从昔步·统益里看长寿路商圈的更新之路

位于长寿路的昔步·统益里开业已半年有余，作为普陀区继鸿寿坊之后的又一石库门城市更新项目，它引起了广泛的社会关注。笔者也相继两次前往考察，从前期的征收、建设到目前的运营，社会各界都对其寄予了厚望。尤其是其所倡导的文化新潮流，对于普陀区而言，是一种崭新的尝试，从某种意义上说是填补了空白。本文试着从运营和实际效果的角度出发，对项目的发展及其对于整个长寿路商圈的贡献进行剖析。

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长寿路商圈的历史及现状

大自鸣钟商圈，作为一代上海人的记忆，已经退出了历史舞台，取而代之的是长寿路商圈。该商圈西始胶州路，东至陕西北路，沿着长寿路铺开。纵观这一区域的商业发展历程，从90年代的亚新生活广场，到2000 - 2010年的巴黎春天，再到2010 - 2020年的189弄购物中心、旭辉里广场，直至2020年之后的鸿寿坊及昔步·统益里，逐渐形成了一定的规模效应。

“不进则退”，对于传统百货而言，尤为如此。上述各大商场的自我更新之旅从未停止。典型的如亚新生活广场，从1996年开业至今，已将近二十年，曾经的辉煌已荡然无存。空间布局不合理、设备设施老化严重制约了项目的招商及运营。更为遗憾的是，亚新广场在长寿路沿线拥有大面积的室外广场、公共空间，对于如今的商业而言，室外空间是稀缺资源和引流的关键，而亚新广场由于缺乏准确的定位，造成了闲置和资源浪费。

由此，项目于两年前启动了一轮更新改造，但由于仅仅集中在一层，引入的业态仍以同质化的餐饮为主，而二楼及以上由于未进行针对性的调改，甚至教育培训等保底商家也相继退出，影院更是入不敷出。如此小打小闹式的改造、小修小补已无济于事，必须拿出世茂广场的勇气，进行大刀阔斧的改变，从空间布局、设备设施的根源上解决硬件配套问题，再辅以业态的升级，否则难以实现突破。

于2011年开业的巴黎春天百货，在入口处同样预留了大面积的广场，并定期打造不同主题的艺术装置，虽然进行了一定程度的利用，但由于商场整体定位为社区型商业，业态仍以常规的餐饮、少量的购物、教育培训等为主，人气也出现了相当程度的下滑。紧邻的189弄购物中心虽开业稍晚，于2017年开业，但由于缺乏差异化的定位，二楼三楼长期处于调改状态，整体运营也较为一般。

能够具备一定人气和竞争力的当属2021年开业的旭辉里，由于与7号、13号线地铁直接相连，该商场的人流较为可观。但2万方的体量以及仍然以餐饮、休闲为主的整体定位，使其缺乏鲜明的特色，难以逃脱和周边同质化竞争的困境。

从中我们可以看出，在2020年之前，更多体现的是商业自身的升级迭代。伴随着城市更新浪潮的席卷，出现了以历史建筑为载体所进行的商业改造，典型的如鸿寿坊、昔步·统益里。鸿寿坊，作为历史建筑改造的成功案例，在此不再赘述。除了瑞安运营的能力外，项目由于具备室外空间，已形成具备自身特色的固定集市，给其他商业带来了巨大的竞争压力。

纵观上述商业体，彼此间是此消彼长的竞争关系，而非错位的互补关系。由此也造成了长寿路商圈整体定位囿于社区配套商业，业态以餐饮、教育培训等为主，整体品质相对不高，同业竞争严重，商业缺乏特色和亮点，仅仅能够满足消费者马斯洛需求层次的第一、第二较低层级，难以向高质量和高品质发展。

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昔步·统益里的有益补充

同样作为历史建筑改造项目，但不同于鸿寿坊以餐饮休闲消费为主，昔步·统益里聚焦多元化的文化潮流休闲消费供给，定位为打造具有海派风情的文化新潮流，集文化艺术、餐饮娱乐和特色零售于一体的综合商业街区。从其定位而言，是瞄准填补长寿路商圈对于文化、历史方面的短缺，在此方面，统益里的思路是清晰、准确且颇具眼光的。

从开业至今，昔步·统益里已连续举办多场与文化相关的活动，如与上海青年艺术博览会、Paper精品办公等品牌合作，举办画展、市集等活动。并结合周边居民夜跑需求，专门开辟出一角为苏州河夜跑团提供运动补给、设计夜跑路线。与上海青年艺术家博览会建立常态合作关系，合作打造丰富主题的艺术展览，为各地青年艺术家搭建展示平台，同时为周边居民营造一个充满艺术氛围、富有文化底蕴的生活环境。这一连串的活动都旨在打造其文化的标签和印记。

笔者前往时，正值举办“5i5治愈节”，该活动与“蕉绿鸽”IP快闪展联动，从更深层次的文化与心理角度出发，构建美食、心灵、宠物、自然、社交五维治愈空间。消费者通过解压游戏、表情包社交及集赞活动，可兑换限定周边与消费券。这种文化与心理、商业的联动，恰好戳中了目前大多数都市人或多或少均具有的内心焦虑，很好地捕捉到了现代都市人的心理和消费需求。

但活动最终要落脚到对商业本身的反哺，而非为做活动而做活动。统益里的活动与现场的商家似乎仍未建立起有效的联系，仍处于一种割裂状态，活动完结之后，真正消费的寥寥无几，活动的加持并未真正转化为有效的消费。单纯地依靠活动来进行“充血满格”，是远远不够的。笔者认为项目过于倚重活动本身，文化定位的营造过多地寄希望于通过活动来实现，而实体商家仍以餐饮、宠物等业态为主，文化业态几近缺失。

活动正如流动的摊位，具有分时性和不连贯性，需要固定的载体加以稳固，如引入与文化相关的业态与商家，能够将活动进行实质性地转换，提高消费者的粘性，杜绝消费者活动结束一走了之的尴尬境地。同时，项目位于陕西北路的东侧，仅仅是一路之隔，但人流的导入却存在天壤之别，昔步·统益里难以吸引陕西北路商圈的人流，再加上不远处的昌化路桥的存在，某种程度上加剧了这一现状。目前从项目实际的运营效果来看，尚存在较大的挑战，在理想与现实之间，仍然存在着暂时难以逾越的鸿沟，项目并未给长寿路商圈的升级带来真正的活力。

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反思与借鉴

与此形成鲜明对比的是四川北路商圈，同样作为传统的老牌商圈，同样历经了没落与改造的阵痛，如今的滨港商业中心 + 今潮8弄，为潮流 + 文化做出了很好的诠释，有效地提升了整个商圈的品质与文化内涵。不同于目前商场千篇一律的餐饮 + 培训 + 休闲等业态，滨港商业中心以“娱文旅商”定位和沉浸式体验业态为特色，引入了艺术展览、演艺中心、侦察剧场“大真探·赵赶鹅”、秦潮觉醒2、曜时空VR影乐园、“敦煌·沙海谜窟”、趣看全景参与式美术馆（《栋梁——梁思成林徽因学术文献展》）、上海动漫艺术展览中心、智荟·奥拉之境等众多娱乐体验场。其特色在于弱化了零售和餐饮的概念，主题鲜明，同时将外部空间内部化，在中庭配备了大的演艺舞台中心，更是将大滑梯、大台阶直接搬到了商场内部，像是火爆一时的滨江露天商业的室内版。

同时，滨港商业中心与今潮8弄一贯的各种文化展览活动相结合，包括音乐、街舞、AR游戏、灯光秀、京剧、二次元、沉浸戏剧等，紧扣当今休闲消费的核心，实现了差异化的效果。从滨港商业中心能够直观近距离地看到轰动申城的屋顶的粉红色浪漫，建筑的新与旧，现代与传统在此交相辉映，潮玩的具象化也得以充分体现。历史浓厚的巴金图书馆、读者书店等，亦让人眼前一亮，为项目埋下了文化的种子。

当然，滨港商业是否能够承载复兴四川北路商业的重任，关键在于其后期的运营，仍需予以持续关注，但其差异化的定位及对于文化内涵的深度挖掘，值得我们借鉴与学习。

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长寿路商圈的升级之路

两者相比较而言，长寿路商圈与四川北路商圈最大的不同在于，长寿路商圈拥有庞大且稳定的客群，而四川北路由于前期大规模动拆迁的原因，人口流失严重。虽然没有了人口红利，四川北路商圈却依然做出了自身的特色。长寿路商圈虽坐拥稳定的人流这一天然的优势，却囿于社区配套商业的定位，缺乏具有特色的商业，难以有效突破。虽然昔步·统益里进行了大胆的尝试，但收效甚微。

如何将长寿路第一立面更加多元化，在现有基础上进行整体升级与差异化，注入文化的因子，是需要解决的关键问题，否则将继续陷入低效无效的同质竞争。对于长寿路商圈而言，烟火气已经足够，缺乏的是与时俱进的视野与决心。在不断变化的时代，各商业主体都在主动地求新求变，以取得良好的运营效果，不妨大胆地往前迈出一步，方可见一方不同的天地，从经营流量到经营人心，更好地捕捉现代消费者的内心，引领并最终赢得客户。

原创作者：“上海城市更新”特约撰稿人

责任编辑：林欣蓝

策划审核：夏 雨

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