西安二手房，可以抄底了？

可以举棋不定，也要落子无悔。

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前段时间，我们发布了一篇《》，文中介绍了一位朋友买二手房的亲身经历。上周几个朋友聚餐，又和他坐一起详聊，才明白他为什么这个时候下手买那套房。

介绍一下朋友新买的房——千林郡楼王，建筑面积约230㎡，套内面积约195㎡，据说赠送30多平，最终算下来公摊几乎可以忽略不计。

我在贝壳上找到了房子的户型图，四室两厅四卫，四开间朝南，南向双（三）套房，还是很多顶豪大平层才有的双入户门。

虽然不是四代宅，但南向大阳台+北向双阳台，楼间距百米以上，再加上这个面积，居住舒适度还是非常高的。

虽然是二手房，但交付没几年，前业主不但没住过，也没装修，直接毛坯转手。

最重要的是，他买入的价格只有1.5万/㎡多点（低楼层）。

看了下同小区同户型的挂牌价，或许是楼位、楼层和业主出手的急迫程度不同，挂牌价差别非常大。

有业主毛坯挂牌550万（约2.4万/㎡），也有业主精装之后挂牌530万（约2.3万/㎡），再往下还有毛坯挂牌420万（约1.81万/㎡）和380万（约1.64万/㎡）的，我还看到一套挂牌价和他的入手价差不多的房源——355万（约1.54万/㎡）。

再查了一下这个小区当年公示的备案价，恰好有相似栋楼和房源，楼栋均价约1.95万/㎡，同户型房子当初备案价基本都是400万以上。

也就是说，前业主如果是按照备案价买的这套房子，交付还没几年，就“血亏”近万离场了。

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无独有偶，同在航天基地的另一位朋友最近也在频繁吐槽自家小区二手房的价格降得有点“肉疼”。他住在富力城，据他说，他们业主群里面已经有业主挂出不到8000/㎡的价格卖房了。

在贝壳上搜富力城南区，11月挂牌均价是14985元/㎡，成交均价是9920元/㎡；北区的价格更低，11月挂牌均价是13484元/㎡，成交均价是8822元/㎡。

朋友说，有业主的挂牌价已经跌破买入价了，更不敢想最终成交价了。要知道，很多房源跌破的买入价并不是在高点那几年的新房和二手房买入价，而是2018年之前的新房买入价。

朋友郁闷极了，这几天啥都没有干，醒来就亏几万，比大A还刺激。再这样下去，他也要呼吁邻居打响“房价保卫战”了。

毕竟，当一个小区有了第一个“断臂逃离”逃离的业主，不管他低价出手的原因是什么，他出手的价格大概率就会成为之后成交价的“标的”，未来的购房者只要知道这个价格，就会有坐等降价甚至大幅砍价的底气。

这不但会导致潜在购房者观望，也会导致越来越多的业主降价逃离——当老虎到来，你不用比老虎跑得快，比其他人快就行。

这个时候，指望所有业主抱团保持定力是不现实更不可能的，“死道友不死贫道”才是大多数人的认知。

万万没想到，以前在网上看到的其他城市二手房买家和卖家对话的段子，如今在西安也成为现实了——

这套房子我家人都很满意，最低多少钱能卖？

158万。

我们是真心喜欢，能不能给个成本价？

成本价298万。

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3

种种迹象显示，西安的二手房似乎可以「抄底」了？

不过就我个人体感而言，虽然目前二手房价格已经到了比较合适的区间，很多房源甚至已经极具性价比，而且不少小区房价已经趋于稳定，但整体而言「筑底」的过程似乎还在继续。

数据似乎也验证了我的体感。

12月15日，国家统计局发布的《2025年11月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示：70个城市的二手房价，无一上涨。

在此之前，12月12日贝壳集团副董事长徐万刚在一次活动上透露：目前贝壳平台二手房挂牌量650万套，较四年前增长60%。

很多人对贝壳在这个时候曝出这个数据口诛笔伐，觉得是在唱衰楼市，严重点甚至导致二手房价格体系崩塌。不过我个人倒觉得也不算什么太大的问题。

这么多二手房挂牌，不排除有以前炒房的人选择逃离，但想要通过卖旧换新置换更大更好的房子的人应该占据大多数。房地产需要流动，不断转手、不断置换才能维持市场健康。

说实话，当我看到朋友装修完的大平层，再得知那个价格之后，还是非常心动的。如今的新房市场上，虽然因为四代宅的出现得房率越来越高，百分之一百二三都是常态，但地段和配套都好的新房价格也不含糊啊。

同样是350万的总价，同样是200多平的实得面积，选择实得面积都在套内的建面约230㎡三代次新大平层现房还是实得面积包括大露台的建面约168㎡全新四代大平层期房，相信很多人都会纠结一下。

毕竟现房二手房代表的是确定性，不但有交付的确定性，还有配套的确定性，真正的所见即所得；而期房不管示范区呈现的多好，开发商实力和交付口碑多强，都不能保证交付时百分百兑现。

如果是你，你会怎么选择呢？

-正文完-

作者 | 王夺予

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

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