上海新房最难卖的地方

　　什么样的区域楼市最好？

　　很多人会说供求比健康：购买力发达，供应量少，这样的地方楼市最好。

　　上海长宁区非常符合，经济增速最快（之一），新房供应量最少。

　　过去五年长宁经济增速上海第二，仅次于徐汇区。

　　过去五年徐汇供地117.44万方，长宁供地只有7.6万方。

　　长宁供地全市最少。

　　这样的地方楼市会很棒吧？开发商也曾经这样想。

　　近十年长宁就成交了4块地，每次都有人抢。

　　尤其是和樾长宁这块地，非常稀缺，周边十年没新房了。

　　这要拿出来一个品质项目，就靠当地居民置换也分分钟抢光。

　　长宁人有的是钱，人均可支配收入全市第三，但是很久没有换新房的机会。

　　当时吸引了中海、保利发展、新长宁以及招商&越秀这4家房企争夺，最终溢价率高达24.57%。

　　很多人想，长宁的新房开出来必火。

　　然而现实非常打脸，长宁的新房卖得极差。

　　最近两个项目连20%都没卖掉。

　　这样的去化速度，放在上海属于灾难级。

　　因为这两个新房拖累，长宁成了最难卖的市区。

　　长宁的新房广义库存最少，去化周期却全市最长。

　　去化周期的意思是，按照过去的销售速度，几个月可以卖完（计入未批证库存）。

　　长宁竟然需要93.54个月。

　　杨浦广义库存近百万方，也只需要60个月。

　　这个结果不仅民间，连房地产行业也震惊了。

　　十年没新房的地方，建了新房都卖不动，这在之前都不敢想。

　　开发商们也纷纷拿长宁新房当案例，研究研究后面怎么避开这些坑。

　　大家很快发现，时代变了，过去很多对楼市的判断都要调整。

　　这对我们买房也有启发，我们也要考虑未来能不能卖得掉。

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　　最明显的一个变化是，客户对区域已经没有忠诚度。

　　全市选房的客户越来越多。

　　很多中介店长也反馈，现在成交高度分散化，客户不定买哪去了。

　　前几天见了一个联洋的店长，说现在成交非常不集中，他们的客户最终买哪的都有。

　　过去不是，过去看联洋的客户画像很固定，就对比一下联洋、源深、陆家嘴、碧云。

　　现在好了，近处要看御桥，远处要看杨浦滨江、大宁甚至普陀长风。

　　这几年自媒体高度发达，让大家有了全市看房的能力。

　　新房倒挂，给了大家全市选房的意愿。

　　虽然和樾长宁是长宁天山区域独苗，但是大家也不是非你不可。

　　和樾长宁123的就要1500万，146平的高达2000万，全市有太多备选。

　　融创滨江壹号院都降到2000万出头了。

　　天山居民，下次置换没必要一定买在长宁。

　　更重要的是，这两个新房定位搞错了，不该做大户型。

　　两个新房都是边角料地块，自身禀赋太差。

　　和樾长宁紧靠中环，西郊云庐靠外环，都是板块内最差的位置 。

　　天山板块的优势是宜居性强、商业发达，这两点都跟和樾长宁没关系。

　　天山社区中心是娄山关路和威宁路，各自有不少标杆商业、标杆小区。

　　和樾长宁过去分别是1公里、2.5公里，步行有些困难，居住氛围上更是难共享到。

　　这样的边角料地块，适合低总价出货，而不是高总价做标杆。

　　对于每个区域而言，每块地都有自己定位。

　　仁恒河滨城这样的超大地块、核心位置，适合做标杆，做大户型、做高总价，拉高区域定位。

　　边角料地块拉不动的，只能蹭板块概念，吃板块红利，快速出货。

　　小户型拉低总价，给大家一个低价上车天山板块的机会，刚需、小中产可以买单。

　　你搞个2000万出来，大家买的憋屈不憋屈？

　　2000万我都接近大佬了，在天山板块绝对是头部居民，你让我住高架旁边？

　　让我享受不到核心资源？让我跟这些老破小挤在一起？

　　如果定位1000万出头的客群，上面这些都不是问题了。

　　1000万出头买这里，还能找找心理安慰，我跟2000万买仁恒河滨城的住在一个板块，房子比他还新。

　　在全市也有竞争力，中环内新房都1500万起了，你搞成一个地板价，靠高架大家也能接受了。

　　西郊云庐一样的道理，户型搞太大了。

　　虽说是西郊板块，靠近一众大佬，但是你看这环境跟西郊有关系吗。

　　无论是走虹桥路回家还是走沪青平公路，都跟附近的别墅区没一毛钱关系。

　　没任何交集。

　　你享受不到别墅区的幽静高深，只有高架的机动车，动物园的小朋友。

　　周边商业发达，临空商圈、万象城商圈、东虹桥商圈，哪一个不得开车？

　　其实你不属于任何一个商圈。

　　千万级的房产，商业根本都不用讲，都是必备的。

　　这样尴尬的位置，只能对标下游，跟七宝、莘庄之类的抢抢客户。

　　这样的位置做160平大户型，总价高达2200万，这是准备拿谁当冤大头？

　　要真喜欢别墅区，2000万去徐泾买个别墅不香么。

　　要大平层的，都是看中市区发达的资源、居住氛围，你啥都没有，根本不会有客户。

　　和樾长宁开了分销售楼处还有人看房，西郊云庐没开分销，周末我在售楼处待了一小时，一个客户都没看到。

　　西郊云庐

　　除了位置，两个项目另一个共同硬伤是，地块太小了。

　　长宁早就成熟了，能拿出来的都是豆腐干地块。

　　一个250套，一个170套，能做出什么品质？

　　优质的小区环境，首先就需要大片的土地。

　　和樾长宁

　　看看两个项目的沙盘吧，没一个具备标杆楼盘的气象。

　　这就是行业第二个变化，改善市场已经供大于求。

　　2000万的房子上海有的是，为什么非得买个有硬伤的？

　　之前市区新房少，大家没得选，有些不利因素能迁就。

　　现在好房子大把的有，高总价硬伤房很难出货。

　　大家买二手房也警惕一下吧，越高总价越杜绝硬伤。

　　这种房子能出货，只能靠下游客群。

　　西郊云庐只有一个优势，就是在长宁区。

　　你得卖给那些原来买不起长宁的客户，给他们上车机会。

　　和樾长宁也是，你得卖给买不起天山的客户。

　　现在两个新房都做大户型，希望通过自己项目拉高区域价值。

　　你真的不配，这不是你的工作。

　　长宁新房滞销，一方面是地块本身和操盘，不是长宁不行。

　　同时，长宁的房地产市场确实也很冷。

　　之前统计过上海交易量最大的二手小区，各区都有，除了长宁。

　　长宁经济固然发达，房地产市场却不温不火。

　　一方面是学区没有优势，现在初中重要，长宁初中摇号，没有炒作空间。

　　更重要的是长宁没有开发空间，没有热点区域。

　　房子都是趁热出货，长宁没有人炒作，全市曝光不足。

　　新房尤其需要炒作，需要概念。

　　徐汇卖房靠徐汇滨江，杨浦卖房靠新江湾、杨浦滨江，普陀卖房靠真如副中心。

　　长宁呢？没有任何引发影响力的区域概念。

　　开发商连宣传的出口都没有。

　　两个售楼处我都亲自体验了，销售根本不知道讲什么。

　　西郊云庐只能讲附近别墅，附近商业，自己都讲的很勉强。

　　和樾长宁主要是给我讲长宁经济发达、新房供应量少。

　　这些数据性的东西，打动不了客户。

　　没办法，他们真的找不到什么概念。

　　这是长宁房地产市场一个大问题，也是一个大优势。

　　往不好了说，长宁的房子不建议买，没有炒作空间，未来不好卖，升值空间不大。

　　往好了说，长宁房价没泡沫，性价比高。

　　1000万预算买套二手房，长宁的居住体验上海最好，没有之一。

　　看你要什么吧。

　　对于有保值预期的朋友，请记住以上几点。

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