年报直击②｜越秀，正全面领跑

地产财富会

行业的竞争刻度

正从“规模为王”转向

“安全底盘、品质为王、效率追击”的暗战

2025-4-4

近两日，越秀地产在杭州土地市场双线出击，单日斥资13.5亿元，竞得杭州两幅优质地块，补仓长三角核心城市。当多数房企还在为"活下去"挣扎时，越秀地产却以土地市场的凌厉攻势与逆市进阶的业绩答卷，展现出穿越周期、领跑市场的底气。

最新发布的年报显示，2024年越秀地产首次跻身行业TOP8，全年合同销售额1145.4亿元，同比增长15%；手握现金超500亿元，融资成本低至3.49%，"三道红线"全绿档。

更令市场瞩目的是其开年表现——

3月21日海淀双盘单日狂揽152亿，创北京豪宅开盘纪录；

2025年首季度合同销售额达308亿元，排名行业top7（克而瑞数据），持续领跑行业。

当行业陷入"缩表焦虑"，越秀地产却能又一次领跑年报表现，领跑顶豪市场，领跑土地市场，为2025再塑优质开局。

这背后，是越秀地产用“四好战略”织就的韧性底盘——好产品、好服务、好品牌、好团队。

但真正值得追问的是：在行业深度调整期，这家地方国企凭什么赢得当下的暗战，逆势进阶？

筹码一

北上广“压舱石”效应

“北上广=确定性增长”——这条铁律在越秀的财报中再次被验证。

2024年，北上广三大超级城市为越秀地产贡献了52.4%的销售额；越秀旗下一批超级红盘成为一线高净值人群争抢的好房子。

其中北京香山樾（60.17亿元）、上海苏河和樾府（69亿元）、广州琶洲南TOD（86.01亿元）三大标杆项目，单盘销售额均冲入城市前三。

越秀地产也因此在克而瑞的房企销售排行榜中迅速跃升4名至TOP8。

这并非偶然。

其背后是一场持续五年的“城市攻防战”。经过多年的前瞻布局和城市换防，如今，越秀地产的土储质量已堪比硬通货：

年报显示，越秀地产

2052万平方米的总土储中，一二线城市占比高达95%。其中，广州、北京、上海的土储分别达684万、93万、85万平方米。这为越秀地产未来业绩的稳定增长提供了充足弹药。

在拿地上，越秀地产展现出“外科手术式的精准”：

024年该公司新获取的273万平方米土储中，70%集中在一线城市。其中，越秀地产2024年在北京拿下的两块优质土地已于本月兑现为热销业绩：

3月21日，越秀地产旗下海淀双盘和樾望雲、和樾玉鳴同日开盘，单日狂销超1000套，总成交金额达152亿元，创下北京市场纪录，成为行业标杆案例。

这种对市场窗口期的精准把握和对优质地块的果断出击，彰显出越秀地产在土地投资领域的专业能力和战略定力。

"这不是简单的城市选择，而是一场土地金融的降维打击。"资深投拓人士指出，当多数房企因资金链难以支撑被迫退出核心城市时，越秀凭借3.49%的融资成本和国企信用背书，已批量收获"政策底"时期的优质地块。

根据瑞银的测算，越秀地产的土储年份新、成本低，预计其今明两年毛利率将持续提升。

筹码二

“现金牛+精益管理”反脆弱

当行业还在为现金流焦虑时，越秀的账上躺着一座“现金金山”。

截至

2024年底，越秀地产在手现金超500亿元，经营性现金流净流入持续为正；加权融资成本3.49%，短债占比仅22%，融资成本比民营房企低2-3个百分点。更关键的是，其债务结构中长期借款占比近80%，为逆周期扩张留足弹药。

财务安全的另一面，是“制造业式”的精益管理。

越秀董事长林昭远将制造业的精益管理模式带到了地产行业。如今，越秀精益方法主要由“秀三角”工作理念（客户导向、持续改善、追求效益）和“改善六步法”构成，

2024 年，在越秀精益方法的指导下，越秀地产实现四大突破：

一是提升开发运营效率，落地“520” 标准工期，强化全周期经营能力；

二是提升价格管控力，坚持 “一盘一策” 定价策略，精准应对市场变化；

三是实现有质量销售，新开项目快速去化，重点加快库存周转，提升资金使用效率；

四是深化精益管理，通过成本精准适配、物料集中采购、生产效率提升，消除无效成本，盈利能力显著增强。

通过财务稳健现金充裕和精益管理的共同驱动，越秀地产可谓是在行业深度调整中走出了一条“反脆弱”的高质量发展之路。

筹码三

多元协同，破局开发天花板

住宅开发之外，越秀的“第二增长曲线”或也在悄然成型。

年报数据显示，

2024年，越秀地产

直接持有的商业物业

租赁收入

同比激增

37.1%

6.68亿元

越秀地产

持股

40.02%

越秀托全年经营收入

20亿元

，专业市场出租率

97%。

物管服务

领域，

越秀服务

连续三年保持

营收

两位数增长

2024年全年营业收入达 38.68 亿元，同比增长 20.0%，核心净利润 5.12 亿元，同比增长 5.1%。

这种多元协同的模式，不仅为越秀地产构建了稳定的现金流，更成为其应对行业周期波动的有力武器，有助于公司打造 “第二增长曲线”，为其持续稳健发展注入源源不断的动力。

暗战筹码四

产品力“螺旋进化”

当行业还在争论"保交付"标准时，越秀地产早已启动新一轮产品革命。

只因这家公司深谙真理：地产新周期，“好房子”是终极战场。

今年3月，在越秀地产好产品发布会上，该公司正式发布了“4×4好产品理念”和4+X 产品系，助力“好房子”建设。

根据业绩会发布，未来越秀地产还将严格按照好房子理念标准打造实体展示区，全面提升展示效果，持续完善客研体系，以切实助力销售。

持续提升产品能力的四个核心动作值得行业借鉴：

一是积极推动“樾”、“和樾”、“天”、“星汇”等产品系列标准指引手册的落地与实施，全面推进产品的标准化、品牌化建设

二是坚持持续增强产品创新能力，完善大客研体系，推动创新项目试点和产研基地落地，持续进行产品创新迭代。

三是统筹加快设计施工一体化建设，优化生产组织管控。

四是持续完善“悦智造”BIM平台功能，全面提升开发效率和工程质量。

2025 年，越秀地产还在其好产品发布会上推出 16 条 “好房子” 标准，精准解决客户痛点，打造具有溢价能力的好产品。这些标准不仅是对产品的严格要求，更是对客户需求的深刻洞察，为行业提供了新的发展方向。

新周期的新样本

当多数房企还在“规模后遗症”中挣扎，越秀地产用“四好战略”证明：安全、品质、效率才是穿越周期的硬通货。

其进阶路径，暗合行业三大趋势：

1. 布局高能级城市，用确定性对抗波动；

2. 长期财务自律，用低成本融资碾压对手；

3. 多元协同，用非开发业务平滑周期。

刚结束的业绩会上，林昭远给越秀定下了2025年持续领跑的新目标——1205亿元的销售额目标，较去年微增5.2%，同时计划安排权益金额约300亿元去拿地，和去年基本持平。

我们看到，支持该目标的“越秀肌肉”，正是其“国企基因+市场打法”的独特融合。 2025年，随着政策宽松和核心城市回暖，手握500亿现金和优质土储的越秀，或将成为新一轮周期洗牌的最终赢家。

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