又渣又帅，金融广场冲8万？

等待12年，金融广场火速复活。

好比淘汰歌手拿到“复活卡”，看上去遥遥无期的烂尾，等来“白衣骑士”。

就在上个月，国企——成都交子公园金融商务区投资开发有限责任公司成功接盘“金融广场”，成交价约43.32亿元。

现在，成都金融广场（CFC）已经官宣更名为交子金融广场（JFC）。

▲交子金融广场（JFC）实景

地段没的说，但是产品来不及改，也改不动。

10来年前的产品，搭配一流的地段，有法拉利搭载1.0发动机的赶脚，优缺点非常明显。

关键是价格，据售楼部消息，将对标“银泰”二手房，想要的剪刀差——没了。

对标银泰最贵二手9万，金融广场最高有可能冲击8万（除去1万精装）。这类房源，通常会出现在660㎡顶跃，总价超过半个小目标。

那么，金融广场还值得上车吗？

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毫无疑问，金融广场地段一流，和银泰中心隔交子公园相望。

地段，以及无遮挡的景观资源，是最大价值。

有人说，楼下风景值一个亿！

▲交子金融广场（JFC）在建工地空中视觉

周边配套一流，不再逐一罗列，这里只说它的产品。

整个项目占地约78亩，一共5栋超高楼+商业裙楼，总建筑面积超87万平米。

整体容积率达到12.0！

▲交子金融广场（JFC）前期规划（来源网络）

这样的项目，非常复杂，超盘难度大。

核心是超200米的五星级酒店，以及两栋超200米写字楼，加上商业裙楼对设计方案非常严苛，两个字“烧钱”。

因此，成都厚德天府置业虽在2012年以402元/㎡楼面价拿下金融广场地块，但后期设计规划颇费周折，直至退出。

金融广场这样的项目，决定其价值的不仅仅是地段、户型，还有酒店规格，商业档次。

▲交子金融广场（JFC）实景

前期消息称将引入丽思卡尔顿，但并没有最终落地，未来将引入什么样的酒店，尚未得知。

相比对面银泰中心，华尔道夫酒店是加分项，加上档次不错的“银泰IN99”，住宅也因此受益。

根据规划，金融广场商业最高达11楼，体量在20万㎡左右。

它最新英文名字JFC和IFS差的也不多，希望未来能和IFS一战！

02

开盲盒的不仅是酒店和商业，即将销售的住宅也有开盲盒的意思。

住宅没有样板间，要买，不好意思，只能看沙盘和户型图。

▲交子金融广场（JFC）沙盘

根据售楼部提供的价格预估，起步价在千万级，这样的开盘方式是不是有些草率？

既然没有样板间，接下来重点看图。

两栋住宅，主采光面朝北，楼下交子公园，正对银泰中心。

▌4号楼3T2户，有285㎡和360㎡两款户型（少量顶部跃层除外），单层高3.5米。

▌5号楼3T3户，为235㎡和260㎡两款户型（少量顶部跃层除外），单层高3.2米。

4号楼层高更高，相同高度下（均为193米），4号楼49F，5号楼53F。

▲交子金融广场（JFC）户型分布

缺点很明显，典型核心筒塔楼，比现在T2板式，采光、得房率上会差很多。

我们先看楼王4号楼。

虽然是3T2，但有两个单元，做了单元拼接，285㎡户型东西双面为实体墙，不能采光。

360㎡户型三面采光，超级视野，堪称“楼王”！

这类塔楼，资源分配极其不均，360㎡户型拿走最好资源，285㎡户型双面不采光，劣势明显。

未来360㎡户型价值会断层式领先！

再看360㎡户型图。

三面采光，北面（看交子公园）14.6米，南面12.95米，侧面22.6米，总计超50米超大采光面！

由于是清水，可以自由规划，从开发商提供户型图来看，两间套房+三间次卧，一共5间卧室。

此外还有两间公卫、保姆房以及阅读/茶歇区。

5间卧室有些多余了。

建议把一间次卧改为卫生间，升级成4间套房。

毕竟对于顶豪来说，全套房舒适度会高很多。并且仍可保有公卫和保姆间，配置上应有尽有。

根据售楼部介绍，户型为全落地窗。

像这样的超高层，很难没有大的承重柱。 甚至麓湖一些超高层组团，也难免出现硕大“承重柱”。

由于没有样板间，从户型图上来看，金融广场承重柱遮挡不算严重，在可接受范围。

另一个缺点。

类似这样的超高容积率塔楼，得房率都比较低。

根据成都购房通数据，360㎡户型得房率在77%左右，相比现在新品动不动100%得房率，实得面积价格会高出不少。

刚刚售罄的金三“华润锦宸府”，得房率接近100%，毕竟是最新产品。

360㎡仍然是四个户型里面最值得买入的，可惜7月份不会开。

03

再来看4号楼285㎡户型。

相比360㎡户型，285㎡户型就差很多。

首先，这款户型双面不能采光，户型狭长，南北两边采光面不大。

北面（看交子公园）面宽12.3米，南面（看写字楼）面宽9.85米。

南北采光面加起来一共22.2米。

这是什么概念呢？

我们选一款市面上主流的143㎡户型。

▲成都某项目143㎡户型图

该143㎡户型，南向采光15.4米，北向采光10米，共计25.4米。

也就是说金融广场285㎡户型，赶不上当前主流143㎡采光面。

其次，285㎡户型太过狭长，面宽不大，进深却很深。

南北两端进深超过22米，导致户型狭长，中间餐厅距离两端采光都较远。

第三，虽然面积285㎡，感觉挺大，但浪费也大，并不好用。

甲方提供的户型图为套三。

深测君和设计师深度交流后，认为做套四不是不可以，但必须有一间暗卧，牺牲舒适度，有种刚需房感觉。

核心筒+单元拼接，通常都会有这样的问题。

就在对面的银泰中心，也有类似问题，并非金融广场独有。

▲银泰中心288㎡同为套三设计

银泰中心288㎡户型，同样为套三设计，采光面狭窄。

若改成套四，面临“卧室C”成为暗卧的尴尬。

285㎡只能做套三，对房间多少无需求的土豪或许能接受。

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再看5号楼，235㎡和260㎡户型。

也是此次首批次开盘楼栋。

在能级上，5号楼低于4号楼，3T3配置，层高3.2米。

从单层平面图可以看到，235㎡采光更佳，260㎡夹在中间，东西两侧不能采光，问题和285㎡户型一样。

先来看260㎡户型。

缺点非常明显，又是一款竖向户型，采光面太小。

北向（交子公园侧）采光面9.6米，南向（写字楼侧）采光面同样9.6米。

这款户型也只能做套三（开发商给到的户型图也为套三设计）。

深测君认为，这是四款户型中最“鸡肋”户型。

采光资源有限，改套四同样存在暗卧问题。

该户型规划有保姆套间，不过同样也没有采光。

当然，作为清水房，加上几乎没有承重墙（四周为承重柱），所有户型需要保姆房都可以实现。

最后是235㎡户型。

235㎡户型虽然也是两面采光，但是面宽足够大，是理想的大面宽小进深户型。

以上图235㎡户型为例。

北向（看交子公园）面宽达22.8米，比285㎡北向面宽（12.3米），足足大了10.5米！

其次，235㎡户型东侧（看交子公园和锦江）面宽也有10.9米，比285㎡南向面宽（9.85米），也大了1米！

总体算下来，235㎡采光面比285㎡大了近12米。

大面宽，加上足够优秀的采光面，给235㎡户型带来了更大的设计空间。

235㎡做套四，每套都能采光，相反260㎡和285㎡却不能做套四。

更好的资源，给到能级更低的户型，这样的设计，固然是基于户型的资源，但也确实太反常！

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这四款户型，该如何选？

1、首选360㎡，最霸道的采光和视野，最顶级资源搭配超一流地段，未来和其它户型价差很大。

2、其次选235㎡，虽然有两个暗卫，但是整体超过33米的面宽，采光足够。

并且，235㎡能做套四，285㎡和260㎡反而只能做套三。

3、后面两款户型不做推荐，如果有“剪刀差”，见机行事吧。

把四款户型放在这里，供大家参考。

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总的来说，金融广场开的仓促，有些可惜这么好的地段。

最后，如果价格和二手比没有优势，那么不妨看看对面的银泰，至少眼见为实。

「往期测评」

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