桂园。

去年，7月中旬，碧桂园宣布将在全国各区域尝试现房销售，试图扭转不利局面。

据中指研究院发布的《中国房地产市场2023总结 & 2024展望》数据显示：

2023年1-11月，现房销售2.2亿平方米，同比增长17.4%，表现明显好于下行明显的期房。

但面对信心低迷的市场，碧桂园的现房销售起到一定作用，却无法力挽狂澜。

近期身陷流言的万科，此前也同样也加大了对现房的去化力度。

2023年中期业绩会上，万科联席总裁张海对外披露：

23年上半年万科着重加大对持销和库存项目的去化，改变了之前较多依赖新推的策略，其中现房资源在去年上半年去化了302亿元。

无论是竞现房抢地、还是营销现房去库存，现房销售都已是大势所趋。这是房企必须要算的账，也是必须要努力趟过去的坑。

但目前而言，现房终究不是一块唾手可得的肥肉，也不会是出险房企的救命稻草。

一个事实是——

假设现阶段全面执行现房销售，90%的房企都会躺下。

往现房过渡的道路，也许会改变很多房企。

过渡周期或许也不止易纲所说的3年。

有可能更久。

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