广东
我是紫沐，这是我第445篇日记。
最近经常被问：
1.错过了保利天奕好楼层，低楼层尾货还能不能接？
2.手里的二手房又降价了，还要不要继续卖？
这两个问题，其实都有共同的核心。
就是广州楼市的好产品，未来会越来越多，还是越来越少？
如果看多，那就不急买，抓紧卖。
反之亦然。
我是觉得，广州未来好房子会越来越多。
所以我都回复说，天奕尾货就别捡了，硬伤大。
二手房如果置换，该卖还是得卖，便宜卖便宜买。
这么判断的根据是什么？
很简单，因为现在楼市行情很差。
行情好的时候，产品是很难迭代的。
广州楼市曾经火了20年，房价翻了20倍，但产品迭代还比不上三线城市。
因为市场热，开发商没有这个压力和动力去升级产品。
只有市场差的时候，才会卷，才会升级。
甚至你自己不卷，操盘手也会逼着你卷。
还记得前段时间传得沸沸扬扬的新《住宅项目规范》吗？
从这个月开始，就要强制执行了。
住宅限高80米、容积率不能高过3.1、层高不能低于3米、规范楼板厚度和隔音要求...
这意味着，未来广州新盘，将集体迈入低密度+小高层+高档交标时代。
所以为什么要急呢？
保利天曜再好，也是超高层；保利天奕再好，交标也没人规范。
而且金融城和琶洲南，后续还会有地块出来。
叠加住宅项目新规，未来面世的新盘，产品还会更好。
所以只要保利敢太飘，叫价敢太贵，你直接就扭头走，更不用接盘硬伤货。
当然现实一点看，广州肯定不会100%执行项目规范的。
层高和楼板厚度这些小问题，大概率会顺利执行。
但容积率和限高，就很难说了。
5.1日就要执行规范，4.30日新挂牌地块容积率还停留在3.2，就能说明问题。
至于限高不能超80米，其实是2018年就说要执行的老黄历了。
但过去几年有没有执行到位，瞎子都看得出来。
所以这次新规范能兑现多少，还得看操盘手、开发商和买家的三方博弈。
从买家角度，肯定是越严格越好。
但规范越严格，开发商的成本就越高，利润就越少。
要是被逼狠了，直接躺平不干，那土拍和旧改压力会很大，这是操盘手不愿意看到的。
不过可以肯定的是，广州新盘产品，肯定会继续迭代，而且是正向迭代。
毕竟现在讲地段画饼对买家已经没用了。
面对一潭死水的市场，只有一直丢石头，才能维持住涟漪和水花。
更高的层高，更少的层数，更好的户型，更低的密度...都是石头罢了。
所以作为买家，心态一定要稳住。
过去半个月，保利天奕和保利天曜的饥饿营销，可能让一些人急了。
但别忘了，你才是握有主动权的一方。
不是说天奕和天曜不好，这两确实是好盘，我也有不少粉丝买了。
但只剩尾货的时候，就别因为人家的吆喝而丢掉战略定力。
至于卖房中的业主。
设想一下，如果新规范执行到位，未来刚需新盘都是低密+小高层+高交标起步。
愿意接盘老房子的人，会变多还是变少？
所以通过置换，优化手中资产的竞争力，我觉得还是有必要的。
不然广州楼市产品力变好，对存量业主来说，还真未必是好事。
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