深圳新房，又“溢价”了

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

如今仍然有底气有信心的新房已经不多，更别说位置地段还是属于深圳非限购区域的项目。

卖7万+/平的底气

最近位于深圳龙岗坂田板块的天安云谷里在短短几个月连续调规后，终于获批预售。

301118~542平纯大户型住宅，备案均价约77500元/㎡，单价区间约6.42万—9.22万/㎡

（其中一套542㎡大户型备案单价约13.88万/㎡）

这个价格一出，说实话，看得出开发商的底气是十足的。

一方面，这个价格不仅是近几年坂田除信义御珑豪园最贵的，同时也直追龙华红山、深圳南山赤湾板块的新房价。就连最大户型价格也是最贵的，超过了半个小目标，为7530万。

另一方面，项目潜在巨量的供应，但开发商也并未表现出后续去化的压力。

项目总占地面积约76万㎡，总建筑面积289万㎡，共8个地块分6期开发，总规划占地面积约76万㎡，总建筑面积约400万㎡，总投资300亿元人民币，其中一二期已经投入使用，三期的天安云谷里为纯住宅，根据规划建成后将诞生21栋住宅+2栋酒店+2栋公寓办公，预计提供住宅5886套，保障房640套。

卖7万+/平的底气从哪里来？

很明显，近距离靠近各大产业园区给了项目底气。

摊开地理版图，项目近距离靠近华为总部基地、富士康总部基地、天安云谷产业园、宝能科技园等超级产业园，属于整个坂田核心区域位置。

市场也把项目定义为深圳产城融合最大的项目，体量相当于华润大冲的旧改规模。

而从市场过去的经验来看，只要近距有明确的产业，尤其是华为这样的产业加持，就能给开发商很大的信心，就有自信卖出更贵的价格。

比如东莞的松山湖，华为进驻后，科创实力大增，片区内的新房底气也跟着大增，如曾经的深业松湖云城、万科松樾、中海松湖林语限价5万—6.5万左右一平。

就连二手房的底气也到达空前。

目前松山湖的二手次新盘，包括深业松湖云城、中海松湖林语、华侨城松湖原岸以及新盘松湖润府，现在均价基本也在4万/㎡。

但区域价格的调整，很大一部分原因就是供过于求，有时候新房供应太多了。

如东莞松山湖2021—2023年包括深业松湖云城，中海松湖林语，华侨城松湖原岸，金地青云境，华润松湖润府，万科松越等项目累计供应5011套住宅。

如果说，东莞的区域还不够典型，视线拉回到深圳，深圳也有同样的案例。

位于深圳南山赤湾板块，2019年—2024年11月，待入市+在售项目就将近4000套住宅，随着前海宸湾、金众云山海、南山1978·半岛擎峯、天健湾时代府等项目的入市，陆陆续续开启调价模式，项目的折扣，一个比一个多。

所以，在过去的一年，无论是新房还是二手房，赤湾的项目都是深圳价格调整幅度明显的区域之一。

试问在当下的环境，天安云谷接近六千套的巨量式的潜在供应，哪个区域还扛得住？

7万+/平，能否立得住？

但以溢价的姿态入市，项目的品质是否匹配？

这才是当下购房群体关心的。

一方面，对当下的购房群体而言，项目不仅供应巨量，周边的二手房价格也是很大的考虑因素。

2021年9月曾经日光的荷棠里，最近挂盘均价在6.1万—6.6万/平，2021年12月的联发天境雅居挂盘连站稳6万/平都比较困难，基本报价都低于6万/平，2023年12月入市的信义御珑豪园最近三个月成交单价已经不足7字头，今年9月及10月分别成交一套约89平户型，前者成交总价约565万，单价约6.38万/平，后者成交总价约600万，单价约6.75万/平。

与项目距离仅约600米的佳兆业城市广场一期、三期、五期今年11月的历史成交价格已经不到5万/㎡。如佳兆业城市广场5期，今年11月3日成交一套 89.47平户型，成交总价仅382.8万，单价约4.28万/平；

佳兆业城市广场1期，今年10月27日成交一套89.6平户型成交总价约408万，单价约4.55万/平；佳兆业城市广场3期，今年11月11日成交一套79.17平户型，成交总价351万，单价约4.33万/平。

另一方面，项目的品质是否撑得住市场溢价。

以天安云谷里的推广宣传来看，是试图向市场传递这是一个高端改善品质的新房的。

但作为溢价的高端改善住宅，就意味着要接受市场更高品质的要求和检验。

比如楼间距，外立面，车道，地下车库，风雨连廊，私家花园，泳池，迎宾大堂，入户大门，楼梯间等公区的装饰材质、色调、布局等。

再比如门窗，室内装潢用料，户型通透性及采光性，外部景观资源，社区纯粹性等是否与7万+/平的价格匹配。

那么项目能否撑得起7万+/平的均价，非常考验开发商交付的综合品质。

如同曾经龙华上塘的金茂府，开盘以高于市场新房的溢价入市，665套124~510平大户型入市，备案均价约108800元/㎡，单价区间约9.46万—13.18万/㎡，总价区间约1428万～7337万。

最终溢价部分项目通过在建筑工艺、园林景观、户型设计、装修配置、科技应用、物业服务以及小区养护等品质方面的弥补，被市场慢慢接受。

即使在市场调节周期，同类住宅深度调整的背景下，价格也依旧挺在7万—8万/㎡。

这都取决于天安云谷里最终实际的交付情况。

以天安云谷里规划来看，项目的容积率不低，达到6.99，最近的楼栋距离仅约18.55米，并且绿化覆盖率仅40%，五栋住宅都是45-51层的超高。

高容积率，叠加超高层，居住舒适度上有一定程度的影。

其次项目旧改规模不小，分多期开发，周边的国际学校、大型商业、多条地铁等重点项目不是“在建中”就是在“规划中”，配套的兑现需要一定周期。

而大体量的旧改往往改造完成需要5—10年，周围施工周期及噪声影响大概率会持续很长一段时间，且对开发商的资金实力也是一大考验。

另外，项目的开发主体为深圳天安云城投资发展有限公司，但住宅开发经验少。

所以，天安云谷里需要交出什么样的作品，才能被市场接受？

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