西安一批小区物业，开始「降级」了

行业下行，是全方位的。

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前些日子，我爸来我们小区小住几日。周末陪他在楼下遛弯的时候，他突然说了一句：“你们小区物业现在不如以前了。”

问他何出此言，他回答：

第一是小区看起来没有以前那么“干净”了。我昨天下楼看到地上的垃圾，今天还在，地库的垃圾桶都溢出来了，味道非常大，而且保洁比以前少了，地上的烟头更多了；

第二是保安整体年龄明显偏大了。以前大部分是二三十岁的小伙子，现在大部分都是四五十岁的，估计是为了省工资；

第三是绿化比以前差了不少。小区的大树比前几年茂盛了许多，这是好事，但是草坪上有很多“斑秃”，而且同一片草坪种的草都不一样，这边茂密，那边稀稀拉拉，一下雨泥全被冲到路上了；

第四是不少孩子玩的设施都老化甚至接近报废了，地上铺的塑胶也空鼓翻边，看样子已经很久了，但物业没有修也没有及时换，有安全隐患；

最后，小区里面的“广告位”越来越多了。不只是电梯和布告栏里的广告，还有各种短期和长期摊位，看起来乱糟糟的。

说实话，如果不是我爸指出来，我确实没发现这么多细节上的变化。唯一有感觉的就是这几年小区保安平均年龄确实“变大”了，但也不算“年老”，更不可能是网上“四个保安凑不够一嘴牙”的梗。

不过得益于大环境，小区倒是没有出现过治安问题，而且保安的态度也比以前好了很多，进出总会主动问好。

不过我爸的感受就比较明显了。想当年，房子交付之后我爸每次来我们小区都是赞不绝口，无论是园林绿化还是物业服务都让他非常满意，甚至经常给亲友们夸赞，说我们买了个“好房子”。

实事求是地说，我们小区物业还算不错。作为全国排名前列的央企开发商，物业服务一直也是TOP级别的，业主提出的合理需求和建议几乎都能得到及时响应，业主满意度和社会口碑都挺好。

但我爸说的几个点也都是事实，而且前几年我就已经知道，我们小区为了节省成本，保洁被“外包”了，至于保安有没有外包还不太清楚。只是目前物业服务的标准降的还不明显，业主“体感”差别不算大，所以也没有几个业主去“较真”。

当然，不只是我家小区是这个情况。

早在几年前，就有同行给我吐槽过他们小区“物业降级”，主要也是服务人员大龄化和保安态度的变化，而他们小区的物业曾经也是行业标杆。

作为地产从业者，面对自家小区物业的“降级”，我们其实也无能为力，只能说一句：行业下行，是全方位的。

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所以，有时候去踩盘，看到售楼部门口年轻强壮的保安，看着他们标准的站姿和礼貌的动作我会不由自主的想：等交付之后，还会是他们吗？业主们还能享受到这样的待遇吗？

卖房的时候，开发商当然会把最好的一面展现出来。园林、会所、样板间这样的“硬实力”自不必说，保安、服务这样的“软实力”也是精挑细选的。

品质稍微高一些的项目，售楼部的保安几乎清一色壮汉，有的项目招聘服务人员甚至要求空乘专业优先。

但是交付之后呢？无论是颜值还是服务标准，所有“美好”都是有成本的，“标准越高，价格越高”的常识大家应该都能明白。

要知道，物业也是“企业”。

虽然大多数物业公司都是开发企业的分公司或子公司，但确实是“独立运营”的，甚至很多开发商的物业版块是拆分上市的。

既然是企业，那就不可能长期做“亏本”生意，尤其是上市企业，是要为股东负责的，唯一的目的就是盈利。

如果不能在物业费上“涨”，就只能在别的地方“降”。人力支出的降低是一方面，别的方面支出也能“挤一挤”。

比如原本每年的大型业主活动砍一砍，小型活动也减少一点，也能节省不少支出，反正也没有几个业主去为了这个闹事，节省下来的，就是“利润”。

而且物业做的是“存量房”生意，几乎是和开发商“硬绑定”，只有少数开发商没有自有物业需要“外援”，而这个“外援”也不是业主决定的。所以虽然名义上是业主的“服务者”，但业主想要更换物业非常难。

这就是为什么某些房企虽然暴雷了，但物业公司却经营良好，甚至还要“被迫”向母公司“输血”。就是因为物业公司服务的“存量房”非常多，这种缺乏有效竞争的局面，自然能旱涝保收。

说到这里，我其实还有一点担忧。

如今，为了卖房，越来越多的开发商选择在小区建会所，而且有的会所动辄斥资上亿，泳池、健身房、大型游乐场、酒吧KTV等一应俱全。

如果是豪宅，有这些配套自然是加分项，对业主来说，无非是入住之后多掏点钱的事情，把原本需要在外面的会所“搬到”楼下。

但是对刚需刚改小区来说，且不说建会所的钱必然会“摊”到房价里，建会所容易，未来维持运营的支撑是什么？总不能所有业主再把运营费用均摊吧？

就拿健身房来说，外面完全商业化的健身房都免不了跑路，小区健身房如果没有足够高的费用和足够多的会员，靠什么维持？

这也是为什么很多小区在销售阶段宣传会所时置业顾问总是会回避几个问题：会所交付后是物业自持还是外包？会不会对小区外的人开放以维持较高客流？如何保证外包后对方不会跑路？

大多数时候，口头承诺在金钱面前，是经不起考验的，而当钱的数量足够多的时候，白纸黑字的合约，甚至也不一定经得起考验。

-正文完-

作者 | 王夺予

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

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