三兆村原址“卖地抵费承诺书”鉴定：先卖后补，街办监督国库？

12月22日，一份《承诺书》在多个以西安三兆村村民为主要成员的微信群内疯传，似乎以群发方式广而告之。

细读内容，一种荒腔走板的后现代感觉扑面而来，甚至令人怀疑是否存在恶搞的可能。

以下是对其鉴定。

结合承诺书公布的信息与表达的内容，该份文书的完整主题应该是——《关于启动三兆村原址部分土地出让工作并以部分出让金偿还拆迁安置欠费欠款的承诺说明》。

具体可拆分为两个“承诺”。

一是在拟启动的三兆村原址116亩建设土地出让工作中， 曲江新区管理委员会向雁塔区曲江街道办事处承诺，将拿出未来收取的土地出让金一半，用于支付拖欠已久的三兆村征迁过程中的“两费”及相关补偿款。

二是雁塔区曲江街道办事处也同时书面表态，其主要负责同志将对前述“承诺”实施监督，这种表态可视为街办对三兆村 （虽未明确提及）方面的承诺。

一页A4纸，两个“红坨坨”，有打印，有手写，拼出的这份“连环承诺”，其构成逻辑却颇有“乱点”之风。

首先，土地性质变更情况不明。

三兆村自2021年5月启动“改造”，至今原址已“撂荒”4年多。今年5月有人贴出那里的实景照，马儿羊儿在废墟间悠然觅食的场面触目惊心。

据此前曾出现过的公开信息，原址范围约1440亩，其中418亩位于文物保护区，其余位于文保建设控制地带。

4年多时间过去，这些土地目前到底仍是集体性质还是国有性质，从未见到过明确公示。

据《土地管理法》等相关规定，集体土地征收需经省级或以上政府批准，由市县发布征收公告，完成"调查、评估、公告、听证、登记、补偿"完整程序后，方可办理权属变更。同时明确“先补偿后搬迁”原则，征收补偿未足额到位的，不得征地。

对这块三兆村原址内116亩土地，承诺书并未提及是否已经取得征地批文。

由此引发的问题就是：若无批文，则该地块至今应仍为集体土地，不能直接进入招拍挂程序出让；若有批文及相关征收手续，则意味着理应不存在安置补偿拖欠问题，何来再用“出让金回款50%专款用于支付‘两费’及补偿？”

承诺书中这种将补偿义务后置操作，实质是用未来的卖地收入偿还历史债务，违反"先补偿后搬迁"的法定红线。

其次，116亩原址土地用途、价值不明。

据《文物保护法》及相关规定，在全国重点文物保护单位建设控制地带内，建设工程需经省文物局同意、省自然资源厅规划审批，且不得破坏历史风貌。

杜陵为重要文物“国保单位”，《杜陵文物保护总体规划（2016-2030）》显示三兆村区域在杜陵遗址建设控制地带内， 意味其开发强度受限（限高、限容积率、限业态） 。通常仅适用商服、文旅、公益类低强度开发，严禁高层住宅开发。

承诺书中未明确该116亩土地用途，若规划部门未出具文物部门同意的建设条件，该土地无法合法出让，即使出让也面临合同无效风险；即便不考虑其他因素这块地可以顺利出让，按政策也只能是走商服通道。

2021年末，曲江新区成功出让了一宗约360亩的商服用地，成交地价每亩444万。

以此参考，三兆村原址这116亩商服用地预估400万—500万/亩价格不算少，现在的土地市场行情比起4年前什么情况应该不用多说。

以这个预估价格来大致测算，总出让金约4.6—5.8亿元，50%即2.3—2.9亿元。

承诺书中提到的“两费”具体指什么未见说明。结合我国土地管理法相关规定，涉及费用的有“土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅与地上附着物和青苗等的补偿费，以及被征地农民的社会保障费。”

按照三兆村的约万人体量，切出来的这顶多约3亿的出让金能填补多少缺口？

事实上，征地拆迁属于行政行为，拖欠的征收补偿费、款自然属于行政债务，应由财政预算或先行垫资解决，若是要依赖不确定的土地市场收益解决，本身就让问题解决变得很不确定。

第三，土地出让金“切块使用”之惑。

据《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）：土地出让金实行“收支两条线”，需全额缴入国库，不得约定比例分成或坐支。

财政部、国土资源部《土地储备资金财务管理办法》规定，土地储备成本（含拆迁补偿）应在土地出让前纳入预算先行安排，而非事后从出让收入中“切蛋糕”。

由此观之，“出让金回款拿出50%给村民抵偿”，这种表述提法本身就涉嫌违规。

“街道办主要负责人监管实施”的承诺更是离大谱：土地出让金由财政、自然资源部门监管，街道办的负责人如何能“监督”国库资金分配？

综上：鉴于该承诺书存在征地补偿程序倒置；土地出让金收支违规；程序违法、土地性质、用途、文保限制等关键信息未公开；街道办“监督财政资金使用”式的主体错位等诸多问题.....故初步认为其戏说成分大于有效法律承诺，严肃性存疑。

鉴定完毕。