新天地东台里，要“起蓬头”了！

“起蓬头”是一句上海俚语，本文中指代“造势”！

之所以标题想用一句上海话，是因为新天地东台里不论宣传还是实操层面，都有在致敬项目所在原址——百年东台路的历史文脉，结合上海新天地全域本就是我们的“城市会客厅”，用一句上海话进行诠释个人认为再恰当不过。

12月16日，新天地东台里正式盛大启幕。伴随多家优质品牌商户开业、节日季美陈呈现……某种程度上，正是在为未来运营“起蓬头”了。

不过即使已经宣布盛大开业，新天地东台里依旧处于循序渐进的状态，就如同一位基友所说“项目开业只是起点，精益求精没有终点”。

自从项目9月对外开放以来，我已多次探班并分享过多篇推文（点击文末“目录”可跳转阅读）。相信不少业内外同行也都亲自前往并有所直观感受，因此本文需站在信息对称的前提下，以相对客观的视角并带着积极的期许，聊一下个人数月来的观察和思考。

首先，我们不能脱离大新天地片区规划的语境来聊新天地东台里，毕竟如官方所述：

这是上海新天地社区版图的重要拓展，进一步完善了上海新天地“东西贯通、功能融合”的复合功能都心区建设。

商业层面，延展、差异化、互补……等等辞藻始终是项目的重要看点。

但同时我们也不能时刻绑定上海新天地的成功而肆意推断新天地东台里的未来发展，否则会陷入一种公式化的“简单思维”误区。毕竟就距离尺度而言，新天地东台里并非稳稳坐拥石库门街区的客流红利，也正因为如此，我才会说：需要“起蓬头”。

而且不止是如同俚语般的玩笑语气，是要有符合新天地东台里独特结构特性且务实有效的内容作为支撑。在年末节日季，我看到了不少令人欣喜的画面，结合此前太平洋新天地 全方位大预告一文的判断，聊聊项目到底展现出了哪些积极信号。

起蓬头1：高端美妆品牌悉数开业。

项目对此类业态招商的底层逻辑，我在“预告”文中已有阐述：

新天地东台里引入的品类更趋向于高端美容护肤，环境和服务会占据更高权重。

他们不像石库门街区的彩妆品牌需要大自然客流和随机购买转化率，旨在为周边高净值住客和办公楼白领提供一个“家门口”的消费体验场所，当然这些高规格的店型同样也能吸引到忠实用户的“目的性消费”。

例如LA MER店内集产品展示、护理体验与会员沙龙于一体，全面升级Spa de La Mer专业体系，未来还将持续落地大师课堂、灵感沙龙等活动。

HELENA RUBINSTEIN则是以“前厅后院、时光巡礼”为理念，打造了中国首家全新概念旗舰店。

DARPHIN则是带来了全球首家结构复位紧塑中心，未来将作为品牌高端体验的延展场域，承载更多精致互动与私享交流活动。

此外，PERFUME BOX打造了上海首家在地文化概念店；即将亮相的B.U.T.ESSE PREMIUM也将带来中国首家高端线旗舰会馆，打造164㎡的高规格护理空间，彰显合作诚意。

多数情况下，新项目引入的标杆品牌都会选择殿后亮相，甚至不少品牌需等整体开业率达到一定的标准之后才会开业。很提振士气的是，此次伴随着新天地东台里的盛大启幕，这一排核心点位商户一字排开齐登场，CPB也于近期入驻围挡筹备，高端个护氛围是极好的。同时东台路所在沿街核心商业界面呈现出了较好的状态，并且品牌也为街区做了不少节日装置进行氛围营造。

我还真的挺感慨项目和品牌集团间的良好合作和相互信任关系，标题写“起蓬头”很大一部分原因来源于此，做商业就是得有相互扶持共进的姿态。

从整体规划来看，高端美妆品牌所在的B栋正是整个项目单体体量最大的一个商业区域。本质上讲，美妆品牌为B栋开个好头，势必会推动B栋加速商户亮相，为整个项目“起蓬头”，这对于新天地东台里循序渐进向好推进而言非常重要。

类似的还有早先已开业、位于其他几个楼栋的户外运动以及时尚服装品牌，各自占据了重要点位，齐心助力这个拥有室内外多元空间的沿街区域部分呈现出完善面貌。

此外，如果说高端美妆品牌为B栋“起蓬头”，那年轻时尚品牌则为拥有第二大室内空间的D栋开了个好头。

理论上这是新天地东台里最具活力氛围的区域之一，引入了NB Grey、COMMON SCENTS、Oneup等很受当下年轻消费者喜爱的品牌，也是我个人最喜欢的区域。就目前而言，消费者尚是目的性前来，未来整体氛围起来后，会有更多逛街和随机消费增量，届时D栋的整体状态会有进一步提升。

起蓬头2：业态方面，餐饮先行。

我在“预告文”中写到：

新天地东台里的餐饮品牌放到一站式盒子型购物中心中，也足以成为客流引擎，某种程度上将会吸引到更多聚餐等日常消费场景需求的全客层。

其实这句话已经变相表达了，在当下市场环境下，餐饮业态对于整个项目获客而言，是“起蓬头”的关键，甚至有个别品牌赶在项目10月对外开放前就已经开启了试营业“热身”。

不过值得一提的是，相对于以西餐为主、更具普适性的石库门街区，新天地东台里不仅沿街有类似的布局，更在于内场引入的各地风味、适合聚餐型的品牌表现良好。这也再次印证了预告文中的说法，餐饮业态很大程度上为项目的客群做了全新的差异化界定，让更多消费者认识一下这个项目。

另一方面，以小餐为主的“东台食集”区域，则为周边办公楼客群提供了一个全新的“白领食堂”，满足日常刚需，引导自然客流，

起蓬头3：场景营造

我在预告文中所说：

巨型天幕所打造的开放式广场空间不是中庭胜似中庭，能玩出什么花？也是未来重要看点之一。

进入到12月中，新天地东台里迎来首个新年季，成为最大看点。原本我以为项目既然是上海新天地的组成部分，会延续过往几年通过品牌合作打造全域氛围的手法。

意料之外又情理之中的是，新天地东台里这回“自成一派”，毕竟面积和尺度关系也需要这么做——项目携手全球知名IP Uncle Daniel，推出为期近一个月的「新天地极光漫游季XINTIANDI Skication」主题活动，打造出一座沉浸式体验的 “极光冰雪小镇”。

从现场观感不难看出，这是那种在拥有大型中庭购物中心常见的场景策划手法，也恰恰是上海新天地过往所不具备的空间条件，甚至把新天地湖滨道一起纳入到了整体氛围中。

但又与常规购物中心有所不同的是，拥有街区户外条件以及6500㎡天幕，打造出的极光效果，比在纯室内空间做类似的场景更具沉浸感和自洽度。

此外，结合高挑高和宽阔的尺度，通过吊饰等装置在全局视野营造出丰满元素，达成优质的节日氛围。个人判断一项活动的优劣的两个基础标准是原创性或全场氛围，因此我认为这第一个节日季出品是值得点赞的。

而且作为一个新项目，吸引客人为空间场景前来打卡，在社交媒体时代是重要传播手段，不断推陈出新的视觉元素势必应成为运营重点。

通过打卡“起蓬头”这件事，项目从9月对外开放来基本没怎么间断过。我个人就亲临过包括“新天地玩车节”“澳网嘉年华”“新天地垂直跑摩登嘉年华”“2025‘燃冉’计划”等活动，值得一提的是有新天地XINTIANDI品牌打造的“燃冉”计划此前都是在全域空间呈现，今年将核心空间选址于此，彰显了上海新天地对新天地东台里的重视程度。

起蓬头4：用学校旧址策展，带来独特艺文视角。

如果说上述内容是在品牌招商、运营策划等几个常规维度，探讨新天地东台里的规划和运营侧重，那修缮后的喇格纳小学旧址，则为项目乃至整个上海新天地全域带来了附加值。

我在“2025‘燃冉’计划”活动期间，前往探班了名为“艺术家请客”的当代艺术展，第一次在校舍空间中感受对特殊结构老建筑的全新演绎，是非常新奇的体验。

虽然此类策展不会像商场主题活动那般高频进行，但对于项目整体的调性塑造，不失为一种“起蓬头”效应，是能带来客群增量的，也让我看到了项目运营的更多可能性，更有助于丰富对上海新天地作为复合功能都心区的评判维度。

起蓬头5：天时地利

商业项目成功与否，除了自身努力外，多少还是需要一些天时地利。

我不能盲目夸大开放式项目的优势，毕竟大家都知道，在上海市场只有少数项目能够一年四季常青，上海新天地石库门街区是其中之一。

新天地东台里则有所不同，除了有室内空间可以“庇护”外，更具特色的户外空间依旧需要暖冬甚至春意盎然助力一把。回看今年4月项目举办的“东台好市·花语集”主题市集时的氛围就很好，当时都还是半个工地呢，有理由相信明年同期如果再有类似的活动，整体体感绝对会更进好几步。

以上是我以“起蓬头”为锚点，聊了近三个月对于新天地东台里关注后的几点个人感受，并结合此前的预判和现状进行的复盘评析，能看到多数在预告文中做的展望都是有所印证的。

那我同样有理由相信，此前认为新天地东台里最终会“自成一体”的愿景也能够在项目不断完善后得以兑现，虽然这不是一个轻而易举的过程。

在某些语境，“起蓬头”是在人为造势，放在现代商业环境中，你甚至可以理解为是一种运营策略（比如很多品牌开业初期的排队文化）。对于项目而言，没有什么可以回避的——新天地东台里就是需要通过更多商户提供内容、活动持续导流，甚至天公作美，大家齐心把项目做起来。

鉴于片区未来的整体发展，例如大新天地片区将跨过西藏南路，开发永新里地块，以及城市更新进程如精益求精一样同样没有终点，因此从长期主义视角来看，新天地东台里值得拥有更多美好的期待。