北京
春节过后，金科服务正式从港交所摘牌退市。这一天，距离其2020年11月17日登陆港股主板，仅过去了五年零三个月。
这家曾被誉为“西南物业第一股”的企业，最终以约52亿港元的市值黯然离场，与上市初期的高光形成鲜明反差。
时间拉回2020年，彼时正是物业股的黄金时代，资本对这个“轻资产、稳现金流”的赛道趋之若鹜。
金科服务以44.7港元的发行价上市，首日股价高开高走，首发市值便冲破300亿港元，跻身当年物管行业IPO募资第一梯队。
上市仅三个月，金科服务股价便冲高至88.6港元/股，总市值突破550亿港元，市盈率超40倍，稳稳站在港股物业板块第一阵营。
彼时的金科服务，确实拥有支撑高估值的底气。
背靠“西南地产王”金科股份，它拥有稳定的母公司项目输送，2020年末合约面积超2.2亿平方米。
2018至2020年，金科服务营收复合增长率超45%，归母净利润从1.62亿增至6.17亿，毛利率稳定在30%左右。
社区增值服务、商写服务等新业务快速起量，被资本视为“独立于地产周期的优质资产”。
转折的伏笔，藏在对母公司的深度绑定中。
2021年下半年，房地产行业深度调整，房企暴雷潮来袭，金科股份未能幸免，流动性危机持续发酵。
2022年起，金科股份陷入连年巨亏，2024年正式申请破产重整，成为行业规模最大的重整案例之一。
母公司的债务危机，像多米诺骨牌一样传导至金科服务，彻底改写了它的命运。
业绩率先承压，从盈利神坛跌落至连续巨亏。
受关联方应收款坏账计提、非业主增值服务收入锐减影响，2022年至2024年，金科服务归母净利润累计亏损超33亿元。
曾经的高增长态势彻底扭转，2024年营收降至45.85亿元，较2021年的峰值缩水近23%。
股价的崩塌更为惨烈，从88.6港元/股的高点，跌至退市前的8.69港元/股，跌幅超90%。
市值从550亿港元缩水至52亿港元，市盈率跌至负数，彻底失去资本市场的估值溢价。
流动性的枯竭，成为压垮上市平台的最后一根稻草。
退市前的几个月，金科服务日均成交额不足百万港元，多数交易日换手率低于0.1%，沦为港股市场的“僵尸股”。
上市平台原本的融资功能完全丧失，反而要承担信息披露、合规审计等高额成本，从“加分项”变成了“负担”。
私募巨头博裕资本的入局，最终推动了金科服务的退市进程。
从2021年12月首次以37.34亿港元收购22.69%股权，到2025年通过司法拍卖竞得金科股份持有的股权，博裕资本逐步成为控股股东。
2025年11月，博裕资本发起私有化要约，将要约价定为8.69港元/股，较市价溢价26.49%。
2026年1月，该要约获得95.56%的无利害关系股东接纳，持股比例达98.04%，远超私有化门槛。
金科服务的退市，并非孤立事件，而是民营房企背景物企集体困境的缩影。
截至目前，港股已有蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务与金科服务四家物企完成私有化退市。
它们的共同特征的是，高度依赖母公司项目，收入结构受房企经营状况影响极大，最终因估值低迷、流动性不足黯然离场。
这背后，是物业行业估值逻辑的彻底重构。
2018至2021年的物企上市潮中，资本追捧的核心逻辑是“弱周期、高成长”，却忽视了多数物企无法脱离房企独立生存的现实。
数据显示，港股物业板块总市值从2021年峰值的1.2万亿元，回落至2026年初的不足3000亿元，平均市盈率从60倍压缩至不足12倍。
行业分化愈发极致，国资背景物企凭借稳定资源和信用背书，仍获得资本青睐，而民营房企背景物企则大多陷入估值低谷。
对于金科服务而言，退市并非企业的终点，而是重构发展逻辑的起点。
退市后，清理与金科股份的债权债务关系、降低关联交易占比，将成为其重建信任的第一步。
而对于整个物业行业来说，金科服务的离场，标志着依附地产红利的上市狂欢时代彻底终结。
未来，行业将彻底告别“规模为王”的逻辑，转向对独立经营能力、服务品质和盈利稳定性的追求。
港股物企IPO窗口基本关闭，退市潮或仍将持续，但这并非行业的衰退，而是一场优胜劣汰的良性出清。
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