浙江
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一大早，老司机在里分享了我对最新一项政策的看法。
这项政策有关40年产品，如公寓、写字楼、商铺等，我们统称为非住宅。此次新政将非住宅的首付比例，由过去的50%调降到了30%。
这次调降是历史上的第一次，具有非常明显的政策导向，长期以来不受待见的非住宅，在接下来的投资市场中，可能会被重新发现。
非住宅具有明显的现金流优势，市场中优质的非住宅，回报率能够超过5%，这是存款利率的3-4倍。在相对保守的投资领域里，非住宅具备明显的回报率优势。
但在楼市大环境非常不理想的情况下，这些发光的“金子”，被偏见掩埋了。
国家为什么会鼓励购买非住宅，核心原因是非住宅的库存太大了，宁波可能还不是很明显，在许多城市，都有大量的写字楼、园区、商业地产卖不出去，成为金融风险的重要源泉。
如果政策是奔着找接盘侠的目的而推出的，这里面必然埋藏着巨大的坑，非住宅的风险集中在经营领域，也就是说，这玩意你买过来，如果租不出去，它几乎就是一文不值。
过去在非住宅领域出现过很多巨坑，甚至天坑，宁波就有很多这样的例子，最具影响力的一个是鄞州姜山的海港城，大量的小商铺业主，后来几乎颗粒无收。
另一个例子是东门口的新华联商厦，最近京东刚刚开业，但之前的四五年，这个占据市中心黄金地段的商厦，一直关门大吉，业主分文无取。
但也有聪明的投资者从非住宅赚到了钱，同样是2021年，也就是住宅价格最疯狂的时候，老司机的一名咨询客户，选择了某郊区园区里的商铺，现在的年化回报接近10%。
短短5年，别人的房价跌了40-50%，他的收益却接近50%，一来一去，判若云泥。
这是理念的差别，是搏差价和注重现金流的差别，是想赚大钱和细水长流的差别。
过去很多人靠炒房赚到了钱，最终形成了路径依赖，但时代变了，炒房思维正在成为收割利润的镰刀。
但很多人却不愿醒来，他们始终不愿接受炒房时代已经结束这个事实，梦想着下一轮上涨何时到来。
芒格曾说，任何不产生正向现金流的资产就是伪资产。
假设你买了一套住宅，房价是300万，贷款利息是3%，但这套房子租出去，一个月只能租4000元，年化的租金回报率只有1.6%，远低于3%的贷款利息，你的现金流是负数，这套房子就是伪资产。
伪资产不创造财富，它还会吞噬你的财富。
但我们很多投资人的思维却不是这样的，尽管现在只有1.6%的回报，甚至更低，但他认为这房子将来会涨到400万、500万，他可能的收益是100万或者200万。
至于为什么能涨到400、500万，他也说不出非常具体的理由，只能说些货币贬值、资产增值等大概念。
在芒格看来，这不叫投资，这叫投机。
投机是有可能会成功的，但它不可靠，更多的是赌一把。最糟糕的是，赌赢了之后会加大赌注，最后满盘皆输。
因为在投机的领域里，懂得适可而止的人凤毛麟角。
真正的投资是什么，是不断的创造现金流。把房子租出去就是现金流，如果租金高于3%的贷款利率，就是正向现金流，这才是真正的投资。
真正的投资是不刺激的，甚至是无聊的。
老司机上周刚去了一趟海南，正在整理相关资料，但非住宅降首付这事打乱了我的节奏，我决定先把这件事提前，在农历年前集中研究这个领域。
其实从2022年开始，老司机在私下场合，特别是面对客户时，就曾建议过不少客户调整房产结构，把一部分住宅置换成非住宅。其中有一些客户听进了我的建议，逃过了大跌，也收获了非住宅的高租金回报。
这次调整首付是一个契机，我的直觉告诉我，非住宅的春天可能就会到来，之前我的咨询和建议都是零散的，是不系统的，这次我决定利用这个契机，更系统的整理一下宁波这方面的资源。
如果一切顺利，我们会首先在范围内分享这些成果，如果您对相关议题感兴趣，可以联系老司机咨询加入VIP的事宜。
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