深圳最被低估的竟然是「盐田」

如果问深圳富豪都住在什么地方，很多人首先想起来的是香蜜湖、深圳湾，但其实深圳东海岸的盐田梅沙湾也居住了很多企业家、社会领袖、明星大腕……

这里拥有全深圳独一无二的山海、阳光沙滩、半岛、森林等生态资源，冠绝深圳，而且还有地铁约30分钟直达福田，是烟火生活和诗意远方的完美结合地，堪称深圳的“宝藏滨海居所”。

更令人意外的是，虽然和香蜜湖、深圳湾同为深圳的滨湖/海高端居住区，富豪云集，但盐田的 住宅新盘价格仅约4-6万/平，只有香蜜湖、深圳湾（15-30万/平）的约1/3-1/6。

为什么同为深圳滨海城区，却有如此离谱的价差？因为 盐田被远远低估了，如果真正了解盐田，就会知道这里的居住价值到底有多高。

01.

核心城区+一线亲海+配套丰盛

30分钟直达福田

盐田到底有多宜居？

1979年深圳划定经济特区后，在1983年修建了一条东起盐田小梅沙、西至宝安南头的铁丝网以及配套的巡逻公路。自此，深圳被隔离成了两部分：铁丝网南边的南山、福田、罗湖、盐田，是经济特区，被称为“关内”；铁丝网北边的宝安、龙岗（后来又分出了龙华、光明、坪山和大鹏），是非经济特区，被称为“关外”。

图源网络

当时，深圳以“关内”和“关外”区分“市区”和“郊区”，所以，作为四大“关内”之一的盐田，自始就是深圳的核心区之一，地位和福田、南山、罗湖相当，在深圳人心中的价值认同感很高。

早在2008年，南山、福田房价仅1字头的时候，盐田的房价就高达约2.4万/平，位列全市第一，是名副其实的富人区。

2008年深圳新房房价

住在盐田，那是妥妥的关内人、有钱人。

有这种价值认同打底，盐田天然更容易吸引有钱人的目光，不过，能成为众多富豪、企业家、社会领袖的居住选择，更重要的原因是盐田聚集了优越的山海生态资源+优质的核心城市资源，宜居水平很高。

首先，盐田背山面海、密度低，生活像度假。

盐田背靠国家森林公园梧桐山，面朝大鹏湾，森林覆盖率高达88%，空气优良率全市排名第一。

盐田拥有的30公里海岸线，被《中国国家地理》评为“中国最美的八大海岸”之一，其中大小梅沙沙质细软、海水清澈，被称为“东方夏威夷”。

同时，盐田人口密度只有2860人/平方公里，仅为深圳均值（8792人/平方公里）的约1/3。

住在这样的地方，和住在星级滨海度假区没什么区别。

图源盐田区政府官网

其次，盐田是深圳核心区，拥有齐全、优质的生活配套。

住在盐田，孩子上学，盐田有约51所学校可选，包含全市唯一全海景学校盐田高级中学、盐田区外国语学校、梅沙未来学校、万科梅沙书院等名校，学位充足。

图源盐田高级中学官方微信

家人看病，盐田有很强的医疗水平，已经全面建成“15分钟社康服务圈”，盐田区人民医院还正全力创建三级甲等医院，完全不用为就医担忧。

休闲娱乐，盐田更是深圳天花板级别的存在，这里汇聚了佳兆业盐田城市广场、壹海城、翡翠岛（未营业）等大型购物中心，还有“国家生态旅游示范区”东部华侨城、“离海最近的图书馆”灯塔图书馆、海滨栈道、盐田体育中心、中国唯一的一街两界历史文化特色旅游街“中英街”、天麓云海谷高尔夫球场、大梅沙游艇会、万科骑游艇会等高端文娱配套，出门即是旅游。

东部华侨城 图源盐田区政府官网

交通也非常便捷，乘坐地铁8号线（2号线），约30分钟直达福田市民中心、50多分钟直达南山世界之窗，自驾走罗沙路、惠深沿海高速，约30分钟也能到福田中心。

截图自深圳地铁官网

山海资源丰盛、密度低、人口少、市政休闲配套丰富、学校优质、学位充足、看病方便、地铁直达福田南山……盐田同时拥有稀缺的生态资源和丰富的城市资源，既能满足深圳人对现代高效生活的现实追求，又能满足对诗意生活的想象，可谓是深圳最宜居的城区之一。

不过，能实现这种理想人居状态，离不开盐田区政府的创新谋划、辛勤耕耘。

你能想象到吗？盐田区2023年将超8成的公共预算支出都投入了民生领域，用于提升盐田市民的幸福感。

同时，盐田区还大力规划、推进了国家级重大战略平台“沙头角深港国际消费合作区”、国际都市亲海度假区“小梅沙片区整体改造项目”（89万平米小梅沙新城+137公顷黄金海域+38公顷郊野森林）、大梅沙公园升级、全市首家7星级酒店等重磅明星项目，致力于推动产业升级、城市焕新，不断提升盐田的城市价值、宜居价值。

小梅沙片区整体改造项目效果图

沙头角深港国际消费合作区示意图

可以说，盐田虽然先天生态环境优越，但能有如今宜居、舒适、便捷的人居环境，和政府的努力密不可分。

淘哥认为，中国的炒房时代已经过去，现在是居住时代，未来能保值的房子，也一定是居住价值高的房子，而宜居性高、又在不断进化的盐田正符合这种时代特征，楼市价值非常经得起检验。

02.

一线城市唯一有沙滩且通地铁的城区

盐田有多稀缺？

除了基本盘扎实，盐田还有非常强烈的稀缺性、唯一性——盐田是粤港澳大湾区唯一与香港水陆相连的城区，同时还是国内一线城市唯一有沙滩且通地铁的城区，8号线小梅沙站出站即达沙滩。

直通沙滩的地铁站

也就是说，不管是在大湾区，还是在全国，盐田都具备不可替代的稀缺价值。

尤其是第2点，注定盐田是全国有钱人置办滨海居所的首选区域之一。

淘哥一直强调，自然资源一定要和城市、和区域相结合才能发生核聚变般的力量。在小县城里、在荒山野岭，自然资源再丰富也不值钱。

很多人容易被壮阔的海景、宁静的湖景或是巍峨的山景所打动，但请记住淘哥的话，没有城市资源，没有区域资源，这些生态资源都是坑。

比如惠州滨海区，因为不是惠州的核心城区，也不是大湾区的战略重地，只有海景，没有地铁、大型商圈、优质教育、市政配套等高阶城市资源，居住价值很低。

再加上郊区天然具备“土地不稀缺”的特性，供应也很大，所以这一轮楼市调整，惠州海景房几乎全部“腰斩”、“膝斩”，比如碧桂园十里银滩的二手房已经降至6-7千元/平，与高峰时期相比几乎“打了对折”。

降价还不是最惨的，更可怕的是无人接盘，彻底变成了“不动产”。

与惠州滨海物业相反，最有价值滨海的物业，一定是一线城市＋核心区域的拥有稀缺自然资源的物业。

一线城市+核心区域，意味着宜居价值高、供应少、竞争小，这决定了房子价值的下限；在此之上，稀缺的自然资源，是拉开房子价值差距的关键要素，决定了物业价值的上限。

而盐田作为国内一线城市唯一有沙滩且通地铁的核心城区，和惠州这种度假滨海区有本质区别，是城市核心资源和滨海生态资源的完美结合，是高价值滨海物业的典型代表。

而且，盐田的供应很少，目前，盐田在售二手房约1280套，全市（约4.8万套）占比仅约2.7%；盐田库存新房约475套，全市（约5.2万套）占比仅约0.9%。（数据源自深圳房地产信息平台、链家、深圳买房计划等）

更重要的是，盐田因为供应少、楼市讨论度不高，所以炒房氛围弱，房价一直比较平稳，泡沫很小，是现阶段非常安全的抄底选择。

03.

盐田住宅2字头起

非深户1年社保就能买

一个梦回2008年的机会

盐田的房价泡沫有多小呢？

纵向对比，盐田房价几乎回到了2008年。

前文提及，早在2008年，盐田的房价就有2.4万/平，然而，16年过去，历经2015年、2020年的房价大涨，南山、福田早已从1字头步入10字头、20字头，价格翻了一、二十倍。

盐田呢？目前，盐田在售新盘单价基本在4万多，个别二手房的成交单价低至2字头，真是梦回2008年。

盐田二手房5月份成交情况 部分房源低至2字头

相较于福田、南山的涨幅，盐田的房价10几年几乎等于原地踏步，这样一个没有炒房焦虑的盐田，简直是一线城市留给买房人的一方净土。

横向对比，盐田性价比超高。

盐田交通非常便捷，从8号线沙头角站出发，4站直达罗湖的莲塘口岸、约30分钟直达福田华强北。

目前，在盐田买一套建面90平左右的新房，总价在320-450万左右，罗湖、福田的同面积住宅总价在500-750万左右，两者相差约200-300万。

盐田某住宅备案价格 截图自行舟深房小程序

福田某住宅备案价格 截图自行舟深房小程序

罗湖某住宅备案价格 截图自行舟深房小程序

约30分钟的空间距离，换便宜约一半的价格，这对刚需来说，非常友好且划算。

而且，住在盐田，还拥有惬意的滨海生活，这种生活如果换在深圳西海岸的深圳湾（15-30万/平），成本要抬升4-6倍。

更凸显性价比的是，盐田新房4万多5万，几乎是深圳同等价位区域里，通勤便捷度和居住体验最好的。

首先，下图是盐田沙头角到福田市民中心的导航截图，不管是自驾还是地铁，沙头角半个小时左右就能到市民中心。

截图自高德 不同时段用时不一，仅供参考

其次，盐田有山有海有沙滩、有高起点高规格的城市规划、还有作为关内核心区沉淀下来的优质城市资源，城市建面、生活配套、生态景观等资源都非常出色。

去过盐田的朋友或许都会对盐田舒适惊艳的滨海环境、干净整洁的街道维护、度假风景区般的绿化建设、豪宅观感的高档社区留下深刻印象，如此高的城市建设、维护水平，一定是战略地位较高的城市核心区才能具备的能力，生活在这种地方，和生活在刚需郊区完全是不同的感受。

图源盐田区政府官网

性价比高之外，盐田的楼市政策也非常友好，准入门槛很低。

根据深圳最新政策，盐田买房，非深户1年社保就能购入，2个及以上未成年子女的深户家庭还可以在盐田买第3套。

那么，盐田目前有哪些新盘能买？

盐田目前的在售住宅项目中，比较值得关注的是特发小梅沙觐海广场、臻湾云庭、鹏瑞半山云璟府、望辰府，这几个项目都是8号线地铁沿线的优质新盘。

觐海广场位于小梅沙，拥有一线海景，紧邻8号线“小梅沙站”，已经是准现房状态，本月12日刚取证，备案均价5.2万/平推63套住宅，共有2种户型，分别为建面约117平的3房2厅2卫、建面约121平的4房2厅2卫。

觐海府效果图

臻湾云庭邻近8号线“盐田路站”，在售建面约67-93平的2-3房住宅，折后总价265万起，按最低首付比例20%计算，首付约53万起就能上车，而且还是现房状态、即买即住。

鹏瑞半山云璟府邻近8号线“深外高中站”，位于梧桐山半山之上，由深圳湾1号室内设计团队执笔，在售建面约89-113平的3-4房，单价4-4.4万/平，总价356-490万。

望辰府也邻近8号线“深外高中站”，在售建面约89-129平的3-4房，以及建面约141-151平的复式洋房，折后均价约4.5万/平，总价约400万起。

位置示意 仅供参考

这么多年，盐田因为供应太少、没有网红豪宅出现、之前未开通地铁心理距离远等因素，似乎已经被深圳置业者遗忘。

但作为一个集已开通地铁+约30分钟通达福田+一线城市唯一有沙滩且通地铁的城区+优越的山海资源+宜居+没有泡沫+性价比超高+门槛低等众多优点于一身的盐田，其楼市价值真的被远远低估了。

淘哥认为，盐田适合福田罗湖刚需首置、深圳多套置业、度假型购房、享受型购房等多种群体，真心建议各位有买房计划的朋友看了盐田再做决定。

故事// / / / / / / / /

探盘// / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / / /

探盘视频 // 视频号《我是戎麻麻》