为什么是广州？243轮竞价背后的“信心票”与SKP的华南野心

2026年开春，中国商业地产投下了一枚“重磅炸弹”。随着越秀集团以243轮竞价、236亿元天价斩获珠江新城马场地块，其背后的终极答案在五天后揭晓——全球百货“店王”SKP正式挥师华南。

这并非一场突如其来的联姻。事实上，北京华联早在2022年便与广州市政府达成战略共识，并已深耕马场项目前期策划多年。此次不到一周的“极速签约”，源于两大核心逻辑：一是对越秀集团城市综合运营能力的信赖，二是对广州作为湾区核心引擎发展前景的坚定看好。

按照规划，这座12.5万平方米的顶级商场将锚定“百亿级年销售额”目标。它的到来，将彻底改写华南高端消费地图：广州由此集齐太古、华润、SKP三大顶级商业IP，正式从“追赶者”迈向“并跑者”，为广州培育建设国际消费中心城市注入最强动能。

马场项目远景规划

引入SKP，对于城市发展、地块价值、区域价值、住宅的影响具体体现在哪些方面？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉围绕以上几点，一一点评：

1、广州打造国际消费中心城市，但社消零售总额排名下降

广州是“千年商都”，拥有广交会这一中国外贸“风向标”，以及白马服装城、美博城等无数个专业批发市场，是全球重要的商品集散地。其2000年商都的历史底蕴与文化自信，赋予了广州独特的商贸文化氛围。广州也是大湾区核心引擎，位于粤港澳大湾区几何中心，1小时生活圈覆盖深圳、珠海、佛山、东莞等万亿级城市，拥有超8000万的高消费力人口腹地。2021年，广州市与四个直辖市并列率先开展国际消费中心城市培育建设。但是，近年来广州社消零售总额排名却从21年的第三名，降至24年的第五，被重庆、深圳超越。

2、奢侈品单项消费额排名中，广州未进前五

根据贝恩公司及多家财报显示，值得注意的是，在奢侈品单项消费额排名中，广州和深圳在2023-2024年均未进入前五（广州约159亿，深圳约137亿），这与两城巨大的社零总额（超万亿）形成反差，排名考前的是京沪、三亚、成都、杭州，反映了“商贸批发强、顶级奢侈零售相对弱”的结构特点。

3、引入SKP，再造天河路-珠江新城商圈

天河路-珠江新城商圈，虽然是世界级地标商圈，年度销售额突破2000亿元人民币（含各大购物中心及周边商业），其中，天河城年销售额约60-70亿元；太古汇年销售额超100亿元（华南奢侈品销售冠军）；正佳广场年销售额约80-90亿元（文旅商融合典范）。但奢侈品消费在国内国际排名很靠后。珠江新城虽已是CBD，但商务办公氛围更浓，缺乏一个能统领全局的“重奢地标”。SKP的入驻将把珠江新城从“商务办公为主”升级为“世界级消费中心”，激活天河路、珠江新城、琶洲三大CBD的联动效应，形成“黄金三角”。

4、SKP自带的光环和优势

作为高端时尚百货运营企业，SKP有超强运营能力，这是核心底气。北京SKP连续多年蝉联全国乃至全球百货单店销售额冠军。数据显示，2025年北京SKP单店销售额已突破240亿元。同样SKP在西安、成都、武汉等城市的落地项目，均迅速成为当地商业封面和业绩标杆。例如，西安SKP开业不久销售额即破百亿。

5、300亿元的目标实现的概率比较大。

如果广州SKP能达到北京SKP约50%-60%的水平（考虑到华南奢侈品消费潜力巨大但分散），年均销售额可达100亿-120亿元。6年累计300亿元的目标，意味着年均仅需50亿元，这对于SKP而言是一个相对保守且容易达成的“底线”目标。同时，地块位于珠江新城核心区，是广州真正的“地王”地段，周边汇聚了广州最高端的写字楼群和豪宅区，客源质量极高。加上港澳北上消费的趋势越来越明显，300亿元的目标实现的概率比较大。面向未来，华南地区广州和深圳的城市定位将会有差异，深圳重在“创新之都” + “全球标杆城市”，广州重在“国际商贸中心” + “综合交通枢纽”。这一新定位，意味着政策端也将会大力支持。

6、对住宅开发的意义和启示

地块的总体定位是“珠江新城南部的功能延伸区”与“世界级商圈核心节点”。它是珠江新城CBD的重要组成部分，旨在解决珠江新城“有商务无生活、有高楼无绿地、白天热闹晚上空城”的功能短板。未来，将打造成为集高端商业、文化体育、生态休闲、国际居住于一体的城市综合体。对于地产来说，无论是前述定位，还是引入SKP，都意味着真正向高端化发展，成为华南真正高品质居住区、高净值人群集聚区。不管是项目定位、客户来源，建筑和设计等，都与周边在售的项目，特别是保利的楼盘差异化竞争。这样，才能对得起地块的定位，对得起广州打造国际消费中心城市，对得起8.5万的楼面地价，才不会导致片区内新盘内卷。

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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