房地产税今日若再出，法理不对，时机更不对

房地产税又起波澜，楼前财长出来说话向市场投下了一块千斤大石。说人大立法完成，难点也基本解决了。意思就是，备而不用？想推出随时可以推出？

这标题纯属瞎写，立法完成怎么可能不向全体国民公布。对照财新峰会实录，楼同志讲的是：“房地产税法的起草工作已经完成，但全国RDCWH还没有正式通过，交给GWY试点”。是“起草工作”已完成，而不是“立法”已完成。

这个表态，其实和之前没有二致，房地产税目前仍处于2021年启动的国务院试点阶段。从2013年房地产税第一次提出，到2016年列入第一类立法项目，原计划是在“十四五”期间上届QGRDCWH任期届满前（2023年3月）完成立法。但到2021年10月，房地产税开始转搞试点，在部分地区开展房地产税改革试点，期限五年，当时财政部将深圳、杭州、苏州、济南列为试点意向城市；而到2022年3月，财政部又公开表示：当年房地产税不适宜搞试点（理由大家都懂）——当时的原话：“房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”

那之后房地产税基本上是“暂停”状态，今年发布的“十五五”规划里面，也没有再提这个。注意：房地产税改革试点到明年10月就满5年期限了，还没有找到一个新的试点城市（还是上海、重庆10几年前的那两个）。连一向“先行先试”的深圳，这次都没当出头鸟了。

关于房地产税，我之前几年写了太多文章了，有兴趣的童鞋回查可看。和前几年相比，我现在的核心看法有不变也有转变。不变的是：1）基于实证逻辑，房地产税在中国早晚还是会推出；2）房地产税唯一受益是政府财政，其它都不要有所期待，尤其是房价，现在的状态就是明证——房价要跌，没有房地产税也会跌，而且大跌；房价要涨，有房地产税也会涨，没准儿还涨得更猛（瞅瞅老美，房地产税开征了200年，现在首套房的平均年龄冲到了40岁，强力验证了这个税种对于房价的实证意义）。

变的有二，基于原则逻辑，我先前不愿意触及，并援引香港案例说明房地产税阻挡不了，但我现在反对，理由是两个。其一，房地产税最大的难点根本不是什么（楼同志说的）技术，从来不是技术，而是缺乏地权的法理基础，不能服众；其二，基于目前的经济状态，房地产税其实已经完全错过了开征的窗口期，已经没有落地的基础了。

站在地权的角度，房地产税是财产税，有财产征税，天经地义。但是如果产权不是永久，是事实上的租赁，那么，这个征税严格来讲你的确是站不住脚的。《物权法》给了自动续期，但从来没有说费用——到底要不要补地价（注意是地价不是地租）？该怎么补？从市场当时普遍理解以及深圳后来的一些操作，都是要补的（之前一个粉丝买房跟我说，蛇口半岛苑要补2100块/平米；以及南山桃花园、福田南天一花园等，都有过补地价的新闻）。

如此，反倒简单。有现成的参考，英国、中国香港都有这样的地权，尤其是香港，根本上就是土地官有制，回归之后香港的土地批租都是50年期——2047年期满（之前有75、99、999年各不等，但除一例外，香港土地制度本质上亦为官有）。那么，他们是怎么征房地产税的？严格说不算有，英国有市政物业税，但很低；香港有差饷，大致叫“影子租金”，就是以租金作为课税的依据——比如你这套房子1年租金经评估是多少钱，然后以此为基础，征收5%或累进的税（应课差饷租值*差饷税率）。

为应对2047年30万份土地契约到期问题，香港在去年7月通过了《政府租契续期条例》，一般住宅、商业、工业地权，免费续期50年，不用补地价，但需继续每年缴纳相当于有关土地应课差饷租值3%的地租（计算方式和上述差饷同）。至今年初，香港地政总署已为2024年7月5日至2031年年底到期的“一般用途地契”续期，涉及379个地段，全部获得续期50年。

内地土地房产制度是承袭香港而来，那么逻辑上也应该一致。如果土地是批租制，则应当收地租而非地价。

没有理由说，你土地是批租，但是征房地产税的时候却学地权永久的美国，按市值（而非租值）定税率。我查到的信息，既是土地批租又按市值定基征税者，全世界找不到第二例（就是国人言必称的住房典范新加坡，也是按租值收房地产税）。

这是简单的常识。SO，答案是，若按市值征房地产税，则可变更地权为永久；若不改地权，则应继续学习香港。如此，逻辑上站得住脚，市场抗性也将大为减低。这样的问题都要一而再再而三的讨论，说明了市场上人们关心的根本不是这个事儿对不对，而是我能不能借之实现我的私利之目的。

站在经济现状的角度，彼一时也此一时也，2022年之前可以征，但是现在，除非是脑子有洞，才会觉得应该快征房地产税。开征房地产税的时间窗口期，已经过去了，并且大概率至少未来5年都落不了地（没看到“十五五”规划里都不写了吗？）。

从2022年第四季度起，宏观经济进入通S期，到今天已经持续了即将整整12个季度——大幅超过了1998年那一轮的7个季度。任你再乐观，都要坦承，这是中国经济前所未见的挑战。房价、物价、制造业价……一降再降，企业赚不到钱，个人涨不了工资，房奴供不起房，灵活就业大军越来越大……

遇到这种阵仗，稍微懂点经济学常识的人应该都知道，要降息、要减税、要增加保障、要放松监管、要用一切办法去释放生产力……国家政策不也是一直在这么做吗？力度未必尽如人意，但是方向与节奏一直在这么做。降息，降了；补贴，给了；育儿补贴，加了；监管，全放了（房地产全国范围内只剩那几个巴掌大的地方还在限购了）……

然后楼同志在这个时候说了一句房地产税，难道你能理解为是在释放什么信号？

我一点儿都不觉得。

加税抑制消费，这笔钱花到税上，别处就没了。

我举房地产的例子，非常直观。今年住建部推出“好房子”运动后，卖了很多好地宝地，建出来的项目都是豪宅，上海的卖到20万/平米，深圳的卖到15万/平米，而且卖的还不错，动辄一个项目卖100多200亿。为何？其中重要的原因就是过去20年的强监管导致了一大批量的高端住房消费被压抑了，他们需要改善、需要释放，关键是，他们手里还有钱。也因此，上海成了这两年70个大中城市里几乎是唯一一个新房均价能够同比上涨的城市。

好了，现在说我要开征房地产税。你觉得那些高端消费人群会干什么？等于说，政策层好不容易才找出的一条能够有助于房地产“止跌企稳”的通路，会瞬间被堵上，这帮人也不消费了。接下来，任你好地宝地都卖不掉，最后，房地产税没收上来几个钱，土地财政也掉了哈哈，只好地铁涨价、水电涨价、燃气涨价、公共服务缩减……

扩散去看，要知道，现在还能有余力进行消费的可能还真就是那帮子“房子有几套的人”，其他的，包括所谓的“中产”，都在节衣缩食，囤粮过冬。事实上，如上所言，他们还真的是不惧调整在消费。这时候国家巴不得他们多出门几趟，然后喜欢楼同志言论的童鞋们说：咱们加点儿税吧。那不就等于是在提醒大家：“你们都要减少消费”。这会把消费力从目前的基础上再往下打一个重量级，而且是持续打击（因为你一旦开征，就是持续征）。然后，CPI、PPI……啪啪啪，继续拐头往下掉，指望着通S逆转、收入好转，断无可能。

每个人都有贫富好恶，但若论何为正确施政，我不认为政策层会选择此时干这种事。铁锅都上冻了，再来扬汤止沸？

总结一句话：彼时出，法理不对，时机对；此时出，法理不对，时机更不对。在先前房价高涨的时候，法理不足，但是勉强可以强推，因为有强大“民意”支持。如今，“时机”已经过去了，我没有见过通S时期哪国还敢强推房地产税的——这可是涉及到成千上万亿的资金大抽离。现在做，法理其实也解释不圆，当然政策层也可以不解释这个，但经济现实我认为是一定会考虑的。一旦加税，不说房地产单一行业的政策目标流产，更要面对可能扩散到全局领域的其它重大风险。

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