没想到！济南四代宅搞成这样了

很多读者都知道，我是四代宅的忠实粉丝，对四代宅的开发推崇有加，今天，废话不多说，再给大家分享几个四代宅的户型：

先看这个最小的143平米。

这是一个端厅户型设计，济南市场上端厅户型基本都在200平米左右，或者更大面积，而这个只有143平米却是端厅设计。这是亮点之一。

户型图上都有尺寸，足以看出开发商的自信！虽然143平米，但做到了5米多的宽厅设计，卧室最小开间3米，这是很多200平米户型有时都做不到的，我记得很多楼盘的大户型，有的次卧开间才2.8-2.9米。主卧开间更是高达5.2米，并且是落地窗设计。这个面积段的户型，有几个能做到这样的尺度和格局的？

更大的亮点是赠送，户型图上凡是标注颜色的地方，都是赠送面积。北设备平台，独立电梯厅，飘窗，空中花园……据说赠送面积高达42.7平米，这套143平米户型，实得面积竟然高达151平米，得房率在105%以上！

虽然有空中花园，但依然有南向双阳台设计。

再看这个空中花园的尺寸。东向空中花园，进深2.4米，面宽10米，面积高达24平米，这相当于一个4*6米的客厅，有多少房子的客厅能有24平米？

这个户型面积虽然不大，但是有一个数据很惊人，公区面积特别大，也就是空中花园+阳台+客餐厅+厨房+北向设备平台，连在一起面积高达90平米。这一块公共空间，交付后相信会很惊艳！

再看一个156平米的户型。

这个户型和143平米户型格局差不多，只是多一个卧室。

在空间尺寸上，自然也比143平米的户型更大一些，像客厅的面宽也高达6.3米，南向双阳台高达9.55米，空中花园将近26平米。

阳台+空中花园+客餐厅+厨房，这一块开敞空间的面积高达88平米，因为这个户型北向设备平台没能连在一起。

这个户型的实际得房率高达170平米，得房率超过108%。

下面是175平米户型。

这个户型可以说是156平米户型的放大版，四室格局，具体各个功能区的尺寸我就不一一详述，只看两点，一是南向双阳台10.1米，西向空中花园将近28平米；一是空中花园+阳台+客餐厅+厨房，这一公共空间面积高达100平米。

整套房的实得面积高达184平米，得房率将近107%。

以上三个都是小高层上的户型，我们最后看一个洋房上的175平米户型。

这个户型与小高层175平米户型整体差不多，只是公卫的位置略有不同。赠送面积约46.5平米，实得面积约185平米，得房率将近107%。

这个户型大在哪里，客厅开间7.1米，餐厅的开间约4米，最小卧室开间3.1米，南向次卧3.4米，南向主卧和次卧都有赠送的飘窗。空中花园将近26平米。

整体来说，各个功能区的尺寸更大一些，均好性更强一些，更舒适。

这以上的四个户型都是奇数层的，还有偶数层的户型，不同之处在于空中花园的位置在南侧。当然，即便在南侧，也略有不同，像洋房的偶数层，南向空中花园几乎和房子的面宽相同，空中花园就比较大，将近38平米。

像小高层的偶数层的南向空中花园就没有和整套房屋的开间持平，而是短了一个主卧开间，所以空中花园的面积略微小了一点，区别不是很大。

虽然空中花园小了，但与阳台相连，空间更规整，更方正好用。当然，空间格局，各有喜好，就像有人喜欢东户有人喜欢西户一样。

在这些户型中，还有一点值得一说，那就是在每个户型的南向或者东西侧向都有凸出来的一块，这一块是下探式遮蔽挡板，宽度约0.5米，目的就是让楼上的业主往下看的时候，正好能遮挡住下面的空间，而不至于像网上传的楼上看楼下的风景，甚至像隔着窗打招呼那样。

看到这些户型格局，尤其是赠送面积，不得不感叹，设计户型的时候，设计师们是深研了《济南市建筑工程容积率计算细则》，把里面的规则，尽可能的用到了极致。

《济南市建筑工程容积率计算细则》节选：
1.对满足相关要求的户属空中花园由一半面积计算容积率调整为不计算容积率。
2.第四代住宅试点项目的空中户属花园水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积30%变更为40%。
3.开敞式公共绿化平台建筑面积应为所属两层房屋总建筑面积的35%～45%的，不计入容积率。

当然，对于四代宅，我一直认为，赠送面积是很大的亮点，这是物质上的；但更重要的是，由此带来的生活方式的改变，这是精神上的，这一点大家往往忽略。

就像喝茶，你在书房喝茶，和在空中花园喝茶，那感觉是不一样的。室内喝茶，空间可能也很有意境，但是不如在空中花园感受着城市风景，有一种居高临下的气势，“万丈红尘三杯酒，千秋大业一壶茶”，你喝的就像是千秋大业的那一壶茶！

当然，你可以不喝茶，你还可以在这里健身，比如买一个做引体向上的支架，放在这里就比较好，把跑步机放在这里也不错……

我更喜欢的是栽花种草。

如果我有这么大的空中花园，我的罗汉松也不会死了。前两天回老家，我的一棵养了四年的罗汉松死了，让我十分难过。我本想把它搬到济南来的，可济南的家里没有开敞的阳台，在封闭的空间里，不利于花草树木的生长。谁知在老家虽然有院子，但疏于管理，唉，说起来都是后悔！

没有院子，又想种点啥，只能是见缝插针，在我家南向的空调外机上，我种了一棵甜瓜，每次浇水，都要打开窗户，再打开防护网，好麻烦，当然，也乐此不彼。室内也有一些花草盆栽，有落掉的枯叶，也有浇水后的污渍，但隔几天打扫一次，也是一件很快乐的事。

说到这里不得不说一句，那些说空中花园的灰尘怎么办，要吃土了之类的，真的，我感觉你们太干净了，养花种草的，哪能一尘不染，搞得那么干净，还是不是生活？

对于我这样一个喜欢花草的人来说，有院子当然很好，但买套别墅谈何容易，所以，向往空中花园更实际一些，毕竟相对别墅容易许多。

并且，我们还可以把四代宅理解为大平层和别墅的合体，既有大平层的开阔空间，又有院落生活的无限可能，多么美好！

从这个角度来说，你说四代宅哪里不好，怎么就不好了？

再退一步讲，社区会所作为公共空间，即便不是白送的，估计大部分以后使用都要收费，但很多人叫好，会所成了楼盘的一大亮点。

而一个空中花园，作为私人领地，白送这么大的空间，还有什么值得嫌弃吐槽的呢。更何况，看看上面这些户型格局，砍掉空中花园，都还是不错的户型。不信你把空中花园折起来再看看？

估计没人舍得砍掉空中花园，像我们以前的房子，住过老房子的人估计都有体验，阳台外面还要多凸出一小部分，不就是为了增加使用面积吗？

相信趋势，不会错。

为了怕大家误会说这是软文，又是为四代宅鼓吹之类的话，我都没提楼盘的名字，现在我可以告诉大家了，以上户型是鲁投壹号院的户型图。

鲁投壹号院的名字可能大家有些陌生，我也不确定这个楼盘是否入市，但是说起项目所在地段——盛福片区，很多人都知道。今年早些时候盛福片区的两个地块土拍，都很激烈！

中海盛福地块，2.5容积率，激战249轮，溢价率50.7%，楼面价9750元/平。

鲁投壹号院，2.0容积率，激战138轮，溢价率51.97%，楼面价10497元/平。

之所以这么激烈，因为盛福片区在地段上还是很有优势的。

距离奥体CBD很便捷，又头顶历下光环。随着这几年的开发，曾经一片荒芜的盛福片区也差不多开发殆尽，现在去看看，高楼遍地，并交付注入许多，一向被诟病的教育配套跟不上，这两年教育配套也越来越完善，除了中小学，今年暑假开学后，山东省实验中学东校区将整体搬迁到盛福。

这样的地段，开发商自然喜欢！这两个地块又是盛福片区最后两个住宅用地，容积率都不高，尤其是鲁投壹号院更低，只有2.0。不必说盛福片区，放眼济南主城，这些年都罕见这么低的容积率的地块。

按照现在市场上的大面宽、落地窗、铝板立面等开发改善楼盘，相信会很抢手，尤其是对于鲁投置业这样一个从地方来的实力房企，按常理是要保守一些，这些年从地方来了不少房企，基本上个个都很保守。

没想到鲁投不但不保守，竟然还很大胆，开发了四代宅，按出场顺序算的话，应该是济南第四个四代宅。

相邻的中海地块也是四代宅项目，两个四代宅相邻，不知道怎样唱响盛福片区最后的高光时刻，是上演一出济南楼市的《绝代双骄》，还是《书剑恩仇录》？

之前都发过银丰玖玺城、华润望雲、中海盛福的项目资料，今天咱也照例发一下鲁投壹号院的基础资料，容积率其中2.0；之前规划公示的是规划7栋住宅楼，包含1栋9层，2栋10层，4栋17层产品，一共259户；后来据说是为了更好的优化产品，规划做了变更，现在依然是7栋楼，其中2栋10层洋房，5栋15-16层的小高层，一共260户。下图是鸟瞰图：

小区在外立面上，园林景观上也都有一些亮点，估计大家以后也会看到宣传，我就不赘言。

当然，架空层会所和下沉庭院还是有的，只是这些产品细节，目前还没有看到详细的方案，从现有的效果图和公布的规划图来看还是很精致的，期待下一步公布出相关的园林方案。

最后再给大家算一笔账：

在盛福片区的次新房，套内面积基本在75-85%，一套建筑面积190平米的户型，按照80%套内面积计算，使用面积约152平米。

而鲁投壹号院建筑面积143平米的户型，使用面积约151平米。

在未来5年后甚至10年后的二手房市场上，谁更能打动购房者？

这样的计算结果，就像我前段时间在《济南楼市，下一个爆发点！》一文里说到的，

这也是四代住宅真正的核武器：

负“公摊”时代，让购房者物超所值。

当然，这里的负“公摊”是夸张表达。四代住宅的优势在于超高使用空间，相当于变相消灭了公摊。

所以未来楼市的选择，是花1块钱买8毛钱的东西，还是花1块钱，买到一块二的东西呢？

把精打细算刻到骨子里的中国人，一生都逃不过性价比的诱惑！

最后以我最近的感受来结束这篇文章吧。

前几天去华润望雲，也是四代宅项目，营销中心里客户络绎不绝，据说在周六周日一天能有200组客户到访。

这个数据还是很震惊的！

要知道现在市场并不理想，刚过去的5月份，济南新建商品房住宅网签才3275套。看似冷淡的市场，在四代宅的营销中心里却感受不到。

并且，这一现象和网络上的声音明显相反。

只要是一讨论四代宅，文章后面的评论，几乎一边倒的在说四代宅问题，不适合北方气候，如何避免灰尘，夏天蚊虫怎么办……

总之一句话，问题很多，四代宅不适合济南。如果单看网络上这种声音，开发商开发四代宅，那真是自讨苦吃。

但看到现场的火爆人气，只能说这一切又应了那句话：嘴上说不要，身体却很诚实。