577亿的世界地王即将在上海诞生！

2025年的土拍，疯魔了。最典型如上海，几乎是批量生产新地王。

2月20日出让4块宅地，总成交159.2亿，整体溢价率超33%。热度最高的虹口地块溢价率达38.2%，折合楼面价约11.75万/㎡，拿下全国楼面价TOP3。

排在TA前面的，分别是去年8月由绿城拿下、楼面价约13.1万/㎡的徐汇滨江地块，以及去年12月由宸嘉发展拿下、楼面价约12.6万/㎡的徐汇龙华地块。

在七个月的时间里，全国楼面价TOP3就洗牌了一遍。上周，上海静投置新城市更新建设有限公司以总价5.62亿竞得静安寺社区两宗地块。其中一幅风貌住宅地块，折合楼面价约16.23万/㎡！这是上海新地王，也是全国的！

“世界总价地王”快诞生了

以为这就完了？并没有，上海正在“怀胎”全国总价地王，甚至可能是全球的总价地王！

近日，徐汇区规划局公示《上海市徐汇区斜土社区C030301单元控制性详细规划125、127b街坊局部调整公众参与草案》。

而在1月27日，徐汇规资局正式公布了东安新村的规划，先来看下具体信息：

上海徐汇区东安新村旧改项目预计以总土地市场价577亿元人民币成为全球总价最高的“地王之王”，超越此前香港中环地块508亿港元（约合人民币420亿元）的纪录。

以下是该项目的关键信息及背景分析：

位于徐汇区内环内的东安路两侧，紧邻地铁4号线、7号线东安路站，北至零陵路，南至中山南二路（内环高架）。

规划住宅：39.82万㎡（容积率2.6，限高100米），预计提供约2000套150-250㎡大户型住宅。

商办及研发：10.45万㎡商办（含195米标志性建筑）+7.74万㎡研发。

教育及公共服务：4万㎡九年一贯制学校及幼儿园+2万㎡社区设施。

土地成本与预期收益： 总土地市场价约577亿元（住宅530亿+商办31.35亿+研发15.5亿）。货值预估住宅按20万/㎡售价计算，总货值达800亿元，单盘销售或创全国纪录。开发节奏预计4年售罄，年均销售额200亿元，或成全国销冠楼盘。

2025年全部签约的东安新村目前已经飞速拆平，即将进入土地出让阶段。

“地王年”让楼市更健康

不止上海，很多大城市都在今年孕育“新地王”。

杭州开年以来成交5宗宅地，4宗都是溢价成交，其中拱墅区湖墅单元地块溢价率达71.25%，并以楼面价约6.4万元/㎡刷新杭州单价地王记录。还有苏州，工业园区金堰路西、金鸡湖大道北地块经过122轮竞价，以14.29亿总价拍出，成交楼面价约2.7万万元/㎡，溢价率达21.6%。

2月，郑州一宗宅地出让，溢价率达87.5%，创近4年来溢价率新高记录。今年土拍已经定调，高溢价、高地价将是主旋律。

接下来的广州土拍，应该也是如此。3月31日，天河区黄埔大道以南AT091007地块（又称天河金融城起步区007地块）、天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块（又称世界大观四期地块）将会进行限时竞价。这三宗宅地，无论位置还是景观资源都是王炸级别，相信竞拍情况也不会让大家失望。

中央和地方政府，正在人为、有计划地拔高核心城市、核心地段土地价格。这么做的好处，最直接的就是拉动市场信心，竖立价格标杆，让房企有更大空间，建更好的楼盘。

历史地王对比：

香港中环地王（2021年）：恒基地产以508亿港元（约合人民币420亿元）竞得中环新海滨商业地块，楼面价约33.87万港元/㎡，此前为全球总价地王。

上海徐汇滨江地块（2024年）：绿城以楼面价13.1万/㎡竞得，位列全国单价地王前三。而东安新村项目总价远超该地块，且单价因规模效应更低。

政府通过释放核心地段优质地块，拉升市场预期，为房企提供利润空间，间接托举周边房价。例如，杭州、苏州等地也出现溢价率超70%的高价地块。

政策导向明确：核心城市核心地块高价出让，吸引头部房企竞争；平价地块则面向中小房企，形成市场分层。此举旨在稳定房价并推动楼市回暖。

尽管东安新村地块总价高、拆迁成本近500亿，但其内环区位、学区配套及稀缺性吸引了多家房企竞逐。路透社消息称，多家房企正筹措资金参与竞标。

扣除拆迁、建设等成本后，实际利润率或与普通制造业持平，政府更关注资源配置优化而非短期盈利。

地王频出可能推高房价，加剧普通购房者压力。历史经验（如2009年上海长风地块70亿地王）显示，高地价往往伴随市场过热风险。

若东安新村地块顺利出让，将刷新全球土地交易纪录，并成为上海城市更新与楼市分化的标志性事件。其开发模式或为其他核心城市提供参考，但需警惕高地价对市场稳定的长期影响。