不做开发商的贝壳，在成都造了一个豪宅

文/十一弟

最近，字节跳动旗下的AI智能工具——豆包，与中兴通讯合作推出的一款手机，引起了巨大轰动。

这款手机主打的卖点，不是拍照像素，不是折叠屏幕，甚至不是品牌，而是人机交互的方式。

字节跳动在操作系统层面嵌入了豆包，让它可以像人一样操作手机，完成各种复杂任务——

用户只需要发出一句自然语言指令，豆包助手便可以在不同App之间，自动完成订餐、订票、打车、比价购物等一连串操作。

在研发上，豆包主导了AI手机助手的产品定义与体验，中兴通讯负责硬件与生产制造。

这是一款工程样机，备货不多，3万台手机一经上线，迅即售罄，二手市场的价格被大幅炒高。

字节跳动对外回应——

并非要亲自下场成为手机厂商，而是以生态合作的形式，将豆包手机助手整合进不同品牌机型。

它想要的，是通过与其他手机厂商合作，来验证自己的AI模式与战略。

豆包AI手机向消费者展现出来的，不是影像和折叠屏的营销噱头，恰是下一代手机的形态。

01

两年前，贝壳找房从中介行业高调杀进开发业务。

那时，很多人惊呼狼来了，以为中介巨头也要成为开发商了。

不过，贝壳拿地搞开发的逻辑，跟字节跳动做手机的模式，如出一辙——

字节跳动不想做手机厂商，贝壳也不想做开发商。

手机或者开发业务，只是一个入口和载体，它们要对外输出的，是技术和系统能力。

2023年，贝壳升级了一体三翼的战略——

“一体”业务仍是以房产经纪为主，“三翼”业务则是整装、惠居和贝好家。

其中，整装是家装业务，惠居聚焦租赁业务，贝好家就是开发服务业务。

贝好家的业务核心，在于开发服务，而非直接涉足拿地开发。

这属于轻资产模式，目的是贯穿整个开发链条，向房企输出核心能力。

作为国内最大的房产经纪平台，贝壳在新房、二手房和租赁业务上，轻车熟路。

但涉足开发业务，它是新兵，需要有从0到1的过程。

为了沉淀经验、跑通模式，贝好家在一开始选择了更重的形式，切入开发业务——

它在上海和成都，单独拍下了两块地，自主操盘，用来验证C2M全链能力。

今年十月底，上海贝涟C1入市；上个月，成都贝宸S1也正式开盘。

这是贝好家有且仅有的两个独立操盘的住宅项目。

在此之后，贝好家形成的开发服务能力，都将以轻资产形式，向合作伙伴输出。

这两个项目的开发体量都不大，其中，上海贝涟C1定位刚需，成都贝宸S1定位豪宅。

贝宸S1位于成都最核心的金融城板块，规划了108套房源。

◎成都贝宸S1

项目首批推出的主力户型，是275平米和375平米的四居室，单价6万出头，总价介于1600万到2700万。

无论是户型面积，还是单价总价，在成都楼市，贝宸S1都算得上顶级豪宅。

十一弟查了下，总共108套房，开盘一个月，网签备案了26套，去化率四分之一。

有位开发商的朋友告诉十一弟——

作为顶级豪宅，除非价格明显倒挂，不要期望开盘售罄，这个销售业绩，算是很不错的了。

在成都楼市，全年总价2000万以上的豪宅榜单上，贝宸S1的销售套数，位列第二。

而且，从开盘到现在，只用了一个月时间。

贝宸S1的营销，舍弃了传统顶级豪宅的营销套路——

它耐心细致、不厌其烦地通过108个小故事，向客户们介绍小区、室内的各种设计细节与居住体验。

贝好家用最朴素的营销方式，传达了它在开发业务上的核心理念——

住得好＞卖得好。

因为设计细节实在太多，从规划、园林、户型到选材、装修、电器、智能化等，现场置业顾问需要为到访贝宸S1的客户讲解两个多小时。

看房需要千万验资，这些豪客很有耐心地跟家人一起，聆听项目背后的故事。

贝壳是国内最大的房产经纪平台，也是一家极其出色的互联网企业。

贝好家造房子，是理科生思维，它像产品经理一样打磨细节。

成都贝宸S1的开发过程与经验，贝好家将其沉淀下来，攒成了厚厚的一本书——

《让贝宸S1更好住的108个小故事》。

从建筑设计到景观设计，从归家体验到空间规划，从六感智能到生活服务，全都容纳在里面了。

这是一本能让贝宸S1的业主们读懂的产品说明书，也是覆盖了项目打造的108个研究课题。

◎成都贝宸S1

02

贝宸S1地块面积有限，小区规模不算大。

但贝好家要对所有课题深入研究过后，择优取优，最终在这一方天地，打造呈现出项目的极致形态。

翻下这本书的目录，全是诸如此类的课题——

“坐北朝南，还是眺望繁华盛景？”

“入口退距20米，敞怀拥抱一方水土”；

“只为景观而生：私藏川西美景的下沉庭院”；

“在小地块，如何打造出560米景观漫步道？”

“转弯半径优化：奏响安全、舒适的驾车归家前奏曲”；

“六感智能系统：让居住空间进化为智能生态舱”；

“居家泡脚这件小事，我们拿出了一整套解决方案”；

“温暖与效率：快递外卖畅通配送最后100米”；

“不起眼处的大心思：小区垃圾清运系统解决方案”。

在贝宸S1项目上，最后呈现出来的，只有一个最优方案。

但这背后，贝好家需要把所有方案全部研究验证一遍，投入巨大的人力与物力，还有时间。

从题目到答案，中间的解题过程，才是最繁重、也最有价值的得分点。

比如，地块面积小，不适合做气势恢宏的园林景观。

贝宸S1便做了下沉庭院，发挥了垂直的空间变化和视觉效果。

◎成都贝宸S1

项目舍弃了高门大院，利用叠水、奢石、植被树木来营造曲径通幽的氛围，拾级而上，从大堂到庭院，再到架空层，不断延伸，把景观最大化地融入进来。

很多豪宅小区，通常会移植五六十种绿植，但贝宸S1打造的川西园林，移植了两百多种植物。

其中有含羞草，可以与小朋友互动；有中草药苗圃，展现了民族文化特色。

还从海南昌黎移植了一棵上百年历史的龙血树，它可以生长上千年，是基业长青、健康长寿的象征。

光是在绿植的筛选上，贝好家专门做了气候分区，对适宜移植的花草树木进行了大量适配。

它甚至在项目旁边租用了一块场地，异地试验，观察验证树种植被栽种移植的效果。

贝宸S1的园林里选用的两百多种绿植，大概只占到贝好家研究过绿植总量的五分之一，它已经对上千种绿植进行了筛选适配。

这将沉淀和形成一种能力，不管是在成都、上海，还是在北京、广州，都可以向开发商输出。

贝宸S1规划了4栋住宅楼，在楼栋设计上，贝好家没有采用传统的方方正正的盒子状设计，而是看起来像蝴蝶一样的造型。

◎成都贝宸S1

这是因为贝好家在前期进行过深访调研，成都地处四川盆地，日照时间偏少，跟北方的地理气候、居住传统并不相同。

这里七成左右的豪宅客户，更看重的是景观视野，而不是位置朝向。

贝宸S1在进行楼栋设计时，遵循的是视野大于朝向的原则，在追求视野最优的前提下，兼顾朝向最好。

它对每一个窗户、每一个阳台都进行了视觉模拟，尽量在有限的空间里，力求把景观视野做到最好。

于是，贝宸S1便有了蝴蝶形状的楼栋设计。

蝴蝶造型的楼栋，又带来了另一个很重要的课题——

来自邻居家的对视，会妨碍豪宅的私密性。

为了解决对视问题，贝好家在北京、成都两地，发动经纪人寻找楼间距、户型朝向、视觉角度大致相当的几个小区，逐户进行了对视效果模拟。

通过专业软件建模，贝宸S1对108户住宅、总共1006个关键视野点位，开展了模拟，重点关注视线遮挡、楼栋对视等潜在问题，找到合理的解决方案。

◎成都贝宸S1

为了设计车辆进入地下车库的车道宽度、坡度、转弯半径、视觉遮挡，贝好家找了一辆大型越野车，来反复进行入库试验。

最后，它的客研人员还亲自步行、骑着电动车在地库坡道上验证，尽可能满足所有出入情形下的安全与舒适。

◎成都贝宸S1

还有更小的设计细节。

贝宸S1在前期客户调研时发现，即便是豪宅客户，浴缸的使用频次也不是很高。

因为浴缸泡澡，使用前需要清洗，使用后也要清洗，温度很难设定调节，繁忙的生活节奏，远不如淋浴方便。

不过，贝宸S1的交付标准，还是保留了浴缸。

它接入了智能化系统，浴缸可以自主清洁、归家前放水，并保持水温恒定。

同时，他们通过调研发现，七成以上的客户，更喜欢泡脚养生。

贝宸S1便在父母房间的浴室，设计安装了可以注水、排水的泡脚桶，在主卧的梳妆台前，预留了智能泡脚桶点位。

整个豪宅内部，贝宸S1实现了眼、耳、鼻、舌、身、意的六感®智能系统，对应着灯光照明、隔音降噪、空气清新、饮水净化、恒温恒湿、愉悦身心的智能家居。

根据科学研究，适度增加空气的氧气含量，可以提升人在晚间的睡眠质量，贝宸S1为此甚至拉通配置了增氧出口。

生活在繁华都市里的人，更愿意亲近大自然，贝宸S1向业主赠送了20多平米的设计好的花园阳台，由小区物业每个月上门提供三年免费的修剪养护服务。

在贝宸S1项目上，这样的设计细节，比比皆是，对应着房地产开发链条上的一个个复杂课题。

贝好家逐一进行了系统研究，沉淀下来变成了108个小故事，收集在这本厚厚的书里。

有位房企高管参观贝宸S1过后，当场签约买了一套。

他是这样评价的——

“这是一个买来给自己住的豪宅。”

◎成都贝宸S1

03

贝好家信奉的核心理念，是“住得好＞卖得好”。

其中蕴含的基本逻辑，是要相信“客户需求＞开发经验”。

这就很容易推导出贝好家切入开发业务的方法论——

以客户为中心的C2M模式（Customer to Manufacturer，即从消费者到生产者的模式）。

传统的房地产开发链条，是线性的——

从拿地到规划，从产品定位和项目设计，从园林景观到户型面积，开发商依靠的是开发经验。

贝壳的优势，是线上线下的能力。

尤其是它建立了庞大的房源、客源与交易行为等数据资源，拥有AI等技术能力，进而对传统的房产经纪、租赁、家装行业流程进行改造与重构。

从链家到贝壳，它对数据和技术的信仰，远甚于对传统经验的惯性依赖。

◎成都贝宸S1

贝好家切入开发业务，以C2M模式为核心，对传统房地产开发链条进行重构，在每个环节都嵌入了数据、技术能力，实现了客户的触达验证。

在成都拍下贝宸S1地块以后，贝好家并未立即着手进行规划设计与产品定位，而是花了很长的时间，进行客户调研。

它向豪宅客户发放问卷，一对一深度访谈，了解洞察客户的真实需求。

贝壳平台上的新房、二手房、客源、交易等海量数据，大致描摹出来了客户画像。

这为贝好家应该在哪里拿地、将来房子卖给谁、户型套数配比等开发策略，提供了数据支撑。

C2M模式的核心，就是以客户为中心。

贝好家开发贝宸S1的过程中，拿地、规划、产品定位、园林景观、户型朝向、套型配比等每个环节，乃至那本厚厚的书里面容纳的108个细节设计，都有客户的不断参与与反复校验。

为了更深层次地触达业主和潜在客户，贝好家甚至打造了一个线上社区——

共筑好家。

在这个开放平台上，可以与贝好家互动交流，设计出自己未来想要的房子。

上海贝涟C1的屋顶菜园，原本只是共筑好家上的一位发帖用户，天马行空地描绘出来的亲子时光。

贝好家看到了，还听进去了，把菜园搬上了屋顶，变成了小区的第五立面。

这种让业主与客户加入进来的家的共创，将会是贝好家C2M模式的终极形态——

让每个人的房子都能实现个性化定制。

◎成都贝宸S1

房地产行业已经变天了——

过去三十年，房子的地段位置、面积大小、价格高低，定义了我们的人生；

未来三十年，我们是根据自己想要的生活，来定义房子长什么样。

从拿地以后，贝好家打磨了整整14个月时间，贝宸S1才开盘入市。

这是一个满载超配的住宅项目，每平米2.7万块钱的地价，房价卖到了6万/平米出头。

这中间的差价，它把每一分钱，都用在细节设计和居住体验的打磨上，售价几乎贴着成本线在卖。

从诞生之初，贝好家就不是一家开发商，也不打算靠拿地卖房子赚钱。

用贝壳副董事长、贝好家CEO徐万刚的话来说——

“中国房地产领域，也许不需要多一个叫贝壳的开发商，但应该需要一个更有客户视角的好伙伴。”

上海、成都这两个自主操盘项目，是贝好家对C2M模式的自我验证。

“住得好＞卖得好”，在贝宸S1项目上，它对经济利润的考量，是最轻的，排在最后。

作为一个从0到1的行业新兵，贝好家需要的是独立操盘的机会，更加宝贵的是经验。

在这个过程中，它对传统房地产开发链条的重构，对每个环节、每个课题的深入研究，与客户的反复触达与验证。

贝宸S1沉淀下来的让房子更好住的108个小故事，攒成了厚厚的一本书，形成的开发服务能力，比拿地卖房子的短期利润更重要。

◎成都贝宸S1

贝好家的C2M模式，有了自我实践与验证。

接下来，它就可以把拿地、定位、设计、品控、营销等这些能力，封装成产品，以轻资产形式向合作伙伴输出了。

以后，它会像菜单一样，可以单点，也可以上套餐，根据项目需求来选择。

十一弟跟贝好家的朋友作了一番交流，聊到最后，便问他们——

有了上海、成都这两个独立操盘的项目经验，你们觉得自己更懂开发商了吗？

对方沉思了一会儿，笑着说——

“其实，我们更懂买房的客户，更懂消费者了。”