南山神盘双开在即：容积率2.8+南向海景+100%得房率…

深圳楼市，又热起来了！

905深圳楼市新政出台至今1月余，期间政策红利持续释放，市场热度持续走高，就连国庆假期也不例外。

在长假期+新政双重buff加持下，不少购房者取消外出，选择购房、买房，楼市热度依旧：某中介机构门店10月1日-8日期间一手住宅签约量环比增长131%，二手住宅签约量环比增长22%。（数据参考：乐有家研究中心）

值得注意的是，在市场信心回归、楼市成交量起来的背后，有一部分原因是“改善置业的买房人开始进场”。

他们有的先冲向二手市场：新政后（9.06-9.14），深圳建面约90-144平的二手改善房源成交占比37.6%、比8月上涨6%；国庆期间，深圳总价1000-1500万的高端改善房源成交占比提高至8.9%，环比增长32.8%。（数据参考：乐有家）

图源：@每日楼市早读、乐有家，仅供参考

也有买房人，守着核心区改善品质新盘：福田香蜜湖新盘备受市场关注，152套房开卖，有277人参选。不仅已入市的项目备受关注，尚未入市的南山核心区新盘——天健·湾TIME（又名“天健湾时代府”）近期讨论度也很高。

据壹地产了解，有不少买房人在等这个项目，原因在于该项目不仅地段、产品价值叠满，其开发商还是深圳“好房子”标准制定的主要参编单位之一，有强大的“品质背书”，近期就要双开、10月底开盘入市就能买！

01.

核心区低密海景住宅

新规户型+“好房子”品质标准

单从产品来看，天健·湾TIME至少有三个维度的亮点。

首先，容积率约2.8！是南山核心区首个「低密+新规」南向海景住宅。

虽然当下低容积率是趋势，但从今年深圳招拍挂出让的地块来看，容积率普遍在3.1左右，像天健·湾TIME这般容积率约2.8的非常少！如再叠加“新规”来看，可以说是核心区第一个！无论当下还是未来，都是具备一定的稀缺属性。

低容积率不仅意味着更宽松的建筑排布、更充足的日照，也代表着更高的人均绿化与更丰富的景观以及更多元的公共配套资源，居住舒适度高，生活幸福指数也会更高。

更值得一提的是，天健·湾TIME大部分户型可南向看海，集“海景+南向”双重稀缺属性于一身，无疑是不可多得的优质资产。

须知，深圳核心区低密住宅本就罕见，一线海景住宅单价普遍10万/平以上，如深圳湾一线海景住宅，单价10万+/平只是起步，多数去到了20万+/平、部分单价高达30万+/平。

天健·湾TIME不仅大部分户型可看海，更具备南向看海优势——能拥有更长时间的光照、也可一定程度上避免冬季寒风直吹，居住舒适度更高。

“核心区+南向海景+低密住宅”三重价值叠加，构筑出“高潜力、高舒适与高稀缺”的价值三角，这样的搭配着实让人期待。

其次，层高约3.15米，建面约113-139平的新规户型，实得率超100%。

如果说天健·湾TIME产品两大亮点之一是「低密+海景」，那户型空间绝对是其二。

据壹地产掌握的消息，作为深圳核心区首个“新规+低密”住宅，天健·湾TIME将推出户型为建面约113-139平的正4-5房、层高约3.15米，整体空间不仅更开阔，尺度感亦非常足，阳台长约6.3-6.8米，实得率超100%！

效果图，仅供参考

先来看，建面约113平的户型：

建面约113平户型示意图，仅供参考

该户型做了正4房2厅2卫，有约6.4米长大阳台、进深约1.8米，主卧270环绕式飘窗设计、全景仓视野+海景套房。

一方面是，不仅比同片区相近面积段户型多了一个卧室，重点是空间尺度够大：主卧放约2米床还能实现双侧下人，三个次卧除了放床还有空间放衣柜或者书桌。

一方面是，该户型具备一定的灵活性：如不需要太多的居住空间，可将靠近客厅的卧室释放出来，设为与客厅之间功能分割但空间为一体的茶室、第二客厅，匹配三口之家至3代同堂的居住需求。

4房的产品还有建面约115平的户型：

建面约115平户型示意图，仅供参考

该户型同样为正4房2厅2卫、具备灵活性，亮点在于整体格局更方正，全屋卧室带飘窗+长约6.3米的大阳台，空间尺度感Max！

再来看建面约139平的户型：

建面约139平户型示意图，仅供参考

该户型为正5房2厅2卫设计，整体私密性及功能性更强！不仅有入户直角转弯玄关，私密性直接拉满，更重要的是入户处还可做隐形收纳空间，将空间尺度再度延展。

该户型的最大亮点还在于，有四面采光、通风及光线都非常棒，主卧270度环绕式飘窗设计，还带约6.8米长巨幕海景阳台。

LDKB一体化设计，公区空间更大！客餐厨动、视线一体，满足多孩家庭多维的居住需求。

厨房里，妈妈在起火颠锅爆炒；

餐厅中，爸爸在餐桌准备开饭；

客厅里，奶奶和爷爷在陪宝宝玩游戏。

融洽的居家氛围，正是“美好生活”这个课题的优解。

再者，是深圳住宅迭代的领先者，更高品质感全维覆盖。

据壹地产掌握的消息，天健·湾TIME的开发商-天健是深圳“好房子”标准制定的主要参编单位之一。也正因此，项目就是被作为“好房子”标准范本来打造的，是深圳住宅迭代的领先者，除了以上提及的内容，品质感还覆盖方方面面，细节处更懂得生活，让家的氛围感更“丰满”。

一是：颜值更高，质感更充盈。

外立面水晶灰蓝玻璃+米白色调铝板，结构上实现立面一体性，颜值更高！

部分玻璃为三层LOW-E玻璃，与深圳湾售价20万+/平的恒裕深圳湾等豪宅同标，更显质感！且安全、隔音效果更好。采用市面上为数不多的建筑内退设计，提升景观视野开阔性，用“看不见的付出”换“看得见的居住升级”。

效果图，仅供参考

二是：归家更有层次感——三进制、七重仪式感。

回家，是一个从繁忙环境切换到舒适居所的动词。为了让业主能有更舒适的切换场景，项目做了三进制礼序、比常规五重归家更进阶的“七重归家仪式感”。

示意图，仅供参考

从大门归家，你会感受到极具层次感的「归家三进制」。

迎面而来，就是范思哲石材点缀的翡翠之门；步入大门，进入社区中式海派流光水院；穿过雅致的东方美学连廊，可到圈层城市会客厅、轻奢法式园林、美学入户大堂；一进一景，层层递进。

效果图，仅供参考

即便是由停车场归家，酒店式落客环岛的五星级酒店的仪式感亦将归家体验感拉满。

效果图，仅供参考

三是：进阶的配套，更有质感的生活日常。

当其他社区还在讨论“是否有泳池”时，天健·湾TIME直接做了双泳池，其中成人泳池还做了约25mX25mX4的标准泳道，波光树影，将滨海度假风“装”进了社区中。

效果图，仅供参考

不少社区配套，也更“进阶”。

高配停车场：「1：1.3车位比+部分适配SUV、MPV汽车的大尺寸停车位」让业主归家更从容，还设置自助洗车房，方便业主爱车养护。

高配归家电梯：选用大轿厢设计且高速运行的品牌电梯，让归家更舒适、快速。

更有趣味的游乐场：以“山海连城”为灵感、红腹松鼠栗栗为IP，融入森林探索趣味情节，在社区打造了一个具有与自然共生的山海奇想乐园、儿童趣味游乐场。在这里，小小业主可更亲近自然、体验童趣。

效果图，仅供参考

丰富的会所空间：集中会所+架空层泛会所，充满法式艺术气息与腔调的城市会客厅，覆盖全龄的活动空间（长者养心区、儿童活动区、全龄书吧、休闲运动区、健身房、瑜伽房），让日常生活色彩可以更丰富。

四是：更注重细节，让家住起来更舒服。

门&窗&楼板&墙体做了降音降噪处理，多重的静音系统，让日常居住更静谧舒适。

效果图，仅供参考

全屋配备华为智能中控系统，归家、就餐、休憩等生活场景，一键即可切换。

效果图，仅供参考

全屋设置新风系统、社区空气全方位净化+清新除菌+绿色投放，从地库到室内，从鞋柜到智慧环保垃圾房，24小时呼吸“森林级”空气。

五是，在看不到的智慧、绿色、安全方面，也下了不少功夫。

采用「人脸识别、刷卡读卡器+二维码」等方式，实现无感通行；

设置人、车、非机动车、外来人员等入户动线分流，进一步保证归家私密性；

将「太阳能发电、雨水回收系统以及节水坐便器」等绿色低碳环保理念融入生活细节，配备24小时不间断的五重安防系统；

让业主出行便捷与私密兼顾，居住更绿色环保，且安全性更高。

当其他人还在讨论，深圳的“好房子”该是什么样时，天健·湾TIME在「低密+南向海景」的“外在”优势上，叠加了新规+高实得率+高品质&进阶配套等“内在”优势，率先给出一个深圳“好房子”的「参考“解”」。

02.

深圳黄金海岸线“价值C位”

解码赤湾：国际化滨海生活范本+三重定调！

从地段维度来看，天健·湾TIME所在的板块——赤湾，可以说是深圳最被低估的区域之一。

维度一：赤湾占据深圳居住价值最高的“滨海岸线住区”C位。

深圳居住价值最高的西部黄金海岸线：红树湾—深圳湾—东角头—太子湾—蛇口—赤湾—前海湾—宝中，沿线汇聚了众多城市级地标、TOP级豪宅，房价普遍在10万+/平到20万+/平，堪称深圳居住价值天花板。

而蛇口-赤湾不仅自带“稀缺山海自然资源”，还位于整条深圳西海岸线核心，左手前海湾，右手深圳湾，可享受三湾丰富配套。

这里，有高净值人群最喜欢的两重要素：山海生态资源+国际化教育。

核心区顶级豪宅价值属性中最重要的注脚——山海自然资源，在深圳顶级豪宅区亦是极为稀缺的存在。

赤湾位于蛇口，坐落于小南山脚下，三面环山、一面向海。天健·湾TIME于其中，三山环抱、推窗望海，宛如城市中的世外桃源，在喧嚣的都市中拥有一片宁静的港湾。

示意效果图，仅供参考

赤湾所在的蛇口片区，还是深圳老牌豪宅区，这里吸引高净值人群的配套资源除了山海生态外，还有一个是教育资源！

1988年就设立第一所国际学校的蛇口，是深圳国际教育资源密度最高的片区，区域内有贝赛思、SIS、南山中英文等国际学校。此外，片区内还有南二外赤湾学校等优质公办学校。

而天健·湾TIME300米范围内，不仅有老牌的国际学校-南山中英文学校，还有优质的公立学校-南二外赤湾学校，双轨制教育资源！好书包在侧，孩子成长道路能有更多的抉择与机会。（注：距离参考，百度地图测距；具体学区划分，以入学当年片区教育局公布信息为准。）

可高效出行！立体交通、双轨首发，享三湾繁华配套。

尤为值得一提的是，赤湾拥有四通八达的交通路网，真正实现了离尘不离城。5条轨道交通、5条干道、4条隧道以及1个港口，构建起一张立体&密集&高效的交通网络。

交通示意图，仅供参考

赤湾为地铁2号线/5号线双轨首发地，这两条地铁线向左、向右，半小时车程内串联起的，是深圳这座城市的顶级商业配套及休闲配套。

直线距离赤湾站约300米的天健·湾TIME不仅能享受到赤湾板块自身的商业配套-赤湾汇广场外，还可享受到太子湾、海上世界、深圳湾等深圳极具国际化气息的繁华配套，前海宝中，极具现代科技气息的繁华配套。

向右，一站就可到太子湾K11 ECOAST领略滨海艺术街区，2站到充满国际化气息的海上世界散步、打卡明华轮，8站约17分钟到后海、畅享深圳湾万象城“三廊五院”的建筑美学与500多个品牌矩阵汇聚的顶奢商圈。

深圳湾万象城，图源：深圳湾万象城微博，仅供参考

向左地铁半小时内可抵达万象前海、卓越intown、前海壹方城等前海宝中繁华商圈以及前海石公园、欢乐港湾，打卡湾区之光-摩天轮、湾区之声-深圳滨海艺术中心等城市TOP级别配套。

壹地产实拍图（2025-09），仅供参考

开车出行，还可通过兴海大道、港湾大道、南海大道、望海路以及月亮湾大道等城市干道开车出行，可快速抵达深圳湾、科技园、前海宝中等各都市核心板块。

值得一提的是，近年来赤湾的轨道交通配套一直在升级，片区出行效率也在不断提升！

今年刚开通的妈湾跨海通道，让赤湾的出行效率再度提高：住在赤湾，可直达企鹅岛工作。

交通示意效果图，底图来源：上海城建湾区总部官网，仅供参考

目前在建的新小南山隧道以及望海路的快速化改造工程也均在不断推进，这些都将进一步缩短赤湾与深圳各核心板块的时空距离。

维度二：赤湾是深圳发展潜力最大的板块之一、湾区新核。

赤湾作为深圳重点发展板块之一，区域定调高、发展潜力大，是未来城市核心的有力竞争者，可以从三重角度来看。

第一重：高地位！赤湾是深圳黄金海岸线上最重要的一块版图。

在官方的定调中，深圳未来发展是“集中连片区域开发建设”。

而展开地图来看，从红树湾南一直到宝中这条黄金海岸线上赤湾是C位无疑；结合城市“发展定调”来看，赤湾是“一块”将前海湾与蛇口&深圳湾连接起来的重要版图。

示意图，仅供参考

可以说，赤湾的发展不仅将实现黄金海岸线的连接贯通、融合发展，还事关深圳发展大局。

第二重：高调性！自贸区&合作区+南山双中心之一，深圳新经济增长级&城市发展新引擎。

赤湾所在的蛇口板块和前海三湾紧密相连，共同构成了国家级自贸区——大前海核心。

有两重定调：

• 一是前海蛇口自贸区，主打“亚太地区重要生产性服务业中心、世界服务贸易重要基地和国际性枢纽港”、深圳“1+7+N”创新空间格局中的综合创新核心区；

• 二是前海深港合作区，主打“大湾区全面深化改革创新实验平台，对外开放的门户枢纽”。

在双区发展规划叠加下，赤湾肩负深港合作、极致创新及与国际接轨的使命同时，享有前海合作区的发展政策利好。

而根据南山2035国土空间分区规划，赤湾还被纳入蛇口中心，与桂湾-前海同为南山都市商服“双心”，是城市功能的重要节点，将成为全新的南部国际化滨海城区。

图源《深圳市南山区国土空间分区规划（2021-2035年）（草案）》，仅供参考

在高定位、高占位的引领下，赤湾有望复制前海湾的成功模式，成为深圳新的经济增长极和城市发展新引擎。

第三重：高活力！已有初步“成果”：蛇口国际海洋城三大承载区之一，正为区域注入发展活力。

赤湾是蛇口国际海洋城三大承载区之一，而蛇口国际海洋城是深圳建设全球海洋中心城市的核心引擎，也是“蛇口—前海中心—大铲湾—海洋新城”海洋科创走廊的关键节点。

图源：《深圳市海洋发展规划（2023-2035年）》，仅供参考

根据发展规划，赤湾将构建“科技+航运”产业体系，预计释放61.44万平产业用地，建设海洋科技产业园、海洋风情小镇以及海洋科技大厦、海洋文化馆等系列滨海地标，至2035年将聚集2000家企业，实现2000亿产值，汇聚6万高薪的技术人才。

目前片区已集聚赤湾通信、中海油、招商港口等龙头企业。其中，赤湾通信VDES项目计划引进200位高端人才（博士及博士后占比约30%），中海油也拟布局海洋产业千人研究院通过产业基础升级、配套建设与高端人才引进，为区域发展注入持续活力。

结合近几年，赤湾片区交通升级、高品质住宅交付、片区人文氛围提升来看，未来随着片区的产业发展、区域面貌的升级，赤湾或成为深圳新的滨海豪宅聚集区。天健·湾TIME有好产品+地段托举，不失为当下优质置业标的。

03.

新政刺激/京沪示范/美联储降息

深圳购房窗口期，锁定核心优质资产

回归深圳楼市，当下发展态势如何？对于买房人而言，现在应不应该买房？

可以结合当下深圳楼市态势，北京、上海的市场表现，以及如今的外部环境等多重维度来看。

先来看，深圳楼市的新政后的市场表现及发展态势。

据壹地产了解，今年以来深圳的外地客成交比去年翻了大概1倍。而随着905新政发布，深圳楼市的市场情绪开始回暖，成交开始上来了！

数据就是最直观的体现：9月深圳一手住宅网签3087套，环比上涨32.7%、同比上涨32.7%；二手住宅网签4546套，环比上涨8.9%，同比暴涨42.5%。（数据参考：深圳市住建局、乐有家研究中心）

而成交量起来的背后，离不开业主信心的回归。新政后深圳非核心限购区业主开始上调价格，调价幅度高至7.3%；截至9月16日，乐有家数据显示深圳二手房议价率较8月下降1.1%，买房讨价还价的空间缩小，业主信息开始回归。

最新消息，当下已有不少外地客正在来的路上，这一波主要是早期建设深圳的外地人，来自云贵川有一定的经济实力！随着深圳限购的放松，这一波有“深圳情节”外地人也在深圳看起了房。

值得注意的是，905深圳楼市新政还明确“在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房”，这意味着在深圳购买二套住房，将执行首套住房贷款利率，目前深圳首套房商贷利率为3.05%。据了解，利好之下有不少家庭也加快了二套房的购房进程，核心区新房、二手房的改善住宅市场热度都有所回升。

如今市场情绪已经回暖，在“信心就是黄金的房地产市场”，情绪的回归就是好的开端。

再来看，“隔壁”的北京、上海，新政后的市场表现。

新政催化下，一线城市的反应，应该是有一定的趋同性的。

8月8日北京新政出来后，市场持续温和回暖：8月新房住宅网签3135套，环比上升8.8%，二手房网签13331套，环比上涨4.2%；9月新房住宅网签3464套，环比上升10.49%，二手房网签15629套，环比上涨17.2%、创6个月来新高。（数据参考：北京住建委网签数据）

上海某楼盘开盘选房现场，仅供参考

8月25日上海新政出来后，市场加速猛烈回暖：8月30日二手房成交超1000套，核心板块出现多个日光盘：均价16.6万/平的金茂璞元99套房首开日光、均价14.7万/平的外滩瑞府119套首开日光；总货值近100亿的金陵华庭二期120套房源单认购金就收了近20亿！9月上海楼市成交整体数据亦非常猛：新房网签15923套，环比上涨53.46%；二手网签20389套，环比上涨约2.39%。（数据梳理自网络、网上房地产，仅供参考）

北京温和回暖，上海加速回暖，深圳或介于两者之间，接下来市场向好。

最后来看，外部环境——美联储降息带来的影响。

北京时间9月18日凌晨，美联储宣布降息25个基点至4.00%-4.25%；10月9日凌晨，公布的9月FOMC会议纪要中透露出美联储官员要进一步降息的意愿。随着美联储今年第一次降息落地，新一轮降息周期开启，预计今年还将降息两次，或将持续性引发全球流动性宽松。

9月17日，美国联邦储备委员会主席鲍威尔在华盛顿出席记者会。新华社记者 胡友松 摄

美联储降息将有利于房企融资环境的改善，还有可能进一步推动LPR下调、降低购房成本，同时或助推外资持续流入核心城市。

如无意外，一线核心城市深圳核心区优质资产价值将被重估，叠加政策松绑、改善需求释放，市场分化将加剧。

深圳楼市新政持续发威，参考北京、上海“新政效应”及当下美联储降息可能产生的一系列影响来看，当下是一个买房相对好的窗口期。但壹地产提醒，买房注意！锁定核心区有好产品+地段托举的优质项目。

天健·湾TIME，容积率仅2.8，南山核心区的低密海景住宅，产品为建面约113-139平的正4-5房，新规户型、南向海景视野、高品质住宅，4房吹风价7.2万/平起、5房吹风价8万/平起，将于10月底面世，想要看核心区板块新房的朋友，可锁定关注。

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