豪宅，打了市场一记耳光

　　作者 | 骑猪英雄

　　文章来源 | 格隆汇楼市

　　一个沉寂的市场，往往最容易被一颗原石搅动。

　　顶豪卖了八成

　　昨天，深圳最贵的豪宅中信信悦湾，给了全市场一个响亮的耳光。

　　156套套均总价去到5000万/套的大户型，开盘之初，市场预期价格17万—18万/平，结果备案公布后，远超市场预期。

　　即使是预算1个小目标的潜在客户，也被这样的价格惊到。

　　无论是行业内还是行业外，一致都认为价格太高，已经透支未来几年的价格，销售大概率不会好看，能够销售一半都算成绩不错。

　　但昨天开盘，卖出了深圳最强开盘数据。

　　开盘两个小时，去化约八成（约128套）揽金超百亿，302平仅剩5套，370平剩23套。其中2套1.8亿及2.5亿的顶复一小时便售出。

　　不仅刷新深圳豪宅的开盘纪录，也反复冲刷着市场的认知。

　　有人认为，深圳的购买力依然强劲，有人认为豪宅的市场与普通住宅不在一个维度，也有人认为对土豪们来说，即使均价24.4万/㎡也依旧是白菜价。

　　无论是何种看法，跑出这样的开盘数据，一定程度上是建立在开发商使出的豪宅有史以来“壕无人性”的营销策略。

　　比如产品发布会，11月产品亮相的发布会当天主持人邀请的是前央视主持人李思思，演出邀请的是男高音歌唱家戴玉强，还启动了无人机的表演

　　再比如销售折扣，一上来就大手一挥，给了85折/89折——备案均价24.4万，当天日选房首付四成以内优惠89折，一次性全款则优惠85折。
若以15层约370平户型，总价约8575万估算，首付四成，则优惠约932.25万，若以约519平户型，总价约1亿8686万全款估算，则一次性付款优惠2802.9万。

　　这样的折扣力度，在深圳豪宅开盘历史上也没几个，优惠后的价格已经足够在深圳再买一套普通住宅。

　　试问，有哪个豪宅有底气开盘就给这么狠的折扣水平？

　　市场上的豪宅，往往能够给出9折就已经不错。

　　并且豪宅折扣力度越大，有时候就显得豪宅价格的支撑力越弱，并不符合豪宅的定位及市场调性，开发商轻易不会给出这么激进的折扣。

　　何况中信信悦湾后续也还有住宅产品未售，一上来就打折力度这么猛，后续的房源又该如何制定营销策略？

　　不过，市场有时候就是这么戏剧，不以人的意志为转移。

　　从项目给出的定价也不难看出，中信信悦湾这次的操盘手，从一开始就相当激进。

　　中信信悦湾定价这么激进，销售结果有目共睹，相信后续深圳的豪宅胆子也会大起来，定价也会跟着激进。

　　豪宅客群

　　这样的豪宅，都是什么样的土豪在挥金如土？

　　市场一直都很好奇，定价这么高的豪宅，什么样的人心甘情愿地买单，买单群体的画像是什么样子的。

　　从选中中信信悦湾的客群来看，主要有这几个特点——

　　1、币圈新贵，以精准踩中加密货币风口起家

　　90后，座驾问界M8和小鹏 X9，多年币圈经验，玩期货期权炒股，坚信顶豪能穿越周期，通缩转换通胀现金会缩水，使用了六倍多杠杆，贷款五千多万选择中信信悦湾三百多平户型。

　　2、资本市场的投资新贵，以投资新兴行业股票为主

　　选择的是370平，本身已经完成原始财富积累，住半岛城邦，已获批香港专才，座驾是法拉利488 Pista，手持摩尔线程、沐曦股份、宇树科技、蓝箭航天等新兴科技及热门公司。

　　3、全款大佬以及深圳湾周边业主

　　有原本住恒裕滨城二期的业主，有原本住翡翠海岸的业主，也有住半岛城邦的业主等，都是一些已经稳扎深圳湾豪宅地段的改善类型的业主。

　　可以看到，如今90后的财富群体迅速成长，财富的传承和转移棒也交到了90后的手中，新生代正成为这些顶豪住宅的标准客群。

　　相比老一辈的财富群体，90后更愿意为情绪价值买单，愿意为豪宅所带来的前所未有的情绪溢价买单。

　　因为即使看不懂，即使户型空间上存在设计的短板，也愿意为了改善生活品质而为这类顶豪买单。

　　豪宅独立行情

　　深圳的中信信悦湾的“豪宅热”并不是个案。

　　今年以来，全国头部城市，出现过“超级盘”现象，北京、上海、广州、成都都诞生了现象级的热销项目。

　　截至12月29日，全国诞生了6个销售100亿左右的豪宅项目——

　　3月上海嘉里金陵华庭158套270-640㎡大平层房源，均价18.9万元/㎡，总销售额约92.34亿元

　　9月上海嘉里金陵华庭二期首120套约360-875㎡大平层，均价20.5万元/㎡，总销售额为98.43亿元；

　　11月，广州保利玥玺湾开盘，推出307套，去化约236套(77%)，销售额106 亿元，成交均价17 万元 /㎡，单套均价4492万元，最高单价30万元/㎡，成为今年全国城市中唯一“首开即破百亿”的现象级楼盘。

　　11月深圳湾澐玺开盘，首开销售金额达130亿元，刷新今年全国单盘销售纪录；

　　12月上海的安澜上海211套192-588㎡，均价约17.88万/㎡，总价约2700万—1.46亿元，开盘当天销售约90.77亿元，去化约92%。

　　12月深圳中信城开信悦湾156套302~658平大户型，均价约24.4万，总价约5326～2亿5002万，开盘两小时销售约100 亿元。

　　据克而瑞数据，广州今年1—11个月，总价千万以上住宅成交占比上升至18.5%，其中3000万以上顶豪成交套数同比增加60%；5000万—1亿元级顶豪更是从去年17套跃升至105套。

　　而以全国3000万+级别豪宅成交来看，据中指研究院数据显示，前11个月上海成交了1912套，北京成交了400套，广州成交了381套，深圳成交了137套。

　　实际上，深圳12月出现翘尾行情，仅仅2个典型3000万起步的豪宅深圳湾澐玺以及中信信悦湾开盘当日玖累计成交约371套（据官方首日销售数据推算243+128套），几乎是前11个月的累计成交的3倍。

　　而就在今天（12月29日），深圳蛇口的后海招商玺40套均价约14.9万/平，总价约2485万～6867万户型官宣日光。

　　所以，随着新一代的豪宅诞生，豪宅市场也依旧保持在成交的高位。头部城市的豪宅供应增长，开启了豪宅的新纪元。

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