北京
前文回顾：
聊聊最近的几个细节
一、未跌透房源，买家出价邪乎，应该还会出现一波跳跃节奏式补跌
怕大家误解，一定要强调，这里的“未跌透房源”，是那些明显跌幅不够的房子。
比如丰台新宫当年的热盘：天悦壹号。
该小区最高点也是出现在23年春季，中小三居单价上到了8万+
然后你再看看今年的成交价，中小三居单价还在7万+的高位上。
有的人喜欢自嗨，还真觉得自己这小区抗跌呢......
这么说吧，按照这种次新小区的普遍跌幅，半年内，不出意外的话，各位能看到5字头的成交单价。
我再强调一遍，这不是真实的整体市场，这个盘它还在跌，真就是非常简单的道理——没有跌透！
（有兴趣可以看看我这篇文章《）
没跌透的原因，聪明人一眼就能看出来：
整个小区1200多套的存量，近90天只成交了2套房。
按照正常逻辑，这种5-7年房龄的次新小区，正是第一茬交易旺盛期，它现在这个极低的换手率，掩盖了继续补跌的真相，麻痹了该小区正要卖房的业主。
我大声再强调一遍：
这跟整个市场没关系，人家跌透的早就没有这种情况了，没跌透的，等于是别人走过的路，你必须也要走一遭。
其实这就给那种
靠对比成交价整天唱空的博主大量素材，只要有小区没跌透，他明天的文章标题就又有了：
《北京四环，房价瞬间跌掉200万！》
【你看到那些大惊小怪“喊跌”的文章，客观算一算跌幅有的还没到30%】
跌与不跌，中间态确实难以判断，但是如果你那小区甚至都特么跌了30%了，你还怕啥啊。
如果你跌30%，你的恐惧感是3颗星，那天悦壹号的业主里如果有房子且懂这一套的，他的恐惧感应该是30颗星！
是你的十倍才对！
像那种普遍跌30%的小区，我没办法讲筑底的原因，一是还有业主信中介那一套“分化”的逻辑，中介一忽悠，昨天筑底了，他非要砸最好一下；二是筑底这件事，如果让所有人认可，是要明显涨价后，你再复盘，哪一套价格是筑底价。
其实现在很多热门小区，早就处在这个混沌过渡带了。
二、上车盘底价之上成交
在讲这一点前，我还是重复下直播间的温馨提示：
北京从九月下旬开始，上车盘成交占比已经缓慢变高、改善盘占比相对应变低。
（见我这篇文章）
市场最差时，哪种都少，但是改善会升高、上车盘会变少。
而当改善占比降低、上车盘占比升高时，就要警惕市场给出的启动信号（信号和实际发生肯定还需要进一步验证，但是警惕总是对的）。
比如我们在十一假伊始，帮会员谈了两套上车盘，他买走了其中一套，剩余另一套，在我们推荐给另一位同预算会员，假期还没结束就卖掉了，而且......比我们谈的价格，还高了6万，这里明显是中介手里的小白买家不懂，吃了一点亏。
各位如果通过绿壳等中介看房，一定留个心眼，有些底价，还是不够真实，如果是会员，一定要及时同步给我们验证。
三、改善房的同户型以极低价格卖掉后，不再出房
还有一个比较细微的变化。
在今年7月前后，市场最差的时候，不是有很多小区砸盘吗？
那段时间你会发现，即便有个业主低价卖掉了房子，不超一周，甚至也就一两天，马上又出现接近上一套价格，你能同样接受的房子。
而进入到9月下旬这段时间后，对于热门跌透小区，极个别砸盘就算出现，你再等一周，以同样价格，买回你当时犹豫没买的那个户型，难度相当大。
要么户型不一样、要么楼层或位置明显有硬伤。
要说后悔吧，总觉得楼市应该还得跌，要说不后悔吧，自住改善家庭，正正好好买到那种户型那个价格，还真挺难。
这和今年最差时节的市场，还是有变化的，这个变化，就是从这种微观层面发生的。
静待后市吧，这个十一双节8天叠加，大家出京省亲比例非常大，我可以把它称之为“小号春节”，春节后不管有没有小阳春，但是“憋量”现象大概率会出现，看看十月中下旬成交量，是不是我说的这个样子吧。
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