儋州海花岛的房价彻底绷不住了

2015年12月28日，这一天应该是海南儋州海花岛高光时刻，恒大集团投资（以下简称“恒大”）1600亿元填海造陆的海花岛盛大开盘。

一时间，海南机场、动车站、码头遍布恒大房产销售接驳车，恒大动用海口、儋州、三亚等地的交通工具运输来自全球各地的客人，陆续引导他们前往海花岛看房。

此前，恒大耗资数6亿元在媒体铺天盖地的投放广告，这钱没有白花。据统计，海花岛开盘当天创下三个“世界之最”，认筹人数超过10万，销售面积136万平方米，金额达122.05亿元。当时房价均价在7000-8000元/平方米。

随着签约火热，房价一路看涨。2016年，恒大宣布提价20%；2021年，房价触及2万元/平方米以上的顶峰；2022年，房价回落至14000元/㎡上下……然而，十年过去，海花岛的房价已跌回原点，甚至还在下探，部分房源单价仅五六千元。

全国房价进入回调期，即便海南岛封关在即，利好不断释放，也未能触动海南房地产市场的回暖。这更像一场大浪淘沙，精准把一些劣质资产洗出来。

海南二手房平台数据显示，海花岛二手房挂牌数量为4万套，这相当于六个业主就有四个渴望离场，其成交量遥遥领先海口、三亚，但远不及激增的挂牌量，海花岛二手房一直处于积压状态。

当初靠抓阄才能抢到的木棉园等楼盘，如今业主只求抛房脱手。20多平米的房子跌到12万元，高位接盘的业主苦不堪言。

一个现实问题摆在面前，这是逃顶最后的希望了么？海花岛还有翻盘之日么？现在是入场的好时机么？

01

接盘侠的焦虑

近期，我的一个朋友范先生专注房产物业等投资领域。他环岛考察海南，并登上儋州海花岛，得出一个大胆的结论：海南岛的自然之美与房市萧条形成鲜明的对比。

海花岛1号岛定位为旅游，2号、3号岛定位为住宅，其中2号岛有380栋，3号岛有300栋，目前住宅6万套。很多房子户型都是20到40多平米精装小户型，本为“候鸟”拎包入住提供便捷。反过来，这种千篇一律的房型及装修，在交易市场中毫无竞争力。

网络上，很多业主吐槽自从购买海花岛的房子，肠子都悔青了。

2018年，一对夫妻来海南儋州旅游，在街头听信了销售人员的介绍，以25000元/平、总价90多万元购入一套180度观海的海景房。现在她要面对的房价下跌，加之海南台风频发，高楼层居住令人胆战心惊，海景反成累赘。

来自哈尔滨的刘女士是纯投资客。她在房价高点以“抢到即赚到”的心态，斥资近80万元购买了2号岛一套38平米的迷你度假公寓。她当时的算盘打得很响：即使总价不涨，光是冬季的租金回报也能收回成本。自身度假还能有个小居所。

现实让她幡然醒悟。恒大暴雷后，岛上的旅游热度及运营投入大不如前。夏季的入住率不到5%，单间租房价格低到500元；冬季的入住率上升到10%，单间价格大概2000元。她的房子在冬季最旺季的月租金，也不过1500-2000元，年回报率远低于银行定期存款。

“这根本不是资产，是吞钱的黑洞！”刘女士一笔账怎么都算不明白，“每年还要倒贴物业管理费、公共能耗费数几千元。我想赶紧卖掉止损，但现在同户型挂牌价已跌破30万，还根本卖不掉。”

除了资产缩水，生活不便与房屋质量更让人焦虑。

2019年，张先生以近200万元总价，买下2号岛一套“稀缺海景房”用于养老。收房时就已经让人很不省心：精装修质量低劣，地板空鼓、墙角渗水、门窗关不严屡见不鲜。

更让他崩溃的是社区环境“货不对板”，承诺的高端文旅配套大量搁置，规划的商业街店铺空置，夜晚灯火零星。因大部分业主非常住，楼栋入住率极低，夜晚如入“空城”，安全感全无。

“最讽刺的是，‘海景房’的潮湿和盐蚀问题远超想象，家具家电老化速度非常快。”张先生苦笑道，“当初想着面朝大海，春暖花开，现在却是面朝大海，湿气扑面。这套房子不仅没带来退休的安逸，反而成了心病，现在挂牌150万都无人问津，彻底套牢了。”

同样，还有业主爆出恒大的房屋出现严重的质量问题，例如木棉园小区地库承重墙剥落、钢筋锈蚀。经过当地住建局委托检测公司抽检11个样品，只有2个样品强度合格，业主怀疑承建方使用了海砂。这几乎成为压垮骆驼的最后一根稻草。

恒大制造的神话，最终让这些业主成了无奈的“接盘侠”。而目前唯一受益的，大概是短租的旅行客，他们能用较低的价格租房，享受海岛生活。

这很讽刺。

02

文旅项目接连受挫，短板尽显

儋州海花岛采用“文旅+地产”模式，以房产销售反哺文旅建设，意图形成共生共荣的闭环。

然而，随着地产衰退，游客减少，乐园供血不足，一旦资金链断裂，文旅项目的短板立刻显现。这与海南长影奇幻乐园的困境如出一辙——人气不足、体验未达预期、二次消费产品缺乏特色且与主题关联薄弱。

海花岛的文旅困境并非个例。海南主题乐园同质化严重，多个水乐园重复配置滑道、造浪池、大喇叭等项目，缺乏独特吸引力。在陵水、三亚都有类似的主题乐园，特别是陵水海洋欢乐世界一度破产重组。

更严峻的是，儋州海花岛好多在建的项目，甚至都没有正式投入运营，只靠几个热门项目苦苦支撑。

童世界主题乐园内的欧洲童话、玛雅神话、古希腊等主题区仍处于烂尾状态，建筑完工之后一直没有向游客开放，而随着台风的侵蚀，部分区域存在安全隐患。疫情后虽一度传出重启消息，但至今毫无进展。庞大的项目需要巨大的客流量支撑，而海花岛当前的客流量远不足以支撑其全力运营。

唯有在国庆、春节等重大节假日，岛上的游玩项目及酒店，才能有一丝热闹，但是远不如开业之初的排队等候、一房难求。一号岛关联的餐饮店老板，也翘首盼望节假日上岛的游客多一点，让自身的生意少亏一点。

除此之外，他们每天面临都是“门庭冷落马蹄稀”的局面，这会让很多商业进入恶性循环模式。

拍摄于11月22日，海口海甸岛

03

海花岛业主何去何从？

海花岛的房价下跌，让投资客揪心。如同一个轮回，无情地回到了故事起点。

二手房均价已暴跌至约7000元/㎡，一些急于套现的业主开始以“白菜价”抛售，单价五、六千元的房源已不鲜见。

房价的持续阴跌，在业主群体中引发了恐慌性的“踩踏”之势，每个人都想抢在别人前面逃离，这种争先恐后的抛售行为本身，就足以让房价的任何反弹都面临巨大的阻力。

海南优质的气候、舒适的温度、迷人的环境，曾是吸引大部分人在儋州买房的核心原因。然而，期望与现实的巨大落差，正在一点点磨灭这份憧憬。

更深远的是，随着时间的推移，海岛特有的高温、高湿、高盐碱天气，会进一步腐蚀岛上的建筑。对于乐园设施而言，这意味着未来高昂的、近乎无止境的维护成本；对于普通业主来说，他们毕生积蓄换来的房屋质量，将在海风的侵蚀下进一步打折，资产进一步贬值。

当初花大力填海造岛，构筑的这座梦幻之城，如今却成了许多人挥之不去的噩梦。

那么，对于海花岛的业主，现在是逃顶的最后希望了吗？

答案残酷而清晰。若仅是抱着养老过冬的实际用途，权当含泪为过去的选择买单。若仍抱着抄底的心态，试图在此刻冲进场内，期待未来能重现往日暴涨奇迹的投资者，那么现实已经给出了响亮的回答：一切为时已晚，潮水退去后，裸泳者已无处遁形。

恒大海花岛并非优质资产。当初泡沫吹得有多大，现在打脸就有多痛。海花岛的故事，与其说是一场泡沫的破灭，不如说是给所有盲目追逐财富幻影的人，上的一堂最沉痛、最真实的风险教育课。

恒大这艘巨轮颠覆，也带走散户的眼泪。事实一再证明，在海南投资房地产、炒房是一项高风险、低回报的选择。它不可能为普通人带来财富暴增。

（应先生，潮海南特邀撰稿人，本文只代表个人看法，不代表本公众号看法。）