是谁，花3万+买中海·凯旋门，最后血亏？

　　日前，『地产房剑』王涛老师发表了一篇评论文章：《》。

　　文章切入点是一位2021年「高位接盘」中海·凯旋门的业主，从这位业主的个人经历展开到曲江二期二手房价格大幅度回调，再浅聊了一下前几年楼市火爆时「大V团购」踩的坑。

　　作为地产行业资深媒体人，王涛老师在结尾表达了自己的观点：房价适度下跌会让市场回归理性，但过度下跌不但会影响地产行业本身、上下游产业，并且让百姓资产大幅缩水。特别是收入本身就难度较大的这两年，对于背负月供的工薪阶层来讲，遇到自己的房子价格大幅缩水，更是欲哭无泪。

　　这篇文章热度很高，转发2000+、阅读10万+，说明大家很关注这个话题，这是好事。

　　不过文章留言区有两条高赞留言个人不太认同，其一是“能掏三万多去买这小区，智商税，你不亏谁亏”；其二是“没有个20年脑血栓，哪有胆量3万买这地方”。

　　2021年3万+单价买凯旋门是智商税吗？真的要被嘲笑“20年脑血栓”吗？

　　作为地产媒体，评论区出现任何言论我都不意外，之所以关注这篇文章和这两条留言，是因为我恰好是中海·凯旋门业主，而且刚好和这位邻居是同一户型，完整经历了这轮「账面上的盈亏」，也算是有点发言权。

　　我买房的时间是2016年上半年，那时候凯旋门高层精装房售价在8000元左右，小高层10000元左右，一房一价。

　　说实话，我算是赶上了好时候，从2016年开始西安楼市就已经开始“复苏”，我一位前同事和我买的同一栋楼同一户型，晚了一周每平米就涨了四五百。

　　这个房价现在看来是很低了，但那时候不算低，旁边万科·城市之光（蜜柚）当时均价七千多，其他区域五六千的房源遍地都是，有的主城特价房甚至四千多就能拿下。

　　那时候公司有位兰州的小姐姐得知我们买房的价格后感慨：“西安房价好便宜，曲江（二期）才七八千，兰州很多房子都一万多了。”

　　我们买房时凯旋门已经是准现房了，虽然后面的房源还在销售，但前期几栋楼已经交付入住，置业顾问带我们看完实体样板间之后还去她家参观了，这也是促使我买凯旋门的原因之一——连置业顾问自己都买了，咱还有啥不放心的。

　　凯旋门算是中海在曲江二期开发的代表项目，小区30多栋楼，高低配，东西北三面34F高层合围中间18F小高层，高层主力户型建面约89㎡-110㎡，小高层是建面100㎡出头的小三室到建面约166㎡的大户型，属于刚需+改善混住。

　　说到这里，大家也能大概明白了，凯旋门业主以刚需和刚改为主，很明显的一点就是小区里每年出生的婴儿都非常多，以至于很多幼儿“分流”到周边几所私立幼儿园后配套的曲江五幼（公办）依然不愁生源，基本是满班状态，小区的几个儿童游乐设施也总是人满为患。

　　一开始，凯旋门的二手房价并没有那么“疯狂”，那时候全城都在涨，凯旋门作为中海开发的小区，园林、物业都比较好，涨价也只是“随大流”，只不过均价确实也比周边小区高一点。

　　后来，形势就有点不太对了。随着地铁四号线通车、曲江二中建成开学、曲江城市运动公园开放，再加上曲江陷入“地荒”，各种利好加持之下，凯旋门的二手房价在2020-2021年达到巅峰。

　　那时候经常会接到中介电话，问我房子卖不卖，给出的报价基本都在3万左右，要不是刚好赶上孩子出生，我或许也会在高点出手。我们那栋楼上就有业主把89㎡且楼层不怎么好的两室卖出了260多万的高价。

　　那两年西安楼市是什么状况大家应该也有印象，开发商摇号抢地、虽然限价开盘但千人摇万人摇层出不穷，甚至出现了备不上价就一直耗着，楼都封顶了还不开盘的情况。

　　很多刚需着急结婚或者孩子要上学摇不到新房怎么办？不想去远郊置业，只能把目光投向主城区二手房市场，无形中也推高了一些品质比较好的小区的房价。

　　那时候南方某些城市业主拉横幅“庆祝”自己小区二手房价上涨的新闻在网上比比皆是，虽然网上骂声不绝，但并不妨碍越来越多的人加入这场狂欢。

　　眼看二手房的泡沫越来越大，还是2021年，又发生了一件足以改变很多人命运的“大事”——2021年7月8日，流传许久的西安「二手房指导价政策」终于出台。

　　7月9日，首批100多个小区的二手房成交参考价发布。从后面的效果来看，虽然卖家和中介依然会采用各种方式“规避”，但买家的热情显然没有之前那么高了，二手房价疯涨的态势被控制住了。

　　凯旋门属于当年10月13日第二批被指导小区之一，当时的“指导价”是19677元/㎡，相比于之前的挂牌价，直接被“砍”了10000元左右。不过依然高于周边的金辉世界城（17222）、天地源曲江香都（16695）、万科城市之光（16969）。

　　当年11月底，我们曾对被指导的部分小区二手房成交价做过线下调查，那时候凯旋门因为限价，网上已经没有挂牌价和实际成交价，询问楼下中介之后得知，大致成交价维持在2.5-2.7万之间。

　　虽然依然很坚挺，但已经不可避免下行。这几年，我对小区的二手房价印象基本来自于中介的骚扰电话，以我的房子为例，报价从310万到280万到260万再到今年的230万还得“搭”个车位。

　　这里说句题外话，凯旋门很“神奇”的一点就是，即便在二手房价最高的那几年，车位依然卖不上价，中介的报价始终在12万以下，现在甚至成了“添头”，和周边小区的车位价格形成鲜明对比。

　　为什么凯旋门的二手房价会“大跳水”？

　　除了大环境变了、市场下行之外，我觉得最重要的一个原因就是——凯旋门的利好，出尽了。

　　第一批业主买房的时候，周边是断头路，没有学校、没有地铁、没有商业，坐公交都得先在门口倒小三轮去603路起点站，点个肯德基、麦当劳、必胜客人家都不送，因为在三环外。

　　现在呢？地铁四号线金滹沱站就在小区西门口，曲江五幼和曲江二中在小区东门口，楼下有中海自建的商业街区和底商，附近有星座广场、金辉广场、金地广场、城市运动公园、电竞公园，如果单纯自住的话，还是很便捷的。

　　王涛老师提到的那位凯旋门业主的帖子我也看了，这个账号不是凯旋门业主本人运营的，如果属实的话最多算是“投稿”，这位邻居说“心不甘，希望未来涨一点少赔一些，未来若市场回暖，或许有一定的价格修复空间。”

　　说实话，虽然我是凯旋门业主，但我个人并不看好凯旋门的二手房价再涨上去。利好出尽是一方面，虽然小区品质和物业都算不错，但这个小区有“硬伤”——学区一般。

　　目前，凯旋门对应的小学是曲江第二学校小学部，也就是以前的交大附小金辉分校，在曲江都算不上优秀，更不用说和铁一系、高新系那些名校比了，这是天然的劣势，除非像曲江大城旁边的曲江第一学校一样被名校托管。中学的曲江二中也算不上名校。

　　我们以前在宜家荟聚开业的时候就说过，在西安，和刚需刚改二手房价强绑定的只有学区，地铁算是有一些推动房价的作用，但效果有限。

　　为什么高新CID的中海·学仕里、中建悦庐刚开始备案2.8万+/㎡甚至3万+依然能摇号开盘？就因为旁边的高新三十一小和高新十一初当初挂的是“高新一小一中新校区”的牌子，后来“摘牌”之后，学仕里已经清盘受到的影响不大，但中建悦庐的销售就艰难多了。

　　恰好，凯旋门就是一个主打刚需和刚改的小区，而在2021年前后高价接盘的那批业主，投资客少之又少，绝大多数都是为了结婚或者孩子上学的刚需群体。

　　且不说凯旋门和现在的房子相比在户型上吃亏，就说学区，同样的价格在港务区能买到名校+学区的四代宅，刚需群体明显有更好的选择。

　　目前支撑凯旋门二手房价的也就只有中海的品牌效应、园林和物业以及“曲江”这个地理位置。

　　有人说，自住没关系，涨跌都不影响。这句话我不太认同。涨了确实影响不大，但你2021年花300多万买105㎡的房子，3年后同样花300多万，可以买141㎡的房子，月供还更低，能不影响么？

　　别说这些高位接盘的邻居，就拿我来说，现在想把房子卖了置换大一点或者学区好点的房子也力不从心了。二手房虽然跌狠了，但新房价格并没有那么“惨”，再加上未来预期不稳定，旁边的保利·天珺看了无数次，也不敢下手。

望西都，意踟蹰。

兴，百姓苦；亡，百姓苦。

　　还是那句话，时代的一粒灰，落在普通人身上就是一座大山。

　　-正文完-

　　作者 | 王多鱼

　　主编 | 王鹏飞

　　「新地产陕西」原创作品

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