朝观天珺，靠口碑取胜

01

朝阳，作为全北京配套和资源最均衡的区县，从来都不缺好的板块。

像奶西、东坝、酒仙桥，板块素质一个比一个顶。近两年又激活了太阳宫、松榆里等绝版板块，这样的好地，全北京都找不出几个。

然而，朝阳楼市，已经从“买板块”，进化到了“买产品”。

为什么？因为在当下的行情里，热门板块只能托底，唯有产品力才能让项目拔尖。

对此，我仔细考察了朝阳的多个新盘，发现一个共同的现象是，所有新盘的本地客属性越来越重，来自板块内部的置换和改善需求比例越来越高，有的占比甚至高达60%。

所以在这种情况下，像2023年以前那样，买房人全北京的去看房买板块的外溢需求，已经大大弱化了。

反而是基于板块内部考量，细化到具体产品的购买决策，才是客户最看重的。

02

“房子是用来住的”，无论哪一个板块，只要是真正的好房子，自然会被客户留意、购买。

比如，当前朝阳最为火爆的朝阳北路（朝青板块），有四大神盘坐镇：璞樾、紫京宸园、保利朝观天珺、金茂满曜。

▲一条朝阳北路，串联起了国贸、运河、望京三大CBD。四大神盘同享配套，同为6号线、22号线地铁盘，且均为高端改善产品，产品均聚焦150-160㎡，显示各开发商对于此板块认知的高度一致。图为保利朝观天珺区位图。

于是，八仙过海，各显神通，一项产品力的大比拼，开幕了！

这其中，朝观天珺应该是对产品最上心的——其户型设计亮点，堪称顶配，139㎡和157㎡户型，是同面积段户型的佼佼者。

▲朝观天珺139㎡户型图。这一个户型是经典四叶草布局，能够有效的保护每个卧室的隐私；

厨房居中，与餐厅客厅在一条直线上，整屋的通风、采光都很好；

▲图为139㎡户型样板间实景图。

客厅面宽5.5米，主卧270度视野开阔采光好，且是双套房设计，带独立家政间和玄关，得房率高达99%，堪称四房中的顶配......

而除了139㎡户型，更让人叫绝的，是157㎡户型，做出了全北京罕见的配置：

0.5的窗墙比，让整个室内的光线跳舞，3.15米的层高，解放室内压抑感，北向落地窗改造的咖啡角，能放下全套手冲设备，还有四处场景的高定奢石.....

▲朝观天珺157㎡户型图。当时我见到这个户型的时候，还不以为意，定睛一看，才默然顿悟，这个157平四居户型，是我目前看过最具生活质感的户型，同面积段可以说没有对手。

为什么这么说呢？因为它足有六大创新点，这不是炫技，而是精准拆解新生代家庭的多维需求。

第一，这一个户型，做出了北京150㎡面积段，唯一南向四面宽，宽度约有15米，这通常只在200㎡以上的户型才能看到。

如此巨大的面宽，使得整个室内的采光发挥到极致，而业主对外的视野景观，也达到极致——南侧俯瞰小区园林景观，北侧则是超级大的绿地公园，可以同时把朝青的璀璨尽收眼底。

▲图为157㎡户型样板间实景图。

我们知道，北京是北方城市，阳光资源非常稀缺，这也是为什么北京没有深圳上海那么多超高层的核心原因。而宽约15米的四面宽，客厅与三卧室皆朝南采光，可以给家人足够的阳光，让家人真正生活在阳光下。

第二，当我们仔细审视这个户型，会意识到，这是当前朝阳北路唯一南北三通透的商品房户型。

▲南北通透，是评判一个户型好坏的基本条件。市场上绝大多数的新盘只能做到客餐厨南北通透，但朝观天珺却直接在这个基础上连升两级，做到了南北三通透。

那么，卧室南北通透有什么好处呢？不只是采光更为亮堂，还有更便捷的室内自然通风：夏天的时候，可以开着窗直接在卧室里纳凉，任由穿堂风轻抚身躯；冬天的时候，在卫生间里洗浴，卫生间的水汽都能尽快消散，室内会更快干爽......

▲图为157㎡户型样板间实景图。

如此，南北通透不只是个卖房噱头，它关系到一个家庭几十年的生活品质。而两个卧室能够自然采光和通风，这种设计必将会引领未来北京居住的潮流。

第三，157㎡户型，居然有80㎡的超级社交空间。

仔细审视157㎡户型，私家电梯厅+独立玄关+超大客餐厨+独立的全明阳台，这个户型居然做出了约80㎡的超级社交场所。

坦白说，这么大的面积，等同于一个小三房，居然都可以让业主打造成为自家的社交场——超过户型面积一半的比例，别说在朝阳市场了，在整个北京楼市，也是极为罕见的。

▲图为157㎡户型样板间实景图。

不论是一场亲自下厨的家庭宴会，还是一同观赏影片球赛或小型party，80㎡的超级社交空间，在不经意间就透露出一个家庭的生活品位与悠闲范式。

第四，157㎡户型，拥有朝青板块唯一0.5的窗墙比，以及朝青板块唯一北向落地窗。

北向落地窗不必多讲，无论是采光、通风，还是业主观景视野，北向落地窗都给业主带来了更多选择。而朝观天珺157㎡户型本身有8面采光窗，其中6面都是落地窗。

更关键的其实是窗墙比，它不仅决定入户后的采光和舒适度，还关系着整个楼盘的颜值。窗墙比越高，室内越通透明亮，大玻璃窗设计，也让业主无论在哪个角落，都能领略到外界城市风光，愉悦身心，建筑的颜值也更为时尚、大气。

▲图为朝观天珺的南向外立面概念规划图。可以看到，在0.5的大窗墙比设计下，南向玻璃面积占比高达90%，整座建筑犹如一座水晶宫。

▲图为朝观天珺外立面概念规划图。将镜头拉近，美轮美奂的外立面，温润如玉的圆角设计，“落霞与孤鹜齐飞，玻璃共长天一色”，这都是0.5的大窗墙比的功劳。

第五，3.15米的层高，让业主随心定制空间。

朝观天珺拥有3.15米的层高，比北京同类型项目起码高出100mm。层高增加，带来的不仅是数字的变大，更是生活舒适尺度的大幅升级和革新。多约100mm的空间高度，采光和通风提高一个档次，轻松hold住各种吊灯造型，业主都可以随心所欲的布置，而再也不用担心空间拥挤。

▲图为157㎡户型样板间实景图。

正所谓，人生得意须境“高”，空间尺度的升级，不只是居住舒适度的倍增，还在于景观视界的延伸，更意味着拥有可定制化的品质生活方式，从视野到心理，从容中尽显宽阔格局——这，便是朝观天珺针对157㎡户型推出的北京首个业主空间定制豪宅。

▲图为157㎡户型样板间实景图。

如何定制呢？因为空间宽裕了，所以这个户型可以定制大量的高定奢石。比如157㎡样板间，进门后的玄关墙是一面弧形的天然石材；客厅的主背景墙采用曲线设计的皮质波浪造型，结合鎏金质感不锈钢与安第斯雪景石材，给人一种又奢华，又内敛的感觉，不张扬，但是非常的舒服。

▲图为157㎡户型样板间实景图。

再比如，样板间厨房的岛台用的是芬迪大花白石材，底色通透有玉质感，不仅实用而且兼具艺术的美感。

当然，因为每个业主的个性化需求不同，所以项目开创性地推出“四大高定空间”，让业主深度参与门钹、玄关、客厅、主卫的设计方案，从材质、颜色、功能进行选择，真正实现“可定制才是真改善”。

03

好房子不是容器，是生活的翻译器。当客户在样板间幻想周末晨光洒在咖啡杯上的弧度，这才是心动的正确打开方式。

而当客户走进小区，看到满溢着皇家礼仪风范的大门、社区会所和园林景观后，这种超出预期的实景，才能更好的激活大家的热情。

据了解，在朝观天珺实景开放后，售楼处的热度一度堪比开盘。

为什么会出现这种状况？先让我们看看实景：

▲这是朝观天珺的实景大门，以紫禁城三重飞檐为灵感，以宽约34米、高约9米的尺度，重塑东方门第仪制。基底采用贝金米黄石材，展现材质的时光质感。门口放置一个玉如意小品，将东方意境凝固于当代界面。图为朝观天珺大门实景图。

▲当我们走进大门，引入眼帘的是净高约8米高柱廊空间。这个长廊不仅是归家动线，更成为承载东方美学意境的诗意通道。 图为柱廊实景图。

▲走过长廊，是朝观天珺精心打造的800㎡下沉水院，它以“玉生于水”为灵感，翡翠色潭水与建筑玻璃幕墙无缝衔接，形成“建筑浮于水上”的视觉奇观。图为下沉水院实景图。

所以，光是看到这样的实景示范区，我相信，朝观天珺的美真的是一把尺子，从进门伊始就丈量着客户的心。

而在这实景示范区内，朝观天珺构筑了完整的以“玉为魂、礼为脉”的五进空间序列。从社区大门至下沉会所，建筑与景观形成无缝融合的系统性服务体系。

例如，近2000㎡下沉会所整合恒温无边际泳池、健身瑜伽、私宴影音等七重功能，以酒店式配套构建社区精神栖居地。

▲下沉会所空间设计，延续东方美学基调，实现从社交到悦己的全场景覆盖。图为下沉会所设施实景图。

由此，朝观天珺在实景示范区开放以后，不仅用实力证明了自己的产品力，更用8万多的均价，打造出一座10万加级别豪宅才有的精神容器，为朝青的人民提供了一个既有得房率、又有“得园率”的好房范本。

04

当然，真正的好房子是卖出来的，不是喊出来的。客户认不认，这才是好房子的标准。

对此，我还记得，当初首期开盘的时候，很多人都说朝观天珺网签不行卖的不好，但是，马拉松靠的不是百米冲刺的一时劲头，而是从开盘到交付的漫长韧劲。

就像是曾经的嘉华天珺，和朝观天珺一样，开局可能并不显眼，但在区域里产品力却很能打，慢慢赢得了买房人的口碑之战。

而除了产品力过硬，朝观天珺还有着地铁6号线0距离、22号线大站快线的核心优势，在朝青板块“四大神盘”中，通勤效率第一。

是啊，仔细想想，对比朝青其他三盘，均距离地铁近1公里，而朝观天珺的地铁站就在家门口，于通勤族而言，相当于每天多睡1小时，这才是真正的奢侈。

再看看配套，1站大悦城、2站长楹天街，3公里内两大三甲医院，路网、学校还有新的预期不断为朝观天珺注入新能量。

再看看户型，无论是94-99%的得房率优势，还是唯一四面宽的具体户型优势（157㎡户型），在当前朝阳收紧报规政策后，朝观天珺已成为朝阳区事实上的孤品，放眼整个朝青板块，都是独一无二的存在......

所以我说，当前朝青楼市争霸赛，就像是一场马拉松，拼的是韧劲。唯有做好产品、赢得客户口碑才有出路。

类似的，保利在海淀半壁店的新项目，同样未来可期。

综上，朝观天珺这样的位置，在朝阳北路就是极致性价比，有产品力、有性价比、有实景，你永远可以相信保利的产品力，相信保利浓眉大眼的真实！

特别提示：

本文为特约撰写，仅供参考。具体请以相关权威性文件为准。