北京、上海接连松绑限购：房地产终究是越行越难了！

上海抄北京作业，我给差评！“沪三条”想救上海楼市，我看难行！
各位主子好，每周一叨，理性开炮，我是叨主周一叨。
要说，当下楼市最火的话题是啥？那自然是上海松绑祭出的“沪三条”了，那此次救市之谋，能否如“卫霍之功”挽大势于将摧，成为救市奇兵呢？
先看“沪三条”，讲了啥。用大白话把上海新政简单归纳为以下六点：
1-外环外不限购，一年社保想买几套买几套。
2-即便外环外买了无数套，市区还是有首套房资格。
3-单身和家庭的政策一致。
4-公积金能付首付，最高可贷216万。
5-贷款利率不看套数，每套都可以和银行谈最低利率。
6-非上海家庭买第一套房不用交房产税。

外环外，外环外，为什么是外环外？
可以这么说，上海尽管是抄了北京五环外的作业，但从客观数据来讲，这次上海是对症下药。
首先，如今的上海楼市呈现出“分化持续扩大，核心地段温和上涨，二手房以价换量，远郊继续阴跌”的特征。
中指研究院监测数据显示，截至8月23日，上海市新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，今年1—7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%。新房、二手房市场中，外环外区域均为成交主力。
其次，从2024年“上海新建物业库存套数”来看，2025年外环外住宅数据为52000套，占全市80%。也就是说，今年没卖出去的新房，八成集中在外环外。
再次，外环外当前的库存压力非常大，去化周期约20个月，如嘉定区需要12.4个月，青浦区需要18.2个月。
换句话说，管你什么魔都上海，任你什么国际都市，在市场下行的巴掌里，新房和二手房的惨状，也和其他城市一样毫无二致。
所以，打开外环的限购之门，让更多的人能够进得来，才能解决供大于求的结构性矛盾。
于是有专家这样评价，此次出台的政策精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，进一步降低库存。“当然，政策也能降低外环外二手房挂牌量，从而保持一、二手房之间的置换链条顺畅运行，进一步释放改善性住房需求。”
有药，必然就有效果。上边专家给定音，下边官媒给定身。
据《中国经营报》报道，8月25日15时左右
，记者在拨打3次电话后终于接通，上海保利光合上城项目置业顾问张丽（化名）不停地解释着：“不好意思，今天上午上海市出台楼市新政后，我们不是在接电话就是在带客看房，午饭还没来得及吃。”
上午给药，下午就爆。不得不说，这效果比伟哥都快。不过，这也足以说明，这大上海的吸引力，只需轻挥一挥手，有钱人就遍地走。
事实上，当北京那边打开五环外限购后，上海继续放开的预期，就在坊间传动。而有些开发商，更像是看透了当政者的牌，因此提前押注一波政策利好。
就在刚刚过去的这个周末，最新的新房过会中，上海10个楼盘推出1154套房，10个盘中有8个在外环外。
看得出来，房企们家里余量着实吃紧了，都个个憋着大招，在等“金九银十”的印钞机开机。
但效果到底如何？又会持续多久呢？
让我们不妨看下北京。8月北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，宣布五环外不再限制购房套数、购房社保门槛降低，政策基本和上海差不多。
就在政策宣布十天后，北京新房成交1069套，环比增长37%，二手房带看量大幅提升。
明眼人都知道，这成绩来的不易。因为，这次京爷能放下限购的架子，可是花了15年的时间。
事物都有两面性，北京五环外的限购打开后，二手房挂牌量却持续增加，如今已超过16万套，回龙观更是出现了踩踏式抛售的风声。
要知道，回龙观可是北京普通人居住的方向标，那里一套90㎡的房子，短短几天里平均降了快20万。
所以，回到上面的问题：上海新政效果到底如何？又会持续多久呢？
效果肯定会有。能持续多久，还得看购买力端和市场预期的转向。
毕竟，能买起上海房子的人终归是少数，且如果市场下行的预期不变，人们购房的信心和动力也会严重打折。
有位大V给出了这样的判断：
1-我们要知道，当前整个行情基调已经变了。2000-2020年这20年，是东大楼市的历史性牛市。2020年之后，这一轮历史性牛市，就已经结束。
2-而接下来，很明显楼市只有局部性的牛市。所谓局部性的牛市，其实就是部分城市、部分板块的牛市。很难再出现过去20年那样的普遍性的、各个级别城市房价都上涨的行情。
要我说，判断这事也不复杂。
2023年12月15日，上海松绑“降首付”，

2024年5月27日，上海再松绑“支持多子女家庭合理住房需求”，

如今又又又松绑“扩充购买人群”…
咱就这么说，但凡之前的松绑药，能管点事，都不会有今天的松绑之天恩！
朋友说，伟哥吃一次两次行，但总靠药挺着，自己就永远硬不起来了。