万博城官宣名校，万博房价彻底洗牌？

我是紫沐，这是我第403篇日记。

昨晚万博城学位官宣了：

配建1所54班小学和1所36班初中。

引入番广实验教育集团办学，由广大附中番禺实验学校具体管理。

官宣名校，预计又要被刷屏。

讲真，过去半个月，看各种文章说万博城强无敌，都快看腻了。

甚至还有为了抬轿，说万博会超越珠江新城的。

营销得有点过分。

万博城有不少优点，名校+地段不错+新规产品+完善配套，这是事实。

但它的受众没有覆盖整个市中心那么夸张。

把文章看完你就明白，它未必会适合你。

万博城的主流客群，我觉得是番禺内部预算不高的置换买家。

因为它实现了某种程度的从无到有。

就是拿着500万，能在万博核心区域买到一套新规四房。

这对番禺地缘性买家很有杀伤力。

在万博城出来之前，500万在万博能买到啥？

新房也就看看铂世湾，二手看看欧泊或者锦绣香江。

都是旧规产品，使用率不高，而且只能买到三房。

或者跑到番禺广场、洛溪南浦这种地方。

在番禺的二流地段，买改善产品。

要么产品输一头，要么地段输一头。

但万博城的出现，让鱼与熊掌皆可兼得。

拿着500万，你能在番禺最TOP的板块万博，买到一套四房两卫大阳台、使用率110%+的新规产品。

而且学位和配套，都不错。

所以万博城对番禺预算不高的地缘性客户，有很强的吸引力，这点是无可争议的。

但网上说什么珠城外溢流量，市中心的外溢流量，也是万博城的主流客群。

这我就觉得有点牵强。

不能说没有市中心的客户会买，但最多就是打打辅助。

毕竟老黄埔，海珠、天河、荔湾，都有各自的新规新盘。

而且有足够的性价比和核心竞争力。

区域内的地缘性客户，肯定会优先选择它们。

因为自住买家很重视生活便利性。

所以万博城确实有不少优点，对特定客群也很有吸引力。

但硬吹它多么稀缺多么不愁卖，不至于。

万博城的出现，对番禺楼市会造成哪些影响？

我觉得首先会利空番禺弱势板块的二手房。

比如大石、南浦、洛溪、番禺广场、市桥、祈福、亚运城等等。

因为这些板块的业主，会是万博城的潜在客群。

很可能会把房子卖掉，置换到万博城，去改善地段、学位或者配套。

那这些板块的抛压就会变大，也就利空内部房价。

而且万博城是接近1万户的超级大盘。

它首开定位改善，不代表后续那些位置弱一点的地块，不会做刚改或者刚需。

后续置换万博城的预算需求，很可能会降到400万+，甚至300万+。

只需要把老房子卖掉，再加百来万杠杆，就能住到万博中心，享受名校和配套。

这对番禺地缘买家诱惑力太大了。

随之而来的，对番禺弱势板块的二手市场，肯定就是一波冲击和洗牌。

那新房呢？

说实话也会有影响。

别看万博城吹风价挺高，说什么5-7万。

我觉得开盘会是4字头。

4字头挺合理的。

看看隔壁锦绣香江，真实成交也就3-4万。

万博城实用率高20%，价格贵20-30%，卖4字头起步，顶配5字头，差不多了。

再贵，以万博城的天量库存，卖不动。

后续加价的可能性也不高，毕竟首开区基本是最能打的组团了。

那你说，隔壁长隆万博悦府，现在卖6万+，还说要继续涨价，可能吗？

就算真敢涨，市场认吗？你会去接吗？

长隆万博悦府必须接受一个事实，就是隔壁有个要出1万套货，单价4字头的邻居。

而且不是那种二手老破小，是有配套有学位，实用率110%+新规产品。

你觉得买家会不会为了些许优势，多支付2万/平的溢价？

所以万博城对番禺房价的冲击和洗牌，是一视同仁的。

不仅二手房价要变天，新房定价也得变。

既然说到房价，顺道说下投资。

万博城适不适合投资？

直接给答案，不适合。

只需要记住一点，万博城是接近万套供应的超级大盘。

这体量直逼亚运城和祈福新村。

历史上这类超级大盘，都是投资黑洞。

对比同期的其他选择，是严重跑输的。

因为没有稀缺性的东西，不会有投资属性。

甚至整个万博，我觉得也是偏自住。

你看万博和樾府，产品和地段都很拔尖了。

但你前两年入手，现在要回本的话，差不多要卖6万多。

你觉得和樾府二手能卖6万多吗？

在缺乏稀缺性的万博，要是溢价买入，连保值都难。

同样的，现在6万多买长隆万博悦府，你觉得有没有站岗风险？

所以万博虽好，但也不能无脑买，价格很关键。

万博城也是如此。

别看营销吹上天，客观看下来，也就那么回事。

它有不少优点，但更适合番禺的地缘性买家。

它配套和地段不错，但更适合买来自住而不是投资。

它价格不能太高，高于5.5万，我觉得都得站岗。

它产品存在错配，166㎡和188㎡，总价去到800万+，以后流通性会很弱。

这就是褪去滤镜之后，真实的万博城。

它有亮点，但未必适合你。