解码上半年杭州楼市“销冠”：为什么是余杭？

又到了半年度例行盘点的时间了，如果要用一个词来形容上半年的余杭楼市，那就是：

高烧不退。

6月底，未科核心区YH090206-03 地块经过82轮竞价，被建发以30129元每平米的楼面价拍下，再次刷新余杭“地王”纪录。此前，建发在中轴线南侧开发的云湖之城，十开十罄，火爆全城。3月15日最后一次加推时，更是吸引来2270组报名登记，创下2025年杭州楼盘登记数量记录。

云湖之城之后，位于其东面南岸艺术慢生活街区、滨江兴耀联手开发的时舟里又隆重登场。5月17日项目首开，此后三开三罄，热度同样居高不下。

而就在时舟里首开的同一天，良渚新城玉湖之畔也迎来了中建三局初入杭州市场后的首秀之作——玉湖之星，首开最低中签率甚至只有8.89%。

更早先，在云城核心区，华润因之前开发的望云璟晨府从拿地到售罄只用了116天，刷新板块去化纪录，于是今年1月，又以楼面价26101元每平米拿下第二宗地块，创下云城板块新“地王”。所开发的望云润玺作为云城首个墅区新房产品，5月13日首开当日即售罄，二开售罄后正在加推最后一幢高层。

在杭州楼市将起未起的当下，为什么那么多头部房企纷纷重仓布局余杭？余杭的魅力究竟体现在哪些方面？为何能屡屡爆出新的地王？

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浙江第一区的产经底气

再过十来天，上半年各地经济数据就要公布了。没有悬念，余杭仍然将是浙江第一区。事实上，自从2018年余杭超越萧山，登顶浙江第一区以来，除了2021年东西分区后的一段短暂时期外，余杭一直稳居首位。甚至分区后仅仅用了3年时间，到2024年末，新余杭的GDP就反超了分区前的水平。而且从目前的经济增速来看，余杭对杭州其它区县的领先优势还在进一步拉大。

比GDP总量增长更加令人兴奋的，是余杭整体地位的提升。

在2007年的杭州第五轮城市总规中，余杭、良渚还只是普通组团，与塘栖、义蓬、瓜沥、临浦等一道处于杭州“一主三副六组团”城市空间金字塔格局中的最底下一层，地位低于下沙、临平等副城。

哪怕到了2021年分区之后，余杭GDP已经成长为浙江第一，但在杭州“一核九星”的城市空间格局中，余杭的地位仍低于上城、拱墅、西湖、滨江等主城四区，未能挤进“一核”，而是和萧山、临平、富阳，甚至更外围的桐庐、淳安、建德地位一样，屈居“九星”之一。

但转变很快就到来了，在2022年8月杭州市规划与自然资源局发布的《杭州市总体城市设计（补充完善）》中，地处绕城外的云城-未科片区，不仅被囊括进中心城区的范围，还和湖滨-武林、钱江新城-钱江世纪城并列为杭州三大城市中心。

从“组团”到“第三中心”，余杭区域地位提升的背后，首先是这些年全区产业经济的迅猛发展，小镇、园区的遍地开花。

今年初，杭州“六小龙”火爆出圈，其中“六小龙”之一的强脑科技，总部就位于未来科技城的人工智能小镇。而被誉为六小龙之外“第七龙”的Rokid，则坐落在梦想小镇。当然，不管是六小龙还是第七龙，都只是余杭产业集群的一个缩影。早在“六小龙”出圈之前，余杭各地就已经走出了大批优秀企业。

改变了杭州城市走向和城运走势的阿里巴巴就不用说了。其所在的未来科技城，集聚了4000家省科技型中小企、超1800家国家高新技术企业、600多家新三板及股权交易中心挂牌企业、超400家省级专精特新企业、67家国家级专精特新“小巨人”企业。截至今年7月，未科的上市企业数量已经有27家，而整个余杭更是达到38家。

与未科交相辉映的，还有余杭东面的良渚新城。

过去十年，伴随良渚古城遗址成功申遗、良渚论坛落地，良渚的知名度不断攀升。同时，凭借其作为余杭唯一地处绕城内的区位优势，良渚新城聚焦数字文化、生命健康+总部经济“2+1”产业定位，大力推进梦栖小镇、生命科技小镇、中央商务区核心区的建设。一大批500强企业、上市公司、相关领域的知名品牌总部、创业团队甚至一人公司，纷纷落户良渚。 这个过去杭州人眼里的“远郊睡城”，由此蜕变为产城人融合发展的城北新中心。

截至目前，光是一个梦栖小镇就已招引储备数字文化类项目600余家，涵盖游戏动漫、影视传媒、直播经济、数字生活内容等领域，并各自涌现了诸多“超级大V”。比如思享无限，是中国移动视频直播的佼佼者，已在全球拥有五亿直播用户；翻翻动漫将中国原创衍生品反向输出至海外，成为二次元领域的中流砥柱；星奥传媒打造的科技数码IP“影视飓风”，全网粉丝超过1500万，就连苹果CEO库克都要登门造访。

除了未来科技城、良渚新城这两大重镇，被誉为“城西科创大走廊第四城”的云城、拥有中法航空学院及天目山实验室的瓶窑、未科2.0南湖板块所在的老余杭......余杭的各大板块都在全面崛起，这不仅奠定了余杭在全市全省乃至全国产业版图中的重要地位，也成为支撑余杭楼市前景最关键的力量。

02

城市新中心的人居配套

除了产业，吸引购房者涌入余杭楼市的另一个重要原因，是其城市界面的全面提升。

众所周知，未来科技城及其周边板块在规划建设之初曾被定义为产业园区、科创基地，所以基础建设并不完善。但2021年分区以后，这里成了新余杭区的城市中心，各种公共配套于是得到快速补齐，城市界面也因此焕然一新。

比如医疗方面，浙一医院不仅将总部院区搬到未科，还跟余杭“区院共建”浙一良渚分院。另外，省中医院西溪院区、浙大妇院余杭院区、华润国际医疗中心、树兰国际医学中心等重量级医院及医疗中心也先后入驻余杭，不仅填补了余杭高端医疗资源的空白，结束了城西居民跨区就医的历史，还有助于吸引高端人才扎根余杭、定居生活。

和医院同样备受购房者关注的还有教育。不可否认，教育目前依然是余杭的一块短板，但也不能忽视余杭这些年在教育上的努力和投入。仅过去一年，余杭就建成学校26所，新增班级数745个，新增学位数30576个。同时，余杭还通过与名校集团开展合作办学，形成了杭二学军系、文澜系、天元系、育才系等十大名校集团体系，名校集团化在校生覆盖率达84%。越来越多人因此安心让子女在余杭接受教育。

除此以外，商业方面，余杭已建成欧美金融城、良渚玉鸟集、城北万象城等诸多成熟商业体。另外，绿汀路万象城也正在建设中，也就是说，杭州三座万象城，有两座都位于余杭。而距离绿汀路万象城仅一站路的3号线创明路站YH090703-03、04、05地块，今年3月31日被银泰集团旗下杭州银悦置业以13.3688亿元成功竞得，未来将建成浙江省第一座银泰中心，其定位规格有望比肩甚至超过湖滨银泰。

交通方面，包括在建的12号线在内，余杭总共拥有8条地铁线路，线路总数在杭州的各区县中位居第一。另外，钱塘快速路的全线通车，大大提升了余杭人到老城区、杭州东站、萧山机场的通勤速度。而杭州西站的建成投用，更是让余杭人得以就近出行。从西站出发，目前乘客已经能够直达全国25个省市区，再也不用跨城前往东站了。

伴随着分区以来，余杭医疗、教育、商业，特别是交通网络的日趋完善，过去困扰城西的职住分离问题得到大大改善，产城人融合进度明显加快，越来越多人开始把余杭当作生活居住，而不仅仅是工作创业的地方。

数据显示，杭州连续四年人才净流入率全国第一，而这些人才中的50%都来了余杭，全区常住人口从2021年分区之初的130.9万，增至去年末的142.2万。

人才的持续涌入，产生了大量的居住需求，对余杭楼市的未来走势形成了强大支撑。特别是，相比“老杭州”、“老钱”喜欢留在市区生活，新杭州人对旧城并没有太多执念。像余杭的科技新贵几乎都把家安在工作地点附近。而这正在改变杭州的楼市版图和不同板块的价格体系，余杭频现“地王”就是这种改变的一个体现。

03

楼市“销冠”的成绩单

身为第一区，余杭在楼市方面同样领跑全市。上半年，余杭区新建商品房成交面积 78.3 万方，成交面积高居杭州首位，更成为全市唯一销售面积突破70万方的区（县、市）。

上半年杭州各区新建商品房成交面积对比图

二手房方面，余杭（ 共成交77.1 万方）则与萧山（ 77.4 万方）并驾齐驱，且增速高出萧山一大截。

上半年杭州各区二手房成交面积对比图

而众所周知，二手房的涵盖面更广，流动性更能反映市场信心，所以相较新房，二手房的成交活跃度往往被视作楼市晴雨表。

上半年，余杭二手房市场活跃度显著提升，市占率（二手房成交量/一二手房总成交量）接近50%，比去年同期高出5.6 个百分点。成交套数、成交面积和成交金额同比分别增长了24%、29.3%和37.8%。其中成交面积更是创下 2021 年以来半年度次高。

过去6年余杭区二手房半年度成交面积对比图

伴随着二手房活跃度的提升，闲林、良渚、勾庄等重点成交板块的二手房挂牌均价都出现了0.2%左右的微幅上涨。这也连带着影响到了新房市场，一些重点区域的楼盘较之前的板块限价出现了一定程度的上涨。比如云城首个不限价楼盘华润·望云润玺，5 月 22 日首开时高层户型精装售价每平米 39238 元，就较此前的板块限价上涨了 3138 元。

楼市企稳回暖的背后，一方面固然得益于余杭本身的人口和产业实力，另一方面也是一系列楼市新政在发挥作用。

去年10月，杭州放开新房限价，2个月后开始实施容积率新规。这些措施在今年上半年开始显现效果，最突出的一点就是它使得开放商可以更好地打磨产品。而5月1日开始实施的“好房子”国家标准，更是给购房者打了一针“强心剂”。

在此基础上，6 月 10 日余杭区又发布了《推动房地产市场平稳健康发展的通知》。除试点推进“好房子”建设、优化公积金服务、延长专项购房补贴实施周期外，还开展了为期20天的购房促销活动，规定6 月 30 日前购买闲林、瓶窑、仁和等地指定楼盘，每套可享受 4 万元的购房补助。

在这一系列组合拳的刺激下，原本属于购房淡季的6月，余杭新建商品房成交量不减反增，共成交新房 1153 套，成交面积 16.1 万方，成交金额 45.2 亿元，环比分别大增 47.3%、49.1%、40.2%。

截至 6 月 30 日，余杭区住宅库存 3765 套，面积 52.8 万方，环比分别下降11.6%、10.9%，同比分别下降 33.7%、31.6%。按近 12 个月的平均成交面积计算，住宅库存去化周期仅剩 4.5 个月，去化周期较上月又进一步 0.4 个月。可以说，目前余杭的新房根本不愁卖。

总的来看，上半年余杭楼市的整体表现和其“浙江第一区”的地位是匹配的。凭借一骑绝尘的产经实力、日趋完善的公建配套、源源不断的人口流入，以及政策面的持续加码，余杭不仅成功拿下杭州楼市“销冠”，其受关注度也始终“高热不退”。供给侧、消费端都出现了许多积极信号，这点从精明的开发商屡屡出手争抢“地王”就能看出。

按照现在的趋势，拥有金九银十的下半年，余杭楼市的走向是值得期待的。特别是随着越来越多“好房子”的陆续上市，我们普通人的居住品质会迎来一波明显提升。

就近期而言，值得提前关注的项目有位于余杭街道知名豪宅区绿城桃花源板块、主打低密改善的绿城溪径恒庐；位于良渚元城智谷、上个月刚官宣了正式案名的建发建杭·云启玉渚；以及位于时舟里东侧的保利项目。

其中绿城溪径恒庐，被称为“绿城桃花源板块最后一块美好拼图”。整个项目总占地面积约150亩，容积率仅为1.01，包括285-400平米的法式合院和235-300平米的庐系叠墅两大类产品。想和马云做邻居的朋友可以重点关注下。

法系合院

庐系叠墅

云启玉渚由上半年多次抢到“地王”的 建发，联手杭州本土地产商建杭置业开发，是继 建发云熙之后，建发 深耕良渚的又一代表作品。整个项目 由63套排屋及180套叠墅组成，容积率仅约1.2，是良渚新城独一份纯低密院墅。

跟上面两个楼盘本不同，保利慢生活地块项目是个总建面 29.1万方的超级底盘社区，规划23幢高层住宅，主力打造105-175平米精装三至四房产品。项目 实现全楼幢架空层设计， 同时配备近3000方业主私享高端会所及约6000方公共服务配套，未来有可能和云湖之城、时舟里共同组成中轴线南端楼市“三兄弟”。

目前，这三个楼盘都还未上市销售，三土城市笔记将为大家时刻留意，有进展消息会第一时间发布在看房团群里，敬请关注。

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