二十多年房地产市场野蛮生长给国家与人民带来什么？

作者：欧廷君

(国内著名实战专家欧廷君近照)

2025年初，住建部用历时两年时间，完成这份长达280页的报告，其全国房屋空置率高达21.3%，意味着约有1.2亿套住房处于闲置状态。这一数字远超国际公认的标准比例5%，中国房地产业结构严重失衡问题极为突出。

住建部住房发展司司长王明在新闻发布会上表示："我们必须正视当前房地产市场供需失衡的严峻现实。"一二线城市住房空置率平均为16.5%，三四线城市则高达26.4%。尤其是中西北部地区，空置率甚至超过30%。这不仅意味着大量资源浪费和对亿万百姓带来不少苦痛，而且直接横亘着中国经济的持续健康发展。

明者无不认为，房地产的严重过剩跟多年地方土地财政形成的虚假繁荣有直接关联，他们是资源浪费的重要推手。有数据显示，2015年至2023年，中国土地出让金收入占地方财政收入比平均超过40%。为追求GDP增长和财政收入，不少地方政府过度推动房地产开发，甚至在人口持续流出的地区仍大量批地建房。
用国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯军的话说：“土地财政模式促使地方政府将房地产作为经济增长的主要引擎，造成供给与实际需求严重脱节。”

据国家统计局数据披露，2023年中国出生人口首次跌破900万，为891万人，死亡人口则达到1109万人，人口自然增长率为-0.15%。2024年这一趋势进一步加剧，全年人口净减少约180万人。与此同时，家庭规模不断缩小，全国平均家庭人口从2010年的3.1人降至2024年的2.62人。中国人民大学人口与发展研究中心主任翟振武指出："人口负增长与家庭小型化使得住房总需求增速明显放缓，部分地区甚至出现绝对减少。"

国际权威人士无不认为，房价虚高是人口下降的关键因素。截至2024年底，全国一线城市平均房价收入比为18.7，二线城市为12.5，三四线城市为8.3。这就意味着在三四线城市的普通家庭，不吃不喝也需要10年的时间，才能购买一套住房。高房价与居民实际收入与购买力之间的差距，直接抑制了有效需求释放。

再看多年来的购房者是谁？在全国范围内，现约有38%的城镇住房为投资性购房，其中近四成长期闲置。在部分热点城市，投资购房比例甚至超过50%。住房商品化本应满足人民居住需求，却在一定程度上异化为投资工具，导致大量的住房脱离居住功能。

纵观二十多年来各地在推进城镇化过程中，有关部门及各地却简单地照搬复杂西方城镇化发展模式，忽略国情民意，导致我国房地产市场严重过剩。再加上某些利益集团的刻意误导，任意吹高城市特别虚高的房价而存在巨大的泡沫风险，给当前国民经济的发展与亿万百姓带来前所未有的生存压力，让不少购房家庭饱含着数不清的辛酸。

曾记否，大家应该听过拔苗助长的寓言故事吧，然而，在现实决策与工作和生活中，不少人却忘记了古圣先杰的警示。因为社会任何事物的发展都是有规律的，如刻意违背社会发展规律与市场游戏，不仅要受相应的市场惩罚，而且还要付出沉重的代价。恒大事件与碧桂园自称无力偿还巨额贷款就是当今世上创造的典型案例。

其实，拔苗助长告诉我们“欲速则不达”的基本常识，反观我国房地产市场的发展方式，某些利益集团抓住不少中国女性认为城市没有房子那能结婚、买房就能轻松暴富等似是而非的观念，号召百姓“花未来的钱，圆今天的梦”。

可是，这些观念的倡导“看上去挺美”，但却严重透支了三代人的钱包。严重推毁了年轻人的未来。在这种缺乏国情民意的演变下，中国用20年左右的时间，将城镇化水平从40%提高到65%，走完了西方发达国家100年的发展历程。违反了城镇化发展规律，现将让国家和人民付出巨大的代价。

而今，导致中国房地产野蛮生长主要与产业政策和不少中国养宠物、打牌、跳广场舞的男女对房子的执念和崇拜有直接关联。稍懂常识的人应该知道，房子本是用来居住的，不是什么高科技。但不少人在这种欠理性的投机思维左右下，将购房当做发财致富的工具，使住房属性迅速演变成金融属性，炒房客广泛盛行，现那有心思来提振中国制造业、高科技与民族品牌的发展！

“阳盛转阴,阴极升阳。”而今，中国房地产野蛮生长的泡沫终因根基不牢而枯萎。亿万百姓也在这场市场演变中逐渐清醒，高位借贷买多套房子的，现已成为烫手的山芋，不仅不能帮助自己发家致富，反而成为压在自己身上和家庭的沉重包袱，终生成为银行等利益集团的打工人。看中国城市用钢筋混凝土堆砌的高楼大厦，背后却演绎着中国多少家庭的悲催故事……

作者系全球品牌、创新、人才、企业家概念科学阐述第一人。国内财经、品牌、管理著名实战专家、企业经营战略顾问、亚洲经营智库首席研究员、湖南安邦农业研究院(与湖南农业大学共同创建)专家顾问、研究员、中经专家智库特约专家、首席研究员。数家权威媒体专栏作家，2012年至今，分别在国际顶流杂志网站及国内权威媒体就我国区域经济、产业、品牌、人才、创新、企业经营管理等社科类发表理论/评论文章二百余篇。

擅长领域：城乡区域规划、定位与品牌塑造、品牌科学发展研究、乡村振兴潜在人文、产业特色开发与匠心锤炼、民族产业、企业品牌经营战略创新创意管理与运作指导工作。国内多家权威媒体专栏作家，通过调查研究与实践总结所发表的许多文章观点与建议，得到党和国家领导人及众多著名权威专家的赞评。