绿城重启美元债，中交退出房地产......

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“被偏爱的有恃无恐，得不到的永远在骚动”。这句话用在绿城身上，应该是最合适不过了。

为什么这么说？就在前几天，绿城中国出海发了2笔总计5亿美元的3年期美元债，不少媒体对此解读为，绿城实现了海外美元债“破冰”，绿城因此成为中国房企里的“孤胆英雄”。

“只有底盘扎实、势头强劲的房企，才有能力在这个时候发行美元债。"某大V对此毫不吝惜溢美之词，“能按时还债的房企，都被视作为中国房企做信用修补的英雄了，至于发债，更不用说了。”

然而，我却注意到这笔美元债高达8.45%的年利率，这可比2022年中国房企美元债的平均利率水准（7.56%）还要高！

高息借钱，还成英雄了？难道这钱就非借不可？

要知道，现在银行的房企融资利率，一般不超5%（例如2024年越秀地产与五矿发行境外债券，票息区间在4%～4.6%，经测算境外债券融资平均成本为4.18%）。各家金融机构对于信用没有污点的开发商，还是很支持的，银保监也出台了各类配套政策，融资通道整体比较通畅。

▲绿城近两年境内发债，年利率均在4%上下，只有8.45%美元债利率的一半（图片来源：地产密探）。

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既然绿城境内可以低息发债，为何却去境外高息发债？坊间有两个猜测：

猜想一：绿城资金链可能也很紧张，病急乱投医，所以债券即使有较高风险溢价，绿城也不得不借。

根据公开信息发现，绿城本次发债前后，就有高达4.52亿美元的债务需要兑付，而此次绿城发行的5亿美元债，刚好填补之前的空缺——简而言之，绿城就是在借新还旧，且借款利率相比之前更加高昂。

在此，对比万科、龙湖、金地、滨江、美的等其他优质房企，目前多数都在积极偿还高息美元债，而绿城反其道而行，罔顾国内融资较大的息差成本优势，正说明绿城的这笔“借新还旧”非常急切，即使面临再高的利息，也箭在弦上、不得不发！

▲据绿城发债说明书，截至去年9月底，绿城短期借款和短期有息负债合计272亿元，长期借款745.4亿元，应付债券138亿元。（图片来源：地产密探）

猜想二：高息美元债，有可能是资产转移的“白手套”。

还记得曾经的恒大，老许多次认购恒大的高息美元债，一方面对外展示自己看好公司的信心，另一方面也实现了个人资产保值，毕竟公司在自己手上，公司能否还债和利息，管理层是最清楚的。代价是上市公司被慢慢抽干，毕竟上市公司背着这么高利息的债务，对利润、现金流肯定是有巨大影响，最终结局是股民扛起了所有。

而对于绿城的这笔高息美元债，根据披露，肯定会影响绿城以后的利润——在不久前，绿城就曾发布盈利警告，预计2024年股东利润同比2023年下降50%以内。

▲根据绿城利润表，绿城去年前三季度营业毛利率只有约6.02%，相比上半年的13%可谓直接腰斩。而2023年、2022年及2021年营业毛利率分别是12.16%、18.52%及19.89%。（图片来源：地产密探）

由此，根据绿城发行的8.45%美元债利率来算，假设绿城以后的营业毛利率都稳定在6%，显然是很难覆盖这笔美元债8.45%的利息成本的。

关键是毛利率都只有6%，净利率肯定更低了，而美元债8.45%的利息，却是实实在在一毛都不能少的。

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说实话，作为中交房地产集团的旗下公司，绿城还能够出海发美元债，已经算是很好的了。

比如就在上个月，中交集团旗下上市公司中交地产（SZ：000736）连发三份公告，说连续几年业务亏损，为了保壳，只能把地产开发业务卖给大股东，上市公司业务转型为物业管理。中交地产自此成为第一家退出房地产业务的正宗央企。

由此可见，相比绿城，兄弟公司中交地产的资金面、利润面已经全面恶化了，但即使是这样，中交房地产集团也没有向绿城发出求救声音，反而坚持给绿城一个比较独立的经营决策权限。

而从业绩和拿地表现来看，去年的绿城，表现确实很不错，全口径销售额达到1718.3亿元，位列克而瑞销售榜第6名；新增土地货值1147亿元，在新增货值榜排名第4位。

但是，尽管绿城的业绩对得起中交给予的独立经营决策权限，但绿城的口碑，近两年却隐隐有下降趋势，尤其是在北京区域。

例如绿城奥海明月，提前一个月交房，却换来业主一份长达几十页的《已知建筑问题汇总》共享文件，文件列举了项目目前已知的各种质量问题。

比如绿城西山锦绣府，空气源热泵噪音严重超标；

比如亦庄和锦诚园，直饮水发黄、电梯涉嫌改规......

由此可见，尽管绿城在冲规模、拓销售这些领域做得不错，但在产品端，已经隐隐失去了曾经宋卫平时代的初心；

而此次发行高息美元债，在当下房地产弱市，无异于饮鸩止渴。各大房企前几年美元债崩盘的情形还历历在目，绿城如不吸取教训，很有可能会成为第二个万科。