11年增值1.2亿，顶级豪宅简直是印钞机

顶级豪宅的资产穿透力真的令人惊叹。

7月10日，深圳华侨城波托菲诺纯水岸十一期拍出一套临湖双拼联排别墅，成交价2.32亿，相较于原业主2013年1.1亿的购入价格，11年涨了1.22亿，平均每年增值超1000万。

无独有偶，淘哥前几天去广州新豪宅项目鹏瑞1号考察，也得知一个非常炸裂的消息——项目某套建面约370㎡产品，本来已经被买下了，但是又有一位买家看中，表示可以加价近千万，希望对方转手给他。

深圳华侨城顶豪别墅、神盘华润城，1年涨1千万，已经是楼市神话了，没想到，这种楼市神话在鹏瑞1号短短数天就能实现，而且还是在市场低迷期。

此外，鹏瑞1号备案价高达35-56万/㎡、套套总价超2亿、顶复总价超10亿的T1楼王，6月底开售时，一天就卖了3套、收金9亿。

克尔瑞数据显示，2024年上半年，北上广（深圳数据为0）亿级豪宅成交第一的项目中，鹏瑞1号是成交均价、套均价最高的项目。

鹏瑞1号有多受认可？据说，建面约750㎡的大平层产品，有位买家看完太喜欢了，坐在项目不想走，最后2亿全款拿下，而且从看房到买入只用了5天。

鹏瑞1号到底是什么样的存在，能让塔尖圈层如此倾心？又是凭什么，能成为全国卖得最好的亿级豪宅？这一次，为什么又是鹏瑞？

01.

徐航亲自操刀

买家感叹：真懂顶级生活

鹏瑞1号位于广州天河区国际金融城，拥有珠江南向一线江景，由5栋高层+1栋艺术中心组成，产品面积涵盖320-2000㎡，楼王T1与江的距离仅120米。

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鹏瑞1号是深圳湾1号后，徐航唯二亲自操刀、躬身入局的项目。

鹏瑞掌舵人徐航，是清华高材生、风云企业家、千亿首富级人物，出国的爱好之一就是考察豪宅、逛美术馆，住过国内外多套超级豪宅，每入住一个豪宅，都会和业主交流生活体验。

以徐航的身份，接触到的业主人物，也是百亿级、千亿级或者财富榜的大佬，他把这些人的生活经验，把在全世界考察到的建筑、时尚方面的最新成果，都运用到了鹏瑞1号。

比如 项目本次特邀的英国皇家御用设计专家1508 London，就是徐航装修房子时亲自考察过，认为非常优秀，才邀请参与到了鹏瑞1号的室内设计中。

有全球豪宅打造智慧的结晶、有丰富的豪宅生活经验、还有顶豪打造经验，因此，徐航躬身入局的鹏瑞1号，精准把握了塔尖人士的生活需求和精神诉求，真正超越了深圳湾1号。

所以才有了深圳湾1号业主看完不想走、5天2亿全款买下的干脆果断，才有了买家看完后直言“你们老板真懂顶级生活”的感叹。

02.

真正超越深圳湾1号的作品

鹏瑞1号到底长什么样子？实现了对深圳湾1号的哪些超越？

其一，是圈层的超越。

深圳湾1号最小面积约140㎡，鹏瑞1号起步面积约320㎡，能买入的起码是亿级财产人士。

尤其是楼王T1，只有两种产品，建面约750㎡的大平层和建面约2000㎡的顶复，套套总价超2亿、顶复总价超10亿，圈层非常纯粹。

其二，是产品的超越。

深圳湾1号唯一“美中不足”的缺憾是，为了景观最大化，采用了核心筒+钢柱支撑楼体的结构，被柱子影响了居住空间的完整性。

时隔近10年，鹏瑞1号设计手法全面升级，采用外圆内方的建筑结构，实现了房子内没有一根梁柱，空间、景观面更开阔、自由。

参观T1建面约750平样板间时，推开入户大门往里面走，波澜壮阔的珠江、繁茂静谧的北帝沙岛、耸入云霄的城市地标建筑群、跨江大桥……毫无遮挡地撞进眼中，非常震撼、壮观。

同时，鹏瑞1号作为广州特批的唯一商务公寓项目，T1楼王层高高达4米，是国内大平层的最高水准。

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其三，是配套的超越。

鹏瑞1号斥资10亿，打造了近1万平的广州深湾会俱乐部，面积是深圳湾1号会所的2.5倍。

据说，项目还要建一个1号美术馆，让业主在家门口就能欣赏到国内外顶级艺术作品、接触到国际艺术大师，业主如果将艺术品、藏品放置此处，还能得到金库级别的安全保障。

更“离谱”的是，鹏瑞承包了1300亩北帝沙岛20年的使用权，计划将其改造成全国独一无二的城央生态岛，开放给市民使用。

为了保证改造效果，鹏瑞团队调研了加 拿大多伦多湖心岛、德国埃尔特维尔·玛丽安娜岛等国际著名岛屿 ，但看遍全球，都找不到真正符合他们要求和标准的岛屿。 毕竟一线国际 城市 、 龙头 核心地段的江心生态岛太少见了，几乎全球都没有这样的案例。

最终，鹏瑞汲取多个国际岛屿设计之所长，融合北帝沙岛广州之核、珠江之心的区域特质、城市文化特质，呈现出了一个全球唯一、独一无二的特色岛屿。

北帝沙岛规划示意图

花费如此大的代价，改造一座岛，淘哥考察项目时忍不住询问：“为什么要做这样一件对企业没有经济效益的事情？”

负责人只转达了徐航的一句话：“建一座给城市增光、为生活添彩、能在地球上留下一点痕迹的作品。”

淘哥听后，恍然大悟，有如此伟大的格局和追求，怪不得能做出真正超越深圳湾1号的作品。

03.

新一代豪宅启蒙者

制定标准 创造第一

鹏瑞1号和绝大部分豪宅都不同，是新一代豪宅启蒙者式的项目。

什么是启蒙者？既是不墨守成规、突破豪宅传统打造观念，打开片区新的发展空间的项目，也是引领楼市发展，开拓一片新天地的项目。

每一个这样的项目，都是永恒经典，每一个这样的项目，都经历过诸多争议。而每一个这样的项目，最终都会给支持者丰厚的回报。

典型代表就是深圳湾1号。2014年，深圳湾1号发售新品公寓，均价10万/㎡，遭到了市场对区域、对产品、对定价的很多质疑。

而现在，深圳湾1号被公认为深圳第一豪宅，闻名全国、名流云集、名利双收，价格已经超30万/㎡，第一批买入的业主实现了3倍多的增值。

现在回头来看，当时的质疑是多么可笑。其实不是当时人们的水平不行，不少人是非常专业的投资者，而是时代限制了人们的想象力和认知。

淘哥认为，未来我们回顾2023年的鹏瑞1号，也将是这样一个楼市启蒙者式的划时代项目，其启蒙作用体现在两个方面，也是其不易被察觉的隐性价值所在。

1、从产品而言，鹏瑞不断超越自己、建立了豪宅新样板。

鹏瑞1号是徐航倾注了多年豪宅生活经验、深刻人生感悟的作品，一定意义上是对操刀人内在精神品格的传承。

它传承了徐航类似科学家那种不守旧、敢于打破惯例和模式，不断探索世界奥秘、拓展人类认知边界，重视团队合作、聚集全球顶级智慧，不断创新开拓，克服各种挫折和困难，勇攀高峰、勇做世界第一的精神和信念。

核心即是——鹏瑞1号没有标准的禁锢，要做建筑界的引领者、要改变世界。这点其实和深圳湾1号一脉相承。

在此精神内核的引领下，鹏瑞1号打造了一个全行业学习、模仿的豪宅样板， 其先进的理念、技术，会启蒙全国很多开发商和项目。

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2、从城市和区域看，鹏瑞1号将起到带动国际金融城实现价值腾飞、带领业主实现资产穿越周期的作用。

鹏瑞所在的国际金融城，这个大湾区最具价值的8平方公里，联同黄埔临港CBD、琶洲国际超级总部，构成了广州东进发展的新CBD黄金三角。

它有点像深圳10年前的深圳湾，种种信号表明，这里正在接棒珠江新城成为广州的新龙头中心。

最明显的信号，鹏瑞1号的逐步落地，将为区 域带来崭新的城市地标、超越汇悦台的全国第一顶豪、独栋的艺术中心、殿堂级美术馆、城央生态北帝沙江心岛，以及为广州、为大湾区引入更多的企业家、全球各界领军人物等。

从硬件配套、文化底蕴、艺术氛围、资源集聚等层面，全方位提升国际金融城的影响力。

此外， 2023年以来，国际金融城正在成为广州单价20万+豪宅的成交集中地，甚至有珠江新城业主卖掉房子买进国际金融城。

同时，因为更优越的区位、更高性价比的租金、更便捷的交通（临江大道即将全线贯通，届时，一刻钟即可从金融城东区直达珠江新城） ，以及不输珠江新城的龙头区域价值认同感，不少珠江新城的企业，也正在搬进国际金融城。

淘哥认为，同为豪宅启蒙式项目，就像过去10年，深圳湾1号引领后海成为了深圳新龙头，实现房价从1字头到10字头、从10字头到30字头的飞跃一样。

未来10年，鹏瑞1号也很可能引领广州金融城成为大湾区的下一个龙头豪宅区、缔造新的楼市神话。

04.

谈谈对顶豪的看法

为什么超越鹏瑞的只能是鹏瑞

最后，淘哥谈谈对豪宅的看法。

目前，整体楼市在极度分化，前两年熊市初期，可能楼市是二八分化，到今年，基本变成了一九分化，甚至是1%和99%的极度分化，只有1%最多5%的房子还值得去买去投资。

同时，豪宅市场也在极度分化，价格卖的很高，又能够受到强烈热捧的项目越来越少、越来越稀缺，只有极少数顶尖产品才能同时做到价格坚挺、又有流动性。

这种时候，再来审视什么是真正的超级豪宅？

淘哥认为，其实豪宅本质上是对稀缺资源的占有，从最开始占有稀缺自然资源、到后来占有城市核心资源，再到如今同时占有稀缺自然资源+城市核心资源。

这种复合型豪宅，深圳湾1号就是典型，即在城市核心，又有很好的海景。值得注意的是，深圳湾1号最开始布局的时候，深圳的城市核心还在福田，深圳湾是后来才逐渐进化成了深圳龙头区域。 这说明，打造 豪宅还 需要 对城市发展 有一定预见性。

也就是说，同时占据自然资源+城市资源+成长性和价值性的区域，就具备了诞生超级豪宅的一些基础，同时具备了一个资产长期保值增值的基础，鹏瑞1号就同时拥有这些特点。

区域之后，就是产品——只有顶级的产品配上顶级的地段，才会有真正顶级的豪宅。

决定产品上限的是什么？操盘手的眼界、投入、付出、对豪宅的理解。

为什么近10年来，真正能够超越深圳湾1号的只有鹏瑞1号？核心就在于这两个项目都是徐航自己操刀。

他作为中国最顶级的塔尖阶层，有财富、有学识、有阅历，而且非常勤奋，非常热爱这项事业，汲取了全球智慧，有远远超出 职业经理人的高度和经验。

那么，顶级豪宅的未来走向何方？

淘哥认为，豪宅已经过了对名贵品牌、奢华材料堆砌的阶段，更高境界的豪宅，应该本身就是一个艺术品。

就像人，千万级的有钱人可能穿金戴银、开豪车，但是真正的巨富，不管古代还是当代，不管国内还是国外，喜欢的是收藏、是艺术品。

房子也是一样，真正的顶级豪宅再向往上发展，会艺术化。

走在项目里面，一个不经意的转角处，一个摆件、一个雕塑，可能就出自某位大师、可能就是一个收藏品。

这其实就是鹏瑞1号正在做的事情，它的艺术气息很强，比如把价值上亿的雕塑放在社区里、把名家画作挂在会所中，走在里面像走在博物馆。

价值1个亿的雕塑 《圣心》

也就是说，真正的顶级豪宅，已经渐渐脱离了房子的基本属性，它其实是一种收藏品。为什么真正识货的这些塔尖人士，看到鹏瑞1号不想走，正是因为他内心能直观感受到项目的收藏价值。

占据稀缺自然资源+核心城市资源、有成长空间、还是独一无二的艺术品，种种因素叠加，决定真正的顶级豪宅，一定可以穿越经济周期、穿越低谷、再创新高，这已经是被纽约、伦敦、东京等国际城市豪宅反复佐证的客观规律。

目前，一线城市楼市已经在筑底，明年应该可以开始慢慢走出低谷，在这个过程中，顶级豪宅一定是引领者，是享受新一轮楼市上升红利的最优质筹码。

所以，可能鹏瑞1号听起来很贵，但其实这种顶级优质资产有非常可怕的价值增长空间，能真正理解、真正看透其隐性价值、长期价值的人，就会知道它现在的价格有多“便宜”。