上海房价表现最差的地方之一

今天接待了一位青浦新城的客户，打趣道：“环二老师，我们小区应该是上海最惨吧。

我看了很多小区都跌回了2016年，我们比2016年买入价还低了快30%”。

环二打开手机一查，还真是，原来4万的泰禾红桥，竟然降到了2.9万。

突然意识到五大新城的差距，已经慢慢拉开了。

其他新城也在降，降幅上青浦新城最高（临港除外）。

青浦新城的新房也一直涨不动，涨幅四个新城最低。

2015-2016年青浦新城房价最贵，跟松江、嘉定差距不大，都在4万左右。

现在松江新城已经接近6万，嘉定新城5.2万，青浦新城只有4.5万。

2022年之前奉贤新城远低于青浦，现在慢慢追平了。

环二2020年初写文章说青浦房价被高估75万，当地中介很不开心，给投诉删除了。

按照奉贤、嘉定的房价表现，2020年初青浦新城确实被高估70多万。

环二不小心又说对了。

但是这与直觉差距很大，网上都说青浦发展快。

看新闻，大虹桥利好不断，西虹桥来了中国核建、安踏、波司登等总部企业。

青浦练秋湖更是来了华为，拉动了房租直线上升。

看数据，青浦遥遥领先。2024年青浦经济增速7.3%，全市第二。

青浦发展这么好，为什么房价涨不动？

最重要的原因是，这些利好跟青浦新城没关系。

华为来了确实带动了经济，信息软件业增速高达30%。

但是华为带动不了青浦新城，实在是太远了。

半径近20公里的一个辐射圈，能有多少购买力落到青浦新城？

前滩17公里可以到大虹桥，能说两者有什么联系吗？

而且华为对楼市影响极小，即使是附近的朱家角。

刚开始确实带动了房租，后面华为连续建设了西岑人才公寓、朱家角人才公寓，大家也没必要租民房。

买房人更少，最近市场不好，没必要一搬过来就买房。

仅有的利好对冲不了天量的供应，朱家角恒大御澜庭2018年开盘3万元/m²，现在二手成交价2.5万元/m²。

网上讨论最热的是，青浦华为家属在附近找不到工作。

后面整个家庭搬过来的意愿大幅降低。

大虹桥的发展，对这里带动也不大。

大虹桥带来的买房人，还不如提供的住宅多，自身房子都消化不掉。

更可怕的是，青浦的发展主要是西岑、大虹桥，青浦新城彻底停滞了。

近期去青浦新城调研，发现跟2017年几乎没任何变化。

上面这张照片是泰禾红桥门口拍的，2017年就这样，现在还这样。

青浦老城反而变得冷清了。

2014-2017年青浦汇金路、青浦新城、漕盈路、淀山湖大道站到处都是工地，欣欣向荣。

那轮开发过后，青浦新城就没变化了。

后来提出了新城中央商务区，到现在只零散建了几个楼盘，仍旧看不到雏形。

中央公园这里还在动工，也感受不到快速开发的热情。

但是其他新城发展很快，嘉定理想之地地标，远香湖地标都很热。

奉贤新城发展最快，一个地铁口一个商业体，好医院也纷纷建成。

青浦新城经过两轮开发，两次都没充分建成，现在有些不伦不类。

远香湖是嘉定新城地标，金海湖是奉贤新城地标，青浦新城地标在哪里？

没人知道。

夏阳湖曾经是，现在不够看了。

汇金路宝龙这里只是普通郊区面貌，淀山湖大道万达冷冷清清。

青浦新城地铁站这里，反而最差。

青浦至今也没建成综合三甲医院，教育资源也一般，宜居性再不好。

只讲居住体验，青浦新城确实逊色得多。

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青浦新城整体开发力度不够，距离又远，市区客户过不来。

几条新城地铁线路，青浦通达性与嘉定松江相比差距还是比较大。

绿色标志是进入外环的站点，黄色标志是进入内环的站点。

17号线需要换乘2、10号线线才能进入外环内，进出市区相对不方便。

外溢到青浦的购买力，基本都被徐泾、赵巷吸收了。

这些地方新房太多了。

南翔、九亭也有新房，整体没徐泾这么夸张。

徐泾的新房不仅拦截了市区客户，也虹吸了青浦本地客户。

蟠龙天地开盘时，大量青浦本地人，尤其是体制内的参与摇号。

高端购买力都去了大虹桥，青浦新城房价更起不来。

松江新城、嘉定新城，还是住着不少当地有钱人。

松江新城好的二手房，均价还在5万以上。

最低挂牌也在4.5万以上。

地标小区总价还要七八百万。

嘉定新城好小区也很贵，西郊金茂府最低也要5.8万。

青浦新城几乎所有小区，挂牌均价都在4万以下。

超过4万的只有虹桥玫瑰公馆等，最低单价也3万多，总价更是只有三百多万。

青浦的高端购买力，统统去了大虹桥。

青浦新城在青浦的向心力太差，开发情况不理想，房价上限很低。

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青浦新城不宜居，地段一般，但是房价曾经超过嘉定、松江。

是当时的泡沫太大了。

2015年青浦进入黄金开发时间，各种规划都吹爆了。

环二不完全统计，青浦当时给了以下规划：

百老汇项目、

上海华为研发基地、

乐高乐园、

上海远大健康城、

青浦世界外国语学校、

青浦万达茂、

元祖梦世界、

联美集团商办综合体、

重固镇新型城镇化建设、

沪苏湖高铁、

汇金路站宝龙广场、

朱家角站打造升级版中国硅谷、

淀山湖大道站北侧综合体东渡悦来城、

青浦站青浦绿地中心、

蟠龙古镇、

UNICITY万科天空、

漕盈路站富绅商业中心、

国家会展中心、

总长约14.3公里的有轨电车、

人工河道、

淀山湖国际湖区、

青西郊野公园、

崧泽高架、

环城水系治理工程、

青浦区体育文化中心……

这么多规划，把新房价格拉的很高。

2020年松江新房比二手房贵20%，嘉定新房比二手贵40%，青浦新房比二手贵55%。

二手房没人炒作，能较好反应居住体验。

新房买的是预期，泡沫就大得多。

后来这些规划有些没建，有些建成了不达预期。

落地的利好打折扣，房价自然打折扣。

比如泰禾红桥，卖房时告诉你门口这条路会打通，去地铁站近了好几百米。

交房十年了，至今还没打通，那预期肯定要下调。

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