从17.14亿降至4.66亿，重庆商业巨无霸降至评估价22%仍无人问津

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9月5日，杨家坪商圈的重庆中迪广场资产包以4.66亿的总价进行了第十次拍卖，但再次遭遇流拍。

据悉，中迪广场资产包评估价21.43亿元，自2025年1月14日启动首次拍卖，首次起拍价按评估计8折计算，约为17.14亿元，但无人报名。

此后，项目不断站上法拍席。项目起拍价也从17.14亿一路下降至如今的4.66亿，累计降价12.48亿，但始终无人问津。

而4.66亿的起拍价，已经只相当于评估价的22%。

这个建筑规模高达77万方的巨无霸商业综合体，曾经是杨家坪商圈复兴的希望，为何却沦落至此？

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中迪禾邦成立于2006年，是起家于四川达州、总部设立于成都的开发商。

2015年中迪禾邦开始激进扩张，并宣称要在3年内进入四川房地产开发10强之列，到2020年进入中国房企百强，打造“全国一流的商业帝国”。

2015年1月20日，中迪禾邦以23.2亿元底价拿下大杨石组团一宗纯商业商务用地，该土地占地面积4.2万㎡，容积率高达11，楼面单价5000元/㎡。

根据规划，杨家坪中迪广场总建筑面积约77万㎡，商业经营建筑面积约20万㎡，另外规划2栋258米超高层地标5A写字楼、3栋150米超高层商务楼宇、1栋100米五星级酒店。

2017年，重庆中迪广场开盘，商铺售价为2-8万元/平米，开盘销售7亿元，一时风光无限。

中迪广场分为南区和北区。北区部分宣传为欧洲城时尚中心，于2019年1月25日开业，引入了钟书阁书店、新幕寰亚影城等品牌商家。钟书阁一度成为网红打卡地，备受好评。

然而，中迪禾邦集团从2018年开始就已陷入连年亏损的困境。中迪广场南区商业部分也悄悄停工。

2019年底，中迪广场商铺均价从当年年初的30000元/平米直降至12000元/平米。执行折扣为全款5.5折，按揭6.5折。按揭和全款的折扣之差，竟然达到10个点，中迪禾邦现金流问题已然加剧。

2020年2月，地产业圈流传着一份要求员工主动离职以及迟发工资的通知的微信群截图。

2020年4月，中迪禾邦法人变更，原法人李勤退出，另一名达州帮大佬刘军臣成为法人。

2020年底，杨家坪中迪广场因债权人起诉而被银行查封，涉及业主达400多人。

随着中迪暴雷，中迪广场商场也举步维艰，日益凄凉。到2024年，网红书店钟书阁也最终退出了。

2024年12月中迪被裁定破产清算。审计显示，其账面资产92.84亿元，负债高达114.66亿元，资产负债率123.5%，严重资不抵债。

2025年至今，重庆杨家坪中迪广场十次站上法拍席，均以流拍告终，无人问津。

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我们再来具体看一下此次拍卖的杨家坪中迪广场的资产内容。

阿里法拍显示，此次标的物是重庆中迪禾邦实业有限公司拥有的房产、在建工程、土地使用权、电子及办公设备。具体来看包含：

1、房屋：重庆中迪广场1、2、3、4幢的房屋共220套，建筑面积合计110,185.90平方米；其中1幢商业裙楼106套，均为商业服务或办公用房；2幢塔楼89套，均为办公用房；3幢塔楼13套，均为办公用房（实际为公寓）；4幢塔楼12套，均为办公用房（实际为公寓）。

2、在建工程：重庆中迪广场1幢（位于吊2、负1层及以下楼层）、5-8幢在建工程；其中5栋（仅进行了7至 10层主体施工）和7栋（7层以上未修建）为总高54层约248米双子塔，6栋为中迪广场北区商业裙楼（已封顶），8栋为20层酒店（已封顶）。

3、房产、在建工程对应的土地使用权：根据房地一体原则，房产、在建工程对应的土地使用权与房产、在建工程一并整体处置（重庆中迪广场项目用地面积46,543.00㎡，规划总建筑面积511,973.00㎡。）

4、电子及办公设备：主要为电脑、打印机、办公桌椅等，共计518项。

大体上说，此次拍卖核心资产包括中迪广场北区地块全部在建工程，以及南区剩余在建工程和已建未出售的部分商铺、写字楼及商业公寓。

传统核心商圈的商业商务资产包，为何跌至评估价的20%仍无人问津呢？

我认为主要有以下几个原因。

第一，从整个重庆的商业格局来看，目前已是严重过剩。遍地的商业购物中心分散了消费人群，万象城商业又虹吸了杨家坪片区的中高端消费，杨家坪中迪广场商业盘活的难度极大。

第二，重庆商务写字楼同样严重过剩。杨家坪中迪广场虽然起拍价不高，但中迪广场资产包中两栋248米的双子塔后续建设所需投资太高，而后期想要销售变现非常困难。

第三，当下整个房地产市场大环境持续低迷，房地产企业普遍战略收缩，资产投资更为谨慎。而商业商务类项目投资大、回报慢，绝大多数房企通常都不感兴趣。

所以重庆中迪广场超跌至评估价的22%，却仍然无人问津。

但愿，重庆中迪广场能迎来好消息。