我坚定认为中信信悦湾价格太贵

童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。

我前文《》发表谈到，中信信悦湾的定价太贵了，这个价格会导致买家未来3-5年都没钱赚（本文我把时间拉更长一些）。

今天信悦湾的开盘结果超出市场预期，也超出我的预期。根据网上流传的截图我数了一下，156套单位，卖掉了128套，当日去化率超过8成。最贵的两套——一套519平米、备案单价36万/平米、总价约1.87亿，一套658平米、备案单价38万/㎡、总价约2.5亿，也都卖掉了。

看到了一些粉丝的留言，我继续来说明探讨。

首先要说一点，我不怀疑开发商的数据，行业潜规则是楼盘销售数据都有水分，但这个无从查证，所以如果我们以前使用了开发商的口径，那么现在逻辑上就必须保持一致。事后，我也不会去查备案网签，网签也是一个滞后数据，都没有什么意义。

对这个销售战况，我必须要承认，超出我的预期。我先前没在文章里写出对开盘成交的预测，考虑到我先前关于超级豪宅供应短缺的框架判断，我认为会在5-8成，结果超出了我的上限。whatever，因为我先前我没有些我的去化预测，所以说在这一点上你说我错了，我接受。

再说一点，这个成交量是个天大的好消息，它会带来什么效果呢？1）会让深圳的房地产统计数据变得好快，在12月-明年1、2月国家统计局关于70个大中城市房价数据的披露里会显示出来（预计最晚在2.15-16日出来结果，预计明年1月、2月深圳的新房价格会实现双连升），届时深圳的房价可能会实现数十个月以来的第一次环比同比喜人上涨！2）它短期内会在一定程度上鼓舞市场士气，尤其是豪宅市场，以全国最高的价格开盘还卖得这么好，让人们看到了深圳的潜力、有钱人的规模、未来的信心。

下面，我们回到问题的重点：我评估信悦湾这个价格太贵，指向是买家未来的预期回报率很低，或者直接说，在未来赚不到钱。并非是指向当天卖多少，卖的多或者少，是不是当天卖完，并不影响我的这个判断。

市场对此有很大分歧，或者说压倒性的看法是，信悦湾卖得好，就说明了价格是低的。这是完全没有任何逻辑的说辞，日光盘可能不赚钱，滞销盘也可能会赚大钱，这在房地产历史上太多了，不是什么新鲜事。套用我之前一直沿用的老巴的思维逻辑：如果我的判断是成逻辑的，那么我不会因为很少人支持我就改变我的看法，反过来也一样。支持者/反对者多或者少，不是我的判断基础。最终是对是错，需要时间与市场来验证。

我简单明了说出我的看法：放眼未来的5-8年乃至10年，我认为以现价买入信悦湾大概率一分钱都赚不到。很大概率，它会成为当年的汤臣一品、红树西岸，在投资回报率上表现不佳。

首先岔开一点，聊一点所谓“有钱人”。房地产市场或者自媒体，经常会陷入一种对有钱人的“盲目崇拜”中，认为“有钱人比普通人更有智慧”，似乎是有钱人买豪宅就一定意味着有钱赚，一定意味着比普通人拥有更多的判断力，他们出手就一定是意味着他们的判断是对的。

这个实在是“错得不浅”，逻辑和事实上双重错。我认识的有钱人应该比绝大绝大绝大多数粉丝都多，身家几亿到上百亿的财富自由者，我朋友圈里不是好几个，是真的好多个。但这些说明不了什么，我的研究和我的经历告诉我，我们对有钱人的看法可以是“持中”的（包括对国内国外的看法都可以如此），你见到的有钱人亏钱亏得上天台的还少吗？某种程度上讲，他们也是普通人，疫情来了也都得关起来。

逻辑上错，在于底层它违反了最基础的“专业化分工”理论。很简单的问题，专业问题需要去问专业人士。我相信一个身家几亿想移民的富人，他会像个小学生一样认真的听一个年薪可能只有20万的移民机构的小姐姐去介绍各国移民的不同。我更相信一个身家几十亿可以聘请一个专业医疗团队的富豪，他掌握的外科专业知识绝不会比一个年薪50万的外科医生多。在买房或者投资中，也是这样，富人的来源有很多，绝大部分都不是天天关注我们这个房地产的，他们对于房地产的知识没有你想象的那么多，也不需要（无论穷人富人都不需要），这正是专业化分工的意义。所以，有钱没钱，显然不是我们评价一个盘的价值依据，哪怕一丁点儿。也不要觉得他们一定能够“春江水暖鸭先知”，4月份的美股大跌，卖的都是大机构有钱人，接盘的都是散户，结果散户都在赚钱，机构又在忙不迭的回补。

事实上错，在于：如果说富人买房子代表着方向，那么是谁告诉你他们不会亏钱的？我们现在所身处的市场，已经很好的证伪了这一点。2018年以来抢豪宅的富人，可以说有多少亏多少。沿着香蜜湖、深圳湾、宝中、前海，无论哪一个楼盘，当初开盘时都可谓是豪宅，现在都一分钱没赚到。尤其是投资者们预期最高、吹捧最猛烈、有钱人扎堆哄抢的前海，反而是跌得最多的。

当然，我不是说专家就能对。房地产专家也好、开发商也好、当然也包括我在内的自媒体同行在内，人们常常会自我美化“我判断又对了”，但回顾历史，一个显而易见的事实是：他们犯错的概率只比圈外人好一点点。但几乎所有人都无比默契的不提，比如我提一个无比扎心的问题（或者说是扪心自问吧）：

为什么几乎没有一个大V在2018-2021年期间发出有关房地产泡沫已经过大、即将崩塌的警告？以及，你现在对超级豪宅那么乐观，那么告诉我真心话，如果让你再来一次，你会不会在2020-2021年卖掉房子？

我自己也没做到，这是我自认为水平不到的地方，我深以为惧、引以为戒，面对这样的大危机，我和后台的一些粉丝们一样都是亚历山大。很长时间里我都在反思在2020年时我为什么不再坚决一点提醒粉丝们去出货，我明明已经意识到了危机。如此大的系统性危机，说事前没有征兆端倪，是骗人的。李超人、万科都几乎都是提前明牌警告，普通人照做就可以避难。

但事实经常如此，令人无奈，大泡沫崩溃之前，能够预见并且能够及时抽身者，寥若晨星。

这是行业需要集体性反思的一点。

我的意思是，谁都会犯错。在这一点上，市场是很公平的。大方向上能做对的人，从来都是少数。不存在什么有钱人、穷人的区别，只存在谁做了更多功课、谁做了更多风控、谁更加有耐心，谁最后才是赢家。如果你是富人，但你冒进，你反而更有机会变成穷人。这没什么稀奇的，股市里这样的案例太多了。所以，不要迷信这些东西，个人的冷静、清醒、独立思考、不激不盲，最重要的，尤其是面对当下这样的市场。

接下来，我来说我对以当前这个价格买入信悦湾的看法。

我倒不是说我要做那个看空英伟达的Burry，我没那个水平（有那个水平我也学洪灏去），我也不认同他。事实上，我对深圳的超级豪宅的很远期是相对乐观的，但这绝不意味着我认同信悦湾直接把这个价格拉到我预期5-10年后的价格。

关于价格体系我在前文已经说过了，这里完整表述。

其一，我认为迄今为止深圳的超级豪宅“天花板”依然是深圳湾一号，如果要超过深圳湾一号，那么必须要在产品打造上与之完全对标。信悦湾如果要向市场展示这一点，应该在产品节奏上往后推迟，露出更多的产品信息，给到客户和市场更大的确定性，那样才有可能支撑起这样的价。以目前的信息，远远不够。

其二，未来的宏观环境不能支撑。这一点我一直没讲，因为还没到时间。北上广深的超级豪宅为什么卖得都不错？原因简单，供应短缺，太缺了。为什么会供应短缺？就是我前文说的，长达10多年的严厉政策监管，导致市场上多是“伪豪宅”，有钱人的需求无法被满足。是以，当监管全解除后，超级阔绰的“豪产品”出来，富人会去换房子。但！同时重要的一点是，这个K型市场如果要有持续性，必须有强劲的富人、中产阶层壮大来支撑。我认为这一点非常不确定，甚至可以说继续下摔的概率更大。房地产的大周期已经过去了，这一点毫无疑问。这也是我为什么一再强调，超级豪宅一定要趁这个时间窗快速走掉的缘故。等到富人群体改善居所的需求释放的差不多了，超豪的这一波热度也就下去了。目前来看，时间上我认为中期尚可支撑，但重点在于，方向上其实是明牌了。如果你细心，应该能注意到，超豪的开发商事实上也是在巴不得赶紧派货出去，他们不再像以往那样“囤积居奇”。

其三，未来的流动性问题。如果你觉得信悦湾的现价“一点儿也不贵”，那没有问题。但要验证这一点，需要时间，房地产的时间动辄都要3-5年、7-8年。信悦湾交房子预计要到2028年底，我们可以2029年为界，或者以2030、2035年为界，都可以。假定未来10年这个楼盘的市值再升一倍，均价达到48.8万/平米，0杠杆条件下年化回报率7%。基于以上第二条，我不太看好届时市场的承接力度，很大可能是有价无市。

更可能的结果是，我认为这个盘更有可能重演当年的汤臣一品的历史。所谓爱屋及乌，作为《侠女》的超级粉，汤臣一品我多年来都非常非常喜欢，每次到黄浦江我会拍很多它的照片，而它的产品影响力也的确足够强大，一直至今20年不落伍。但就投资计算而言，当年买汤臣一品的豪客们，10年回报率并不高。这个盘2005年开盘，叫出天价11万/平米，卖不掉，后来遇到“四万亿”开始走俏，但直到2017年前后才涨到20万/平米，如今大约在25万/平米。如果算10年回报率，即便是不计资金成本，勉强翻倍，年化7%。完全跑输了同类房地产。

这是合理的。我前文也说过，过于激进的定价，一定会带来远期回报率的降低。请牢记一点历史教给我们的血泪教训：所有买地王、楼王的，下场都不会太好。有一年的股东会，老孙不断的强调了这一点：搞房地产这一行，最怕的就是土地买的太贵了。他为什么强调这个？因为这哥们吃过地王太多亏了，融创当年可是抢地王的一把好手，哪哪都有他。所以，我近年来主张的好交易是：《》。再好的公司，也要有合理的价格，过于昂贵说啥也不能干，宁可错过不要犯错。这个上面，不能被“饥饿营销”——不要觉得穷人会被饥饿营销，富人一样会。

同类的深圳也有，红树西岸，当年亦是定位做开山鼻祖级的分层顶豪宅。那块地是2001年的全国地王，拿地时就引起了全国关注，设计引入公建风，全玻璃幕墙第一家，风车造型至今依然是深圳湾独树一帜，毫不落伍。楼盘在2005年开盘，开价2.5万/平米，当时旁边的中信红树湾只卖1.3万/平米，价差接近1倍。而后来在二手市场，两者接近拉平。即是说，同期购买持有同等年限，回报率也可差1倍。

而今往后看，信悦湾所处的市场环境与当年汤臣一品已完全不可同日而语。一个是正在冉冉升起的大周期，一个是正在摇摇欲坠的大周期。如果说先前过于激进的定价，只是赚的少的问题。那么，现在过于激进的定价，可能会让你的客户亏钱。

这是我的判断，以未来3-5年，乃至5-10年为期，我认为以24.4万/平米的价格买入，你大概率赚不到钱，加上你的资金成本，很可能会亏钱。如果再考虑机会成本，我相信那个结果会更不好看。这个情况下，无论是谁，买楼都要首先留足安全边际。这就是为什么，熊市一定会超跌的缘故，因为不超跌，那个超级安全边际就出不来，买家就不会进场。

到底谁对谁错，时间会有答案，也许那需要数年，但我们可以耐心等一等。也可能很快，明年就会有线索。

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