广东
我是紫沐，这是我第456篇日记。
鸽了快一整年的黄埔润府，终于要开盘了。
从目前的宣传上看，主要价值点还是围绕地段展开。
黄埔润府的位置，在地铁大沙东站上盖。
这个地方，既能吃到鱼珠临港经济区后续发展红利，又是鱼珠配套最成熟的区域。
地段价值在目前的老黄埔，确实属于第一梯队。
但有个问题。
为什么黄埔润府的宣传，大部分集中在地段层面？
学铁商、花园、产品、交标...这些当前买家更重视的属性，到底算什么水平？
坦白说，中规中矩。
黄埔润府有个避不开的竞品，就是万科城市之光。
而面对城光，黄埔润府的综合竞争力，其实不占优势。
两者地段价值是100%同款，区别只在配套和产品。
地铁这块，两者都属于地铁盘，润府相对更近一点。
商业这块，目前都依赖底商和惠润广场。
但润府有4层自建商业，而且就在首开楼栋对面，休闲娱乐会更方便。
学位这块，黄埔润府只配建了12班幼儿园和36班小学，引进学校待定。
大概率，是没有中学配建的。
对比城光华师附+黄广附双名校，落差会比较明显。
所以在当前最值钱的学铁商环节，润府其实比不过城光。
润府领先的地方在商业，但商业建好之后，离城光也就10几分钟步行距离，做不到人无我有。
可城光领先的学位优势，润府是追不回来的。
在小学+初中双名校，逐渐成为优质新盘标配的趋势下，润府在学位这块，有比较大的硬伤。
再继续看产品。
虽然近郊板块，没有市中心那么强调花园价值。
但大花园所代表的私密性和舒适性，还是很重要的。
而黄埔润府脱胎于新溪旧改，虽然有两块融资宅地，但位置割裂很严重。
首开地块只有两栋楼的体量，容积率去到4.42。
这意味着润府压根没有做大花园的条件，只能做类独栋产品。
不管怎么修饰和美化，类独栋的居住体验，肯定比不上城光这种大花园小区。
而且地块西边直面丰乐路，西南向户型的噪音问题，不算小。
所以在产品端，黄埔润府唯一能超车的地方，只剩下户型了。
黄埔润府配备了三个户型，88-98-113㎡。
其中88㎡是标准的主套三房，98㎡做到了3+1房，113㎡是标准四房。
所有户型全南向设计，也做到了新规得房率100%以上。
最值钱的地方是飘窗，做到了去五留三。
在未来，这种只保留30公分飘窗位，50公分做落地的产品，会比较稀缺。（只建立在阿广真的严控新规前提下）
总的来说，黄埔润府不算什么强势项目。
虽然在户型这块，优势比较明显。
但结合花园和配套，放在老黄埔鱼珠核心区，没有太大亮点。
那在竞争力一般的情况下，黄埔润府想卖得好，价格就很关键。
目前城光的二手成交价，普遍在4.5万左右。
而前段时间城光F区115㎡的法拍，最终捡漏价是4.18万。
算上法拍高昂的手续费用，真实价格在4.3万左右。
考虑到整个老黄埔的供需环境，下半年城光二手价格，预计会在4.3-4.5万徘徊。
那黄埔润府的合理价值应该是多少，大家心里也就有数了。
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