当购物中心“变身”医疗中心：上海黄金地段的一次“划时代转型”

在上海新天地板块——这片寸土寸金、汇聚全球目光的核心商圈，谁能想到一座运营二十余年的老牌购物中心，会在2025年底完成一场颠覆性蜕变？上海广场，这个见证了淮海中路商圈兴衰的商业地标，没有延续传统零售的老路，而是摇身一变引入百汇医疗新天地医疗中心，近7000平方米的空间里，20余个临床专科、6大学科中心取代了曾经的商铺货架，国际化医疗团队接替了导购店员。

这一转变足以令人惊叹：在商业地产竞争白热化的上海核心区，为何会选择将黄金地段用于医疗服务？这场看似“反常规”的城市更新背后，究竟藏着怎样的时代逻辑？

下图：位于淮海中路-龙门路口的上海广场，建筑外立面包裹的改造施工幕布上，“新天地医疗中心”几个大字赫然在目（图源：笔者拍摄）

下图：上海广场一楼大厅电梯门口，有通往三楼百汇医疗中心的清晰指示牌（图源：笔者拍摄）

一、商业过剩围城：黄金地段的“生存焦虑”

其实，上海的商业地产，早已进入“供给过剩”的存量竞争时代。数据显示，上海已被400多家购物中心包围，平均每8万人就拥有一家大型购物中心，而东京这一数字是20万人，上海的人均商业面积更是东京的3倍，仅次于迪拜。越来越多的商场拔地而起，但消费者的消费欲望并未同步膨胀，商业供给与消费需求的失衡日益凸显。

这种过剩带来的直接后果，是商场淘汰率的飙升。在上海最核心的地段，太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹等经营数十年的老牌商场相继离场，即便是陆家嘴的正大广场、徐家汇的百脑汇，也难逃冷清的命运。

商业同质化则进一步加剧了这场竞争的残酷性。无论是核心商圈还是社区商业，都充斥着相似的品牌店和餐饮店，缺乏差异化竞争力。上海广场所在的淮海中路商圈，虽有“东方香榭丽舍大街”的美誉，但在K11艺术购物中心、上海环贸iapm等新地标的冲击下，传统商业体的吸引力持续下滑。上海广场自身也曾经历了四次易主，尝试过“商办融合”“艺术+商业”等多种模式，却始终未能打破经营困境。

与此同时，房企的资金压力进一步加速了商业地产的“新陈代谢”。万达自2017年以来已抛售近90座万达广场，万科、远洋、世茂等房企也纷纷出售商业资产，化债成为行业主旋律。对于经营困难的商业体而言，转型成为必然选择。而医疗业态具有抗周期性强、刚性需求突出的特点，恰好规避了传统零售依赖随机消费的短板，为闲置商业空间提供了新的出路。

下图：位于上海广场三楼的百汇医疗中心室内平面图和空间指示牌（图源：笔者拍摄）

二、医疗需求井喷：三类群体的“健康渴求”

与商业供给过剩形成鲜明对比的，是上海日益增长的医疗健康需求。作为老龄化程度较深的城市，上海60岁及以上户籍老年人口占比已达37.6%，80岁及以上老年患者中，87.2%同时患有两种及以上慢性病。这种“多病共存”的现状，让老年群体对医疗服务的需求愈发迫切。

老年人对医疗健康的关注度在各类消费中位居首位，相关调研数据显示，有85.6%的受访老人对医疗健康领域感兴趣，其中78.6%重视预防保健，61.7%关注疾病诊治。但目前上海的医疗资源分布不均，45.5%的老人认为“社区医院医疗能力不足”，42.0%反映“优质医疗资源有限”。这种供需缺口，为核心地段的医疗中心提供了广阔市场。

年轻人则成为医疗健康消费的新生力量。《2023中国职场健康报告》显示，85%的90后存在亚健康问题，失眠、疲劳、颈椎病位列前三，“老年病年轻化”让年轻人提前进入“亚健康维护期”。上海中医药大学附属龙华医院的“冬病夏治”项目，近年来服务量每年增长50%，增量主要来自年轻人，他们趁着上班前、午休时段涌入诊疗室，针灸、督灸等传统疗法成为“职场刚需”。高考后的“摘镜”手术更是迎来高峰，复旦大学附属眼耳鼻喉科医院最高峰时每天完成近200台近视手术，上海九院的口腔正畸科单日门诊量达739人次，较上年同期激增51.7%。

外籍人士的医疗需求也在持续增长。上海去年接诊外籍患者约27万人次，2024年全市医疗机构服务外籍和港澳台出院患者同比增长25%。这些患者不仅需要语言沟通服务，更看重国际标准的诊疗流程和商业保险直付功能。百汇医疗新天地医疗中心汇聚14国医师团队，支持60多家国际保险直付，恰好满足了这一群体的需求，不少外籍人士表示“沟通不用依赖翻译，保险直付也和国外习惯一致，非常便捷”。

从儿童的生长发育调理、年轻人的亚健康改善，到老年人的慢病管理、外籍人士的国际化诊疗，上海的医疗需求呈现出多元化、多层次的特点。而核心地段的医疗中心，凭借交通便利、设施先进的优势，恰好能填补各类群体的健康需求缺口。

下图：围绕中庭布局的“综合门诊”“口腔科”“骨科与运动医学中心”“儿童健康中心”“医疗美容中心”“药房”（图源：笔者拍摄）

三、消费观念转型：健康投资的“全民共识”

医疗需求的增长，背后也折射出现代人消费观念的深刻转变。曾经“小病扛、大病拖”的被动就医观念逐渐被淘汰，“预防大于治疗”成为全民共识，健康消费从“临时性应急”转变为“高频刚需”。中国消费者协会的数据显示，2024年中国大健康产业总收入规模达9万亿元，健康消费已成为驱动经济增长的新引擎。

这种转变在年轻人身上表现尤为明显。47%的年轻人“经常购买”健康产品或服务，近六成Z世代每年花1000元-5000元在健康上，“一边熬夜内卷，一边养生保健”成为常态。他们非常热衷基因检测、可穿戴设备等精准健康管理方式，通过数据可视化实现个性化养生。

中老年人的消费结构也在向健康倾斜。上海老年人月均医疗健康消费占比总消费达67.8%，49%的老人表示医疗健康消费较上年增加。他们不再只关注价格，更看重品质和实用性。

与此同时，健康消费的内涵也在不断拓展，从单纯的疾病治疗延伸到精神疗愈、美容抗衰等领域。上海九院的整形美容科，高考毕业生占门诊人数的1/3，割双眼皮、微创除腋臭等项目需求旺盛；百汇医疗的运动医学与康复中心，为运动爱好者和职场久坐人群提供个性化康复方案；健康管理与出国体检中心推出定制化套餐，满足不同人群的预防保健需求。这种“全生命周期健康管理”的需求，推动医疗服务从单一诊疗向综合服务升级。

消费观念的转型，让健康成为新的“社交货币”，马拉松奖牌、有机饮食、健康体检报告取代奢侈品，成为人们彰显生活品质的象征。正是这种社会共识，为购物中心向医疗中心转型提供了坚实的市场基础。

下图：内镜中心/手术室/留观病房的门口布置了儿童游戏区，隔壁就是咖啡休闲空间（图源：笔者拍摄）

结语：以人为本，城市更新的本质回归

上海广场从购物中心到兼容医疗中心的转型，是社会发展的必然选择。它回应了上海商业供给过剩与医疗需求不足的结构性矛盾，契合了全民健康消费升级的时代趋势，更彰显了城市更新“以人为本”的核心要义。

城市更新，是让城市空间更好地满足人们的美好生活向往。曾经，购物中心是城市繁华的象征，承载着人们的消费需求；如今，医疗中心成为核心地段的新选择，延续着空间的服务价值。这种转变，是从“物质满足”到“身心关怀”的延伸。

百汇医疗新天地医疗中心的成功开业，证明了核心地段的价值不仅在于商业密度，更在于服务精度。它以“预防-诊疗-门诊手术-康复”的全周期服务，满足了不同群体的健康需求；以国际化的诊疗标准和便捷的服务流程，提升了医疗服务的可及性；以“疗愈空间”的设计理念，让医疗服务更具温度。这种模式，为更多面临困境的商业体拓展了转型思路。

未来的城市更新，必将更加聚焦人的真实需求。当商业过剩与其它需求缺口并存时，唯有精准匹配社会需求、回归服务本质，才能让城市空间焕发持久活力。上海广场的转型，不仅是一个商业体的“重生”，更是上海这座城市在高质量发展道路上的一次“自我革新”——它告诉我们，城市的核心竞争力，最终体现在对人的关怀与尊重上。而这，正是城市更新最深刻的意义所在。

下图：从三楼医疗中心的中庭俯瞰一楼的商业空间（图源：笔者拍摄）

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

责任编辑：林欣蓝

策划审核：夏 雨