土地市场也在发生显著分化

童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。

两份新闻值得分析一下。

一份是深圳年终的收官卖地，基本宣告今年的土地行情结束。下面还有最后一块地，12.10日开卖，位于梅林，很小的地块。

三块地之前已经分析过《》，重复不赘。今天卖掉的两块地，呈现的一个很大的特征是：非中心区域的地价也大幅降下来了。

超总这块地，中海拿下，总地价31.86亿，溢价率42.5%，折合楼面价77360元/平米。对比先前的深湾玖序地块——楼面地价约6万/平米（未剔除自持面积，若剔除，则楼面地价在约8.4万/平米）。考虑到自持比较，两者楼面价在大账计算上应该差不多。

本项目相比深湾玖序，竞争力更强，表现为：容积率更低——住宅部分仅3.1只能做高层，玖序则6.0，超高层，将带来更低的建筑高度、更低的居住密度；取消限制——无限价，玖序当时则有毛坯限价13.3万/平米、精装限价14.3万/平米）；以及无配建——没有自持，玖序当时则要求有自持约5.85万平米，令项目整体回报率有所削弱。

同一个开发商拿下，有利于成本均摊、统一设计以及连片开发。这是整个深圳湾沿线唯一的一块3.1容积率的项目，比今年在售将售的任何一个超级豪宅项目，容积率都要低。唯一的一个同类项目，是南街坊地块。弱点是地块太小了、太低了，景观可能全部被遮，做不到沄玺那么强的影响力，市场预估难以接受和沄玺相若的定价，希望这次能把阳台设计出来。

光明地块，龙湖以底价7.66亿拿下光明马田宅地，溢价率0，楼面价12040元/平米。楼面价创下光明楼市至少是过去7年的最低纪录（有可能是10年），并且逼近了光明安居楼盘楼面地价成本。

这是光明今年卖出的第二块地，同在今年，之前的6月27日，深业+天健+光明建发联合体以19.94亿元竞得光明A509-0074地块，楼面价18380元/平米。显著下跌。

同在马田区域，2018年华润拿下的公园九里地块，楼面价是24026元/平米（未剔除保障房部分），腰斩级下跌。

同为龙湖、同在马田，前年3月，龙湖摇号竞得光明马田A629-1340地块，即如今的龙湖御湖境项目，当时楼面地价大约是16309元/平米。继续下跌。

龙湖本次拿地的价格，还不错，预计能够实现不错的利润。不过话说回来，龙湖这样的拿地，要说为了赚多钱也未必，更多可视为是维持在深圳市场存在的方法。没地了，就要补点库存。

从这两块地看，非常鲜明的特征：K型市场、分化市场《》。城市中心宝藏地块，依然可以实现很好的价格——无论是地价还是未来的售价，都可以保持很顽强的状态。但是在城市副中心，显示出严峻的市场压力，尤其是光明，近年来的放地导致供应量实在太大，地价的下跌严重快于整体市场走势。

这两块地卖完，深圳今年累计国有宅地出让收入为283.02亿，不足300亿。创下2013年以来最低纪录，仅相当于2021年高峰期的不足1/3。

另一份新闻，是今天的ZZJ会议，说了这么一段话：

要坚持内需主导，建设强大国内市场；坚持创新驱动，加紧培育壮大新动能；坚持改革攻坚，增强高质量发展动力活力；坚持对外开放，推动多领域合作共赢；坚持协调发展，促进城乡融合和区域联动；坚持“双碳”引领，推动全面绿色转型；坚持民生为大，努力为人民群众多办实事；坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。

就看最后一句，但是看不出来啥，房地产显然是需要化解风险的“重点领域”。要等，一般这个会开完，就轮到ZY经济工作会议了，更具体的政策会在那个会议上出现——比如赤字率、降准降息、贴息政策、减税政策、拉动内需提高保障的政策等等，都可能有。

市场的共识性预期，是包含了双降的，事实上也有继续（大幅）下降的条件和空间。降是应该会降，只是会否达到预期的问题。目前的5年期LPR是3.5%，但是如果你再考虑到实际的通缩形势，那市场承担的利率水平可能都要去到4%了，太贵了，大A炒一年都不赚不到4%。之前有些傻子说不降息是因为美联储，美联储上次降了他们却不吭了，可爱。不如大大方方的承认是为了保银行，但最终还是……可能……难保。

贴息与减税都是非常正确的政策。贴息一定要大贴（最好贴一半），否则没有用；减税还有空间，但估计没戏。上次说的太多，被删了，不说了。

再等等看，看看会发生什么。

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