广东
我是紫沐，这是我第476篇日记。
越秀鸿璟台和越秀阅璟台，作为最新一代产品，打法很有代表性。
之前文章说过，就算新盘没有超高得房率，依然能通过卷产品，对二手形成降维打击。
而具体怎么卷，透过越秀这两个新盘，可见一斑。
越秀鸿璟台
对比阅璟台，鸿璟台更有代表性。
面对大石板块这个纯粹的存量市场，越秀都做了什么？
首先是会所，鸿璟台虽然定位偏刚需-刚改，但引入了酒店式会所。
国际标准篮球场、瑜伽房、会客厅、健身房等等，都是标配。
所以卷会所，很可能成为新潮流。
当大家习惯了刚需盘也有会所，没会所的楼盘就会丧失部分竞争力。
再比如产品，鸿璟台11栋楼，塔楼只有3栋，其余8栋都是16-18层板楼。
而且板楼统一标配专梯入户和独立电梯厅，实现刚需的面积，改善的体验。
其实从保利辰园开始，把板楼面积做小，就开始成为趋势。
以前外地朋友来广州看房，普遍吐槽塔楼+高层的设计，还没老家舒服。
当时主流回应是城市能级不一样，广州地价贵。
但其实说白了，就是以前楼市好不愁卖，做塔楼能赚更多钱。
现在市场不好，反而倒逼产品升级，更注重人居体验，板楼占比越来越高。
这趋势延续下去，对存量房打击会很大。
特别是刚需盘，新盘有专梯，老盘3T6户；新盘有会所，老盘没会所。
再算上得房率差距，刚需二手如果没有特别强的配套加持，基本没法打。
另外鸿璟台在户型上也做了迭代。
比如L型长阳台，能满足更多元的使用需求。
除了传统的把客厅做大，还能单独把卧室做大。
在没法盲目卷得房率之后，如何在设计上做出新意，会是新的迭代方向。
而针对大石下雨容易积水的问题，鸿璟台做了首层抬高，还重新设计了排水系统。
所以从产品角度，鸿璟台对比周边二手，明显是降维打击，几乎没有竞品。
没有竞品，就有溢价基础。
预计塔楼总价300万起，板楼总价400万左右，还是有市场的。
配套方面，商业最不需要担心，大石吃喝玩乐都很成熟，
而且项目距离大石站700米左右，能满足刚需盘最重要的通勤需求。
主要硬伤还是学位弱，在贴牌名校遍地走的年代，严重落后于同价位竞品。
据说越秀目前在对接名校教育集团，有意识把短板给补上，并会在开盘前官宣。
对鸿璟台感兴趣的，不妨再等等。
越秀阅璟台
阅璟台对外输出的一个亮点，是天河罕见的低密度产品。
但说实话，在“好房子”标准出来之后，未来新房容积率都不会太高。
而且阅璟台的具体地段属于广氮智谷板块，共有特征就是低密。
不管是天河壹品，还是存量的天健上城和金地峯睿，容积率都在3左右。
对比下来，阅璟台2.1的容积率虽然亮眼，但并不稀缺。
而且看楼栋分布图，建筑密度其实不低。
所以它的真实定位，我觉得更像是升级版的天河壹品。
其中最大的配套升级，是学位。
保底读省实，还能参与清湾摇号，双名校托底确实很加分。
而且不需要等收楼，26年就能入读，对学位房买家来说很有吸引力。
而另一个亮点，则是小区会所的面积和设施都比较有诚意。
5000㎡的会所，功能涵盖运动、教育和康养，能一定程度缓解项目离商业较远的问题。
至于产品，阅璟台也采用了少量塔楼+大量板楼的设计。
目前板块内110-130㎡竞品主要都是塔楼，所以阅璟台这波错位打击，优势很大。
只要价格合理，塔楼6万左右，板楼不超6.5万，竞争力是有的。
当然，阅璟台硬伤也很明显，就是通勤拉跨。
虽然19号线就在家旁边，但这条线路，10年内通车概率不大。
一个刚改盘，几乎没有公共通勤方式，肯定会劝退一批买家。
另外在地段潜力上，广氮在天河东一直是第二梯队，所以别对阅璟台的金融价值抱太大希望。
越秀这两个盘，更多起的还是标榜作用。
相当于告诉友商，在市场冷淡，得房率刹车之后，还有哪些可以发力的点。
目前来看，小面积板楼+会所+新户型设计，杀伤力不比得房率低。
换句话说，只要供地不停、新盘不断，二手市场依然没翻身希望。
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