中介巨头合并！平台抽佣太狠，逼出美国版贝壳找房?

“美国房产中介，正在上演一场“中国剧本”的翻版。

文| 房互

图| 网络

美国房产经纪行业正迎来一场“地震”。

9月22日，美国两家房产经纪领域的巨头Compass和Anywhere宣布以全部换股的方式合并，合并后，新公司的总价值将达到100亿美元（含债务）。

中国行业从业者对这两家公司或许并不熟悉。Compass是美国房产技术服务领域的巨头，Anywhere是美国房产经纪特许加盟领域的巨头，这两家公司的合并，不是一次普通的“抱团取暖”，而是一场被平台“逼出来”的反杀。

房互君判断，这将成为美国房产经纪行业史诗级的历史转折点。正如当年左晖被搜房上涨端口费激怒，转身打造链家线上平台一样。美国房产中介行业，正在上演一场“中国剧本”的翻版。

这个判断从何而来?

我们先来看一下美国房产经纪市场的格局。

美国房产的房产中介品牌众多，尤其以加盟模式为主。Anywhere是美国甚至全球最大的房产特许经营机构，早在二十多年前已经进入中国市场的21世纪不动产，就是Anywhere集团旗下的主力品牌之一，另外还有美好家园、科威国际不动产、科科伦、ERA以及苏富比国际地产等7个品牌。

Anywhere的前身，叫做Realogy Holdings，2012年登陆资本市场，2022年更名为Anywhere。

· Anywhere旗下品牌，来自Anywhere官网

根据相关数据显示，美国共有在册房产经纪人将近150万人，而Anywhere旗下品牌的美国经纪人加在一起超过了30万，市占率超20％。

除了地产经纪品牌之外，在美国同样有房产流量平台，这些流量平台，通过线上吸引客户，为房产经纪公司和经纪人引流，并通过流量来变现，相当于国内早年的搜房和58安居客。美国最大的两家流量平台分别为zillow和Realtor。

Zillow创建于2004年，网站上线于2006年，占据了美国房产线上月活40-50％。zillow早年以向用户提供房产估价服务打开市场，2015年在纳斯达克上市。

今年二季度，Zillow营业收入约6.5亿美元，净利润200万美元。但这个营收和净利润水平，并不影响Zillow的高市值，根据最新收盘价计算，Zillow公司市值超过200亿美元。

除了Zillow之外，美国房产流量平台还有全国经纪人协会NAR的官方网站Realtor，以及主打透明化房产交易服务的平台Redfin、专注于租赁市场的平台Rent。这几家，构成了美国主流的房产流量平台。

除了中介品牌、平台之外，还有一个重要角色，就是经纪人的作业工具、系统服务等等。在美国，这类服务被Compass公司占据，相当于中国的好房通、巧房等SaaS服务商。

Compass公司成立于2012年，由前高盛高管与科技企业家联合创立，除了提供技术服务之外，Compass还提供包括产权、托管、抵押等综合服务，并有直营经纪人网络，还获得了佳士得国际房地产品牌的特许授权服务。Compass公司2021年在纽交所上市，目前市值约40亿美元。

除了这几类企业之外，在美国房产交易市场还有一些其他的服务类型，比如，以买卖差价做市商为商业模式的Opendoor，以装修代卖、产权服务等专注于某个细分领域的服务商。

早年，在美国房产交易服务市场，中介品牌、流量平台和系统技术服务等不同赛道的企业分工明确、各司其职。但随着互联网技术的普及和市场变化，和国内一样，近年来，美国房产交易赛道中边界被逐渐打破，这些赛道逐渐融合，互相渗透，本在不同赛道的企业开始成为竞争对手。

比如，对B端服务的Compass有自己的官方流量网站；流量平台Zillow推出了针对经纪人合作的分佣方案。

让Compass和Anywhere这两家本属于不同赛道的公司走到一起的，正是由于赛道的竞争和融合。

去年年底开始，Zillow发布了经纪人合作方案，通过Zillow成交的订单，最多要分走经纪人佣金的40%。

针对zillow对经纪人高抽成的方案，今年年初，Compass推出了“分阶段”房源发布策略的应对方案，卖家需先通过Compass在系统内发布“私人房源”，随后在Compass官网发布房源，最后再决定是否将房源发布到Zillow、Redfin等主流房产平台。

· Zillow已经从线上渗透到线下

这样的方案，等于Compass截流了优质房源，把最难成交的房源留给了Zillow、Redfin等平台。

这引发了Zillow的反击，今年6月，Zillow宣布，禁止任何曾作为“私密房源”发布的房产出现在其网站上，要求所有面向消费者公开营销的房源，若未在24小时内同步至Zillow平台，则永久禁止在该平台发布。也就是说，如果Compass要截流房源，那么这些房源将不能永久不能在Zillow发布。

Zillow的反击政策，等于逼迫Compass服务的经纪品牌和经纪人“二选一”。这样的“二选一”平台战争，在中国的互联网平台，似乎屡见不鲜了。

6月下旬，Compass起诉到法院，指控Zillow通过反竞争协议维持对在线房源信息的垄断地位。

截止到目前，纽约联邦法院还没有对该起诉做出判决。然而，不论判决解决如何，美国房产经纪的品牌和平台之战的种子，已经埋下了。

9月22日，Compass最终选择和Anywhere联合，正式打响了这场战争。

如前所述Anywhere旗下共有7个房产经纪品牌，Compass有技术能力，两家联合起来之后，经纪人总数达到了35万，公司价值规模达到100亿美元。如果Zillow不妥协，Compass和Anywhere的联合体，扶持或者再建新的流量平台也不是难事。

而对于Zillow来说，如果经纪品牌和经纪人大量出走，将会对其营收造成不小的冲击。数据显示，Zillow超过60%收入来自经纪人订阅与分成，一旦经纪人“集体出走”，其营收将受直接冲击；而一旦Compass+Anywhere限制房源同步，Zillow将面临房源短缺情况，最终影响其网站流量。

这场战争，颇有当年搜房上涨端口费，左晖一怒之下、决定摆脱平台绑架，转而自建“链家在线”的态势。

21世纪不动产中国区总裁卢航说，Compass和Anywhere， 看似有意联合起来，做个巨无霸的美国版贝壳找房出来，正式跟Zillow PK了。

卢航认为，此次Compass通过跟Anywhere的并购提高了市占率，让线上线下进行深入融合，如果这种线上线下结合的模式加上运营能力的加持，会让这次和Zillow的PK变得很有战斗力。

看来，和数年前的中国一样，美国的房产交易行业，一场群雄并起的大变革来了。

对于中国从业者来说，这场大洋彼岸的战争，不仅是一次“远程观战”，更是一次真理的二次验证：当平台与品牌的边界被打破，当流量与房源的争夺白热化，谁掌握了经纪人，谁就掌握未来。（完）

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法律支持：北京中治律师事务所合伙人 刘检玲

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