春节大戏剧终了

过完正月十五，今年的春节大戏就算剧终了。

根据我多年观察，还是有很多人不清楚，春节对楼市的影响，缺乏基本的常识。

如果你不了解这个影响，那么会对后续市场，造成一定程度的误判。

翻阅北京楼市过去十几年的历史，你会发现，春节大戏的剧本，都具备一些共性（反倒小阳春不具备共性），即春节半闭市。

【关于春节半闭市】

从农历腊月北方小年，到正月十五，这三周时间，是楼市闭市期，你们从带看量、成交量和网签量，应该是能看得出来，特别是正月前几天，单日成交少的时候，只有个位数。但我讲“半闭市”，才是关键。

半闭市，就是只出不进，虽然成交少，但挂牌是没有。

这少量的成交，部分来源于个人中介恰好在京过年（正常中介不设春节值班），买方和卖方都在京，或其中一方在京，另一方线上谈判，当然成交的基础是之前买家已经充分看过这套房，甚至谈过这套房，只是因为价格略差一点，没有达成共识成交。

而对于新挂售的房子，基本就是0，这个应该很好理解吧，又不像上面说的，就差那么一点买卖成交了，新挂售的家庭都想着年后再说了。

有的人会问：如果我就想挂牌呢？

首先你得肉身在北京，能提供入户拍摄，且摄影团队也得有人在京，这个概率就极低了。

那，如果这个也满足呢？

中介也是拖着，前面说了，春节不设值班，能成交是因为有钱赚、恰好在北京，那就撮合一下。而你挂个房子，让好几个人过不上年，你也不好意思啊，他随便一句“年后再说”，你也就不能要求了。

所以，结论就是，春节新增挂牌就是0。

就这点事，磨磨唧唧说了这么多，我也不想啊，但是总有人不懂：

每年春节后，要迅速新增一些挂牌量的。

这与市场本身是好了，还是不好了，都没有关系，换句话说，就算市场再好，也要增加，无非增加多还是少的问题。

今年是好还是坏呢？

今年的数据是节后新增2000套左右，2025年节后是5000套左右，2024年5000多。

（我在节前最后一篇文章里说过，北京单日新增挂牌、成交、挂售的相关数据，有兴趣了可以去简单看看。）

这么对比，就一目了然了。

有的人说，就算如此，那又怎样？

我不想再把直播间说烂了的东西，再在这里重复了，关于挂牌量变化、有效房源变化、250万理论等一系列分析，有兴趣的朋友可以蹲一蹲我不定期的夜间直播。

我这里另外要聊的是——北京楼市的基本盘

【北京楼市的基本盘】

我提到过很多次，如果说一线城市市场最有代表的两个极端，肯定是北京和深圳，深圳市场是从上向下发育，北京市场是从下至上发育，即我们常说的，如果行情开启，深圳是豪宅引领、北京是老破小夯实（深圳人如果发现行情开启，手里有2000万的人、敢买2000万的房，手里有200万的人 ，也敢买2000万的房，手里没有钱的人、也有敢买2000万房的）。

北京年前的某些次新，被中介们说所谓的“上涨”，那是因为去年11-12月的超跌导致的，不能代表“行情开启”，最多算回到合理价格，不能作为楼市行情开启的最强信号。

那为什么深圳是从上向下，而北京是从下至上呢？

这就不得不讲下北京市场的基本盘了。

以前我都是定性分析，现在大家都能免费用上更聪明的ai软件了，不少定量分析你们自己就可以随时验证的。

直接看这张图：

数据应该超出了很多人原有的概念：

北京非私营就业人员人均收入22.4万元（数据是2024年的，豆包说2025年的官方还没公布数据），我又查了下北京市统计局给出的该群体数量763万人（同样是一线城市，哪怕是人口众多的上海，规模也不到北京一半，且实际情况中，双职工家庭上海就更少了）。

关于“非私营就业人员”，具体是哪些人，我就不一一列举了吧，实在不懂，问问豆包吧。

说一下从2016年我做线上线下咨询以来，接触的这类群体特质：

1.较为保守。喜欢用公积金或组合贷款，如果夫妻双方都是这类群体，多数人接受的杠杆率很低。但他们愿意溢价消费，觉得大品牌安全，如果10个体质外群体，8个甚至更多，觉得资金安全的情况下，不愿意多付溢价，只要靠谱，选哪个中介都行，相反非私营就业群体，一半甚至更多选大绿。

因此他们也养活了整个大绿中介公司，大绿中介曾经做出无数次努力，也没在全国其他一二线城市复制出第二个像北京这样的市场，市占率长期霸榜占比50%以上，断崖式领先一众二线中介品牌，甚至全国大绿中介利润总和，比不上一个北京。

2.岁数大的虽然可能有房子，但骨子里相比于体质外的，还是热衷房产更多些，不过他们经验不少，所以对市场敏感；岁数小的，除非G宦家庭，否则底子很薄，一直迫切想有套自己的房子，但喜欢观望，怕输不起。

3.私人生活相互渗透较多。特别是单位里不打算继续升职的大姐和大哥，这些人还有个特点，就是爱给没有家庭背景的年轻人提建议，因为没有职务上的争夺，年轻人往往更信奉这样的大哥大姐提的建议。一方面因为他们知道家里对北京房产完全不懂、帮不上，这些大姐买过甚至不止买过一套房；另一方面他们骨子里不太愿意听单位里强势leader的生活建议，感觉说什么都像被pua。

4.作息时间比较固定。要说互联网公司，加班到晚上12点，第二天多半是可以晚去的，但“非私营就业人员”，怕是不行。

工作虽然没互联网那么卷，但比较固定，一般晚一些的单位9点上班，大部分应该是8点半，年轻人如果家里没有给做饭的，一般8点就得到食堂。

8点这个时间，就很微妙，半夜不堵车，你住20公里远，不用半小时就到了，但你想8点到单位，如果住20公里远，很可能6点半出发，7点多就到了，但如果你7点出来，甚至可能迟到。

那怎么办？

谁也熬不起天天这么早爬起来，三四百万，他就没办法选六环附近的新房三居室，不得不选单位附近的老破小，这样可以睡到7点45，速度快的，早饭还能吃到嘴里。

有人天天嚷嚷，北京互联网降薪了、某些公司失业人群太多了，这些说的都没错，过去几年，北京房价不是已经狠狠反映出了这样的事实了吗？而且在那段时间的行情下跌期，北京楼市的节奏是反过来的——从上往下轮动式下跌。

但你说北京“非私营就业人员”大批量降薪、失业，我是不信的，这是北京的基本盘，甚至某些群体，那是咱共和G的基本盘。

你要诅咒他们失业，我很有理由怀疑你是不是唯恐天下不乱......

前文说过，我在直播间，讲过250万理论中——卖家为何再低就不卖了的几大因素，那今天这篇文章，真心不是讲北京房价即将暴涨这种荒谬的想象、更不是让你买老破小，而是在另一个侧面告诉你，买家的基本盘是什么画像。

当然了，二者都同时适用同一个逻辑，如果250万、位置不算太差的老破小不跌了，那260万的老破小，怎么也比250万的好那么一点吧？

如果260就是最终市场价，你想往250万谈，是没可能的。

270万呢？280万呢？380万呢？480呢？

800万呢？

100万呢？

1500万呢？

坦率讲，北京楼市在下跌期，就是个大漏勺，没有什么资产是真正保值的，该跌都得跌。

想让这个大漏勺不漏，你需要关注的，是漏勺的底端，它不漏了，这大漏勺就成了瓢的水瓢。

那京楼下跌的这场戏，应该也要剧终了......

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失联吧。每天好像有数量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈会单独发一些不适宜发的讯息，另外近期市场有异动，我也会不定期发到朋朋圈。