西安房价7000元/㎡最合理？软新和沣东融合区分界线｜房哥问答456期

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问答456期

问：看上沣东湖光山色，知道周边啥都不沾，但就是喜欢这房子，怎么版？

答：高晓声在短片小说《快乐》里说，吃苦就吃苦，‘千金难买心中愿’，只要愿，苦比再甘还惬意，指的就是你现在的心态，我挺支持自住为王，为个人喜好买单，但房子作为贷款而来的大宗资产，依旧需要评估成本。

湖光山色的最大优势是低密，洋房社区，一路之隔还有汉溪湖公园，虽然和昆明池还隔着昆池大道，但已经算目前能看到距湖最近的小区。

（湖光山色实景）

但代价也是相同的，小区西侧是农田，北侧是城中村，南侧依旧是大面积的农田。

最近的配套300米外的沣东六小，两公里外的地铁五号线和沣东六初，同区域的小区还有中建昆明澜庭和碧桂园国湖以及两个安置房社区。

从目前沣东收缩的现状看，这里想要大规模开发难度很大，昆明池本身是水利工程，并非旅居景区，周边有严格的用地红线。

与湖光山色相同处境的小区还有融创海逸长洲，当年觉得距离不是问题的业主，如今都被现实击败，远郊大户型，比较适合自媒体创业者，自由职业者，养老人群。

问：西安房价跌到2017年是最合理的，也就是7000+左右？

答：最笨的是事儿就是用自己的口袋和收入评估房价，但事实确实，即便房价7000+，该买的还是买，不买的还是不买，房价从来不是原因，而是结果，是收入和消费能力具象化的表现。

房哥问答社小程序，迎来价格调整，原来咨询提问199元，调整至1元，交个朋友，只为解决更多人买房的问题。

2021年，西安房价15000+你敢排队摇号买，是相信自己的赚钱能力，和负债能力，同时觉得买房可以翻身，2026年，西安房价12000+你不敢买觉得还要跌，是因为自身工作，收入降幅明显。

（2017年西安二手房价格）

所以，房价从来没有最合理一说，无论是人口说，还是收入说，还是租金说，都没有兑现可能，唯有地价决定房价，看看重庆就知道了，西安还是一个对土地依赖度高，且百强企业里地产，建设相关企业很多的城市。

每个城市里，买得起房子的是少数人，希望房价降让自己买得起是大多数，一个直观的数据就是二手房成交，近两年那都是近10万套的数据，新房成交变少，但价格却涨了。

当下处在下行周期，房价回调不止一城，更不止一个小区，刚需买房依旧旺盛，改善在等好产品，以后的新房就是改善，二手就是刚需，各取所需，趋势已经很明显了。

问：房哥怎么看高新锦业一路的融创星美御？

答：过去常说高新区二手房的三架马车，分别是保利天悦，万科翡翠国宾，融创星美御，代表了五年次新房，高新改善的标杆小区。

如今二手回调，星美御价格也降下来了，单价回到2万+左右，但由于小区大面积居多，总价仍在300万门槛，实际成交量一般，反而是小区稀缺的洋房，总高四层，单价仍在3.5万+左右。

（融创星美御实景）

融创热度没有保利，万科高，一方面是因为对应的高新十六小、高新三中学区热度更显，同时小区面户型大， 总价高，门槛高，10栋楼，高层+洋房，总共742户的体量也无法和大盘相比。

但在高新最繁华的锦业路，由于周边都是办公和产业园区，几乎没有住宅供应，过往的高科尚都，绿地世纪城房龄又太老，融创的改善品质依旧是周边的独苗。

相比保利，万科大盘体量，二手房降价竞争，融创的业主心态相对稳定很多，如今的价格回调，更多还是产品变旧，以及软东改善新房挤压。

问：学区房能为二手托底，但以后新房都有配套学区怎么办？

答：西安是一个刚需数量庞大的市场，又是一个教育吸引力很强的城市，学区房在西安一直是硬通货，虽然价格也在降，但流通性比一般二手房要强得多。

非常典型的经开魏玛公馆，绿城桂语蘭庭，港务绿城全运村，华润未来城市，曲江中海大城，高新保利天悦，中海学仕里等，价格不同，但背后都有热门学校托底，小区流通性最高。

（高新第十一初级中学）

甚至更老的紫薇田园都市，逸翠园i都会，房子本身的价值很弱，但学校优势仍然带来很好成交和溢价，这种现状下，买房有优质学区已是市场铁律。

二手房的优势在于即买即住，同时学校老牌，学区稳定，只要价格低于新房，仍能吸引大量刚需，而新房也在引入学区，名校+为主，很多都是新建或代建的学校，实际教学能力，成绩未知，不是所有家长都会买单。

以后的西安，到处都有名校，但各种名校里又会诞生新的名校，教育资源分化是趋势，但教书不是盖楼，既需要学生天分，又需要经验积累，老牌学校师资，管理，底子还是厚，家长也更认可。

问：西安高新软件新城和沣东的分界线是什么？

答：根据公开资料，这个分界区域主要集中在科技西路、西户铁路线、科技二路、科技四路及经二十七路所围合的范围内。

南侧以科技西路为界，北侧涉及科技二路和科技四路的西延伸段，西侧/东侧：涉及西户铁路线和经二十七路等。

（分界界牌标识）

混淆的原因主要是路网不清晰，比如云水四路是一条南北向的主干道，南起科技西路（连接沣东），北至天谷三路（进入高新软件城），路的贯通在物理上将两个区域连接起来，形成了一个“无缝衔接”的通道，模糊了行政边界感。

像天谷三路（云水六路-云水七路段）等道路曾因涉及双旗寨村等地块的权属和交地问题，水六路-云水七路段）等道路曾因涉及双旗寨村等地块的权属和交地问题，导致实际通行和行政管辖界限不一致。

但看楼盘位置就很清晰，比如保利云谷和著和高科越秀星汇云澜就属于融合区，保利天汇，邦泰高新观宸就属于高新软件新城，分界线道路两侧还有界标识可以分辨。

问：高新实验小学+逸翠园中学，对比31小+11初，哪种组合更好？

答：首先门槛就完全不一样，高新实验+逸翠园主要选择就是旁边的紫薇田园都市和逸翠园i都会，一个是老社区，一个是商办楼，房子价值很弱，但学校价值很强。

最低的门槛买公寓只有95万，买住宅只有130万，对应的价格可以参考最近的推荐房源：

而高新31小，11初，周边可交易的中海学仕里，中建悦庐，碧桂园云墅，招商云墨，中天未来印里，最低的门槛，113平总价也接近270万，属于高门槛选择，预算将近差了三倍，无法比较。

就学校而言，31小，11初是新建学校，本部大力扶持，家长也认可，更关键的是周边房子新，上学+自住改善可兼顾，学校是锦上添花。

而高新实验和逸翠园都是老牌学校，小学 原名高新国际学校，占地约100亩，2003年建校，2022年转公办，已有23年办学经验，学校有36名省级教学能手，英语教育是特色，属高新一梯队名校。

(高新实验小学）

初中 高新逸翠园中学，2010年建校，2022年9月1日转为公办，2024年7月加入高新一中初级中学“名校+”共同体，高级教师和学科带头人占比高，管理严格，有16年办学经验。

（逸翠园初级中学）

学校对这里是雪中送炭，否则谁会买20年房龄的老小区和复式的公寓楼，出发点也不同。

没有最好组合，只看你口袋预算，现实中，两个组合的二手房成交都挺好！

问：西安高新永安渠商业，能不能支撑起来？

答：西安的商业一直有三个选址共识，分别是2号线中轴沿线，是西安传统的人流密集区，典型的赛格，万象城；

其次是各个地铁口上盖商业，比如龙首印象城，三桥万象城，益田假日广场等，核心还是人流量；

最后是密集住宅区，城西的老城根，城东的华阳城，凯德广场，城南的宜家荟聚等，依旧依托庞大的常住人口；

高新CID的永安渠商业全长近1.6公里，由12个商服地块和1个市政配套用地组成，包含五个商业组团，分别是永安滨荟中心、领汇中心、格韵坊、万汇广场、生态商谷，最新的建设面积超过百万方，比如玫瑰one商业就是领汇中心的一部分。

（永安渠商业实景）

有人对百万方体量没概念，举个例子， 2024年永安渠公开数据显示为105.72万方， 幸福林带的环球港约43万方，宜家荟聚约32万方，小寨赛格面积约25万方， 永安渠的体量相当于四个小寨赛格的面积。

就当下的高新CID常住人口，自然是无法支撑如此体量的商业面积，招商运营也是问题，但这里是面向未来西安的门户规划的，还需要源源不断的人住进高新三期。

当下整个高新CID的商业中心，仍然是兴隆社区的安置房底商和路边市场。

问：请问房哥，碧桂园锦里二手多钱可以入手？

答：大兴新区，锦宏路旁边，碧桂园螺丝壳里做道场的小区，总有就两栋高层，之前左边是朗诗的洋房，视野还算开阔，如今南侧盖了龙湖粼云天序的洋房，把碧桂园挡的严实。

即便在大兴新区，也是很少有人会主动看的小区，如果是冲着次新房，旁边还有万科悦府，如果单纯便宜，周边的鑫苑，天朗，龙湖，金辉有一大堆二手房。

贝壳上，碧桂园锦里挂牌25套毛坯，几乎没有成交，最低高层挂牌价13880元/㎡，按照地段，小区体量和学区配套看，依旧能有八折可谈。

（碧桂园锦里挂牌价，来源：贝壳）

冲着学区，这里是范家村小学和七十五中，相当贫瘠，冲着配套，周边安置房抱怨，高层遮挡，没有亮眼的配套，所以买它的意义是什么。

更关键的，旁边枣园的城改，信达锦华颂马上要开，新产品，价格也不贵，小区体量也大，几乎虹吸全部大兴新区的换房需求。

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作者：Kikyo

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