关于深圳楼市2026年的几个揣测

童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。

预测是一门很高的学问，如果你的水平够大师级，的确是可以做到准确预测的。比如凯恩斯对一战后德国政治经济走向的神级预判、张五常对中国80年代经济制度变革的神级预判、巴菲特多次对市场大泡沫的神级预判，等等。

但有一点要讲清楚，能够做出这样的预判的，往往是长周期的。经济运行的长周期走向、或者是极短周期的走向，都是可以预测到的，但是唯独那种年度级的预测，基本上都可以归为“问天打卦”的学问。所以，我把2026年的“预测”改为“揣测”，可能会对也可能会错更可能全错，但是我当下认为的“真话”。

去年年初我写了2025年的预测，《》，我认为将是一个“难得的好年份”。如今回头看，也不知是对还是错。深圳二手住宅的成交量的确创下了5年新高、高端豪宅的确卖得非常火、以及历史最高地价房价记录都在2025年出现了，说是“难得的好年份”似乎也站得住。但是从另外来看，深圳的新房成拐头下滑2成、真实的二手房价格1年又跌了8%，似乎又不是一个“好年份”而是一个“坏年份”。

反正就这样了。

2026年政策、市场、行业、业主会是一个什么光景？

我比较倾向于以下几点判断，懒得放图了，回头再慢慢证真或证伪。

1）政策层面。

政策层的大方向依然会维持一个“止跌企稳”的基调，会有更多“小步快走”的扶持政策出台刺激房地产市场，但预料依然不会有“史诗级大力度”的刺激政策。大概来说，分为三类。

一类是货币财政政策。降准降息势在必行，最快可能就在这个月的20号。这个贷款利率太高了，在这个利率之下，愿意贷款的人会很少。考虑到现在的公积金贷款利率已经和商贷利率差距很小，故此前者的利率可能会更大幅度降到前所未有的低点。财政政策层面，增值税、契税这些意义不大，重点是先前传闻的财政贴息，我依然倾向于认为成立。贴息有机会一步到位把真实的房贷利率打到与商品住宅的平均租金回报率相若，那样将能够非常好的促动长线资金进入楼市。房地产税政策放眼未来3-5年都无出台可能，原因在于房地产税将会进一步削弱住宅真实租金回报率，从而打击买家入市意愿，并且会造成更大量的抛售，与政策基调不合。

二类是房地产行业政策。不要再去发问何谓房地产“新的发展模式”，自“14号文”出台后已经确定了，就是重回双轨制。2026年依然是“大力供应改善性住宅+实质性启动配售保障房分配”，多卖好地、多建大宅，新的地王、楼王还会有机会出现，让被压抑的改善性需求得以释放。配售保障房建设会真正进入实质性的供应分配阶段，这将是2026深圳房地产的重大事件。但和之前的人才房、共有房相比，预计配售房对市场的冲击会因其供应大幅度减少而弱化。至于对开发商的救助政策，我认为没有太多值得讨论的，仍然会坚持先前的做法。

限购，有机会在2026年（也许会迟至2027年吧）彻底退出历史舞台，像南山福田罗湖，都有必要全部解除了，这个限制已经毫无意义。

2）市场层面。

我总体依然维持《》文章的看法，2026将依然是一个“K型市场”持续的年份，超级豪宅依然卖得不错和真实房价依然下跌并存。

超级豪宅依然会卖得很不错，原因解释过多次了，分别是：多年强监管造成的豪宅需求被压抑、超级豪宅的供应量稀少、监管全解除带来的产品大升级（2025年的超级豪宅和前面10年的豪宅完全是不同类型的产品）、K型下半部分下沉的同时上半部分（少数群体）的财富依然持续增加。表现在房价上，2026年的新房均价会比之前“好看”，尤其是在国家统计局的70个大中城市房价数据中，上海深圳可能会出现好几个月的同比环比为正的现象——但这其实是平均数制造出来的“假象”。另外，超级豪宅卖得好，并不意味着买家未来在三级市场上能够赚到钱，它有不错的保值性，但恐怕依然难以抗拒大势，进入二手流通才是真正的“试金石”。

占市场绝对主流的住宅依然会非常难卖，无论新房还是二手。占据市场8成以上的刚需与改善性住宅（一般介乎400-1500万之间），在2026年依然会卖不出去。在新房，这部分是“旧产品”最为集中的部分，供应量巨大，并且多数产品竞争力不及“新规盘”，非买家优选。在二手房，这部分是挂牌量增加最为集中的价格段，供应量更为巨大。它们将继续主导深圳房地产今年房价继续下调与否的绝对主力。以目前情形看，继续下滑应当说没有太大悬念。

3）行业层面。

2026年，央企能否守住不暴雷的红线是最大的故事线。

2022年时，当时我和一些行内研究者做了深度交流，也有一份内部研报，当时大家的共识是：如果政策不做任何施救，那么没有一家上市房企可以幸免，注意，当时的结论是：没有任何一家。走到今天，销售额排名在5000亿+的恒万碧融四大巨头算是全部暴雷了，但央企无一暴雷。

我之前提过一个问题：为什么这一轮房企暴雷故事线中，没有一家央企开发商暴雷？是因为他们做的太好了吗？

我不认为是，他们之所以没有倒下，（也……许……）只是因为“不被允许暴雷”。就这么简单。但最终能否扛得住，看今年，看看深圳如何对待华侨城。

沿着这样一个故事线，我们看到了另一番景象：如今的好地块，毛利润高的好地块，清一色的全部为GJD拿下，而且他们还是美其名曰打着“救市”、“白武士”的“正义感”进场的。过去几年我看到这些场景，恍惚回到了80年代整个市场只有一个中房集团的那个时代。

供应端被完全摧毁了，房地产市场将重新回到事实上的“G有化”，也许再有5年光景，TOP100房企市占率就会显示出完全不同的气象来。

本土民企将是2026年的另一个雷区。这表现在两个方面的风险，其一，因为新国标的要求，大量的高容积旧改事实上已经不能再推动下去了，开发出来也都是卖不掉的烂盘，开发商能否继续承担风险是一个X。其二，本土民企大量的开发集中在刚需与改善盘，卖得最为艰难的部分，再加上新国标的冲击，很容易在2026年出现现金流为负，这是需要高度警惕的风险。

4）小业主层面。

这部分群体可以说是“房奴”群体，或者直接叫“苦主”。让我直接的提问：2026年他们中有多少会D供？

市场调整到现在已经持续了5年，5年间有多少群体断供，这个数据我们不掌握，也没有公开发布。之前中国银行发了一次，被称是虚假的，我就不引用了。

但我们可以从法拍房的数量增长中，管中窥豹。我根据深圳同致诚数据测算，深圳2025年法拍住宅挂拍量应在6000多套，是2022年挂拍量的大约3倍。而全国范围走势自然也相同，中指研究院有相关数据，有兴趣的童鞋可以去研究对比。

法拍是房产走到最后一步的结果，不到山穷水尽，一般也没有人愿意走这一步。这意味着在那之前，必然有大量的小业主已经在苦苦支撑。判断他们是否走到了最后的临界点，一个重要标准是“负资产”的判断，另一个重要标准是“经营贷”数量的变化——因为相当多的业主即便是已然身处负资产也没有选择断供，而是选择了以经营贷续命，以时间换空间。

常理推测，更大范围内个人房贷的不良余额在快速攀升是应然之事，结合这几年的房价下跌幅度，这个增幅我认为大概率是在双位数。叠加现在的居民收入下行困局，很容易得出一个结论：纵然是不会立时出现D供潮，但是在2026年，市场要加倍警惕断供数量的快速增加，也是一句再正常不过的平实之论了。

如果2026年有关于D供报道的大量增加，我将一点都不奇怪。

以上是我关于今年的一些揣测性看法，结尾导向一点，还是先前文章的标题：别无选择，只能是继续选择救市。而且是更大力度的救市，不需要担心市场会重新上涨并且大涨。有一些人带着这样的想法问：如果市场再重新涨起来，你负责吗？

我负责不了。但如果你非要我回答，我觉得其实也可以好简单，假如市场重新涨起来，再打下去就是了。

对个人的微观抉择，我之前已经说了很多，现在没有发现需要改变的理由。但我想，许多人已经错过了，只能选择硬扛，硬扛也不算是坏事，等等看吧。

希望我说的都错了，也希望大家今年都坚强一点。唯有直面赤裸裸的现实，才能做出正确的决定，沉浸于自我编织的虚假幻想里，最终是害人害己。人一旦面对现实，反而可以无所畏惧。

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