如何看待楼市“反弹”？

关于市场反弹的讨论一直在持续，观点纷纭。

但坦白说，我没有太关注市场是不是反弹，在我看来意义真的不大。真正有价值的事情反而是：比如深圳新的2026年居住用地供应计划、深圳今年即将拿出来卖的地块、深圳即将发售的新的人才房放宽了政策……那些反而是更有价值的事情，它们指向了市场已经在发生以及继续在发生的结构性变化。

而结构性变化，是我认为房地产市场在中期内面临的最大转变，这个结构性变化，将在很大程度上改变我们很多很多人手中持有的物业的价值——关于这一点，我们接下来再专文分享。

至于市场反弹，通常只具有“技术上”的意义。我的意思是，它既不具备宏观上的方向价值，也不具备微观上的实操价值。

简单说来，通过短期的成交量/价去判断反弹……就像是看K线图去炒股。这样的做法，我极少见到在股市里能够赚到钱的，而放到房地产市场里，更是不可能，甚至于接近儿戏。

虽然两者同为资产市场，但房地产的玩法和股市的玩法，说到底还是有着根本不同。房地产天然是长期被动的价值投资，在很大程度上它暗合了老巴的“长期持有”投资理念——当我们决定买房时，我们经常要做好长达10年的准备；反之，当我们决定卖房时，也可能要做好长达10年不入市的准备。我较少见到一个家庭买一套房子3-5年就换的，请记住，这个地球上无论是哪，房子都是当地每个家庭一生最为贵重的一笔投入。只要是你是为自己家庭负责的人，没有不在买/卖房子的时候再三斟酌的。是以，你最好把它理解为动辄就以10年计的“长期投资”。

基于这样的思维方法，我们去看待房地产市场的反弹也好、回调也好、底部也好，你的视角、思想乃至你的动作，都将会完全不同了。

反弹有或者是没有，我认为都不重要。如果要解释起来，有几个层面。

一个层面是，熊市反弹经常会有，你需要解释一下这次为什么它不一样。

看下图，展示的深圳新房、二手房从2021.1到2026.2月这共计62个月的成交量走势曲线。图上展示的很清楚，每年的春节之后都有成交反弹，2022.1、2024.1都是成交低点。尤其是2024年的反弹，几乎是持续了全年，二手房从2月的低点1785套一路涨到了12月的8282套。在9.24行情启动后，深圳的房价也出现了反弹，局部地区、一些楼盘甚至有10%的反弹。（标红圈的部分可以忽略，因为春节月从来都是最低点，没有价值）。

但是，它最终没有改变什么，房价整体上还是在持续下跌，整体盘面依然表现为“熊市中继”。我列这个图形的意思是说，哪怕是在熊市中，反弹也是常有的事。要解释这次为什么不一样，市场需要拿出更为有力的证据来。

另一个层面是，反弹与否与熊市与否，后者对于我们更重要。

基于我上面关于房地产天然是长期资产的论述，它必然要求我们要放到更长的周期里去看待它。即便它是反弹，如果它最终被证明依然只是像2024年那一次的“熊市中继”呢？

那这个反弹就没有什么大的价值——也许唯一的价值是它再一次掩护了许多人出货。

我对市面上流行的观点不甚认同，原因在于，他们给的数据太短期了。我们在股市里都知道不能拿日K线去解释市场的运行方向，更何况在房地产市场呢？

比方说下面这段话：“春节假期复工后的22天里，XX深圳合作门店二手房签约量较去年同期增长19%，创近五年同期新高”。

这样的解释，当然是事实，但是22天的观察期太短，说服力太弱了。

反弹每年都会有，再弱的市场都会出现反弹，再大的熊市都会有楼盘涨价。但是，判断市场的运行方向更重要，市场的方向进场是难以阻挡的。

最后一个层面是，落到微观的操作上，我们将会看到什么？人们会如何对待这次的反弹？

探讨这一点，非常有趣，因为它最终将很好的“验证或证伪”今天市面上关于反弹的所有报道。

在2024年9.24行情之后，市场出现了反弹，随后不久，大量的人开始趁反弹出货。那么来到现在，媒体舆论也在渲染反弹，似乎要赶紧入场抄底才是正道。

那么，这一次市场的反弹，最终人们是会选择跑步入市，还是会选择依然借机出货呢？

我先卖个关子，我们再观察到第二季度，看看会发生什么。请记住，市场是由每一个人的行动组成的，成千上万的行动每时每刻都在发生，最终汇总成一个一个的市场价格。我的意思是，稍微放长期看，市场谁也左右不了，市场会按照它本该运行的方向去运行。人们在面对短期重要事件/新闻/数据的刺激时，他们的行动常常是由“非理性”驱动的——比如一个家庭本来就要打算买房子，看到这样的反弹数据，他们可能就会更加快速的接受一个本来想再杀价5%的价格。但是，如果这个时间稍微拉长，等待这些短时冲击结束，我们就会看到，任何一对买家卖家身上，理性决策的成分会快速成为主导。

这也是我为什么一直在对我的粉丝强调说：我完全不介意我判不准也抢不到反弹（无论是在房地产还是在股市），如果你要做出一个影响你家庭未来长达10年的居住体验的重大决策，那一时半会儿的价格，真的不那么重要。

但弄明白这一点，并不容易，我花了10几年，才在心理上做到从容放松。

关于这次的反弹，我注意到有些童鞋的心情非常的“忐忑不安”——事实上，每一次都是，只不过以往我不怎么谈论这些，这次索性把它也讲出来。

人们对待反弹的态度各不相同，大致有几类心态。

一类是，渴望反弹乃至反转，为之欣喜。这样的以开发商、中介、手中持有在跌的房产业主为多，渴望来个反弹，让自己的业绩变得更好看，可以多卖点房子，少亏一点，对未来有更多的想望。

另一类是，对反弹有害怕，不愿意是真的。这样的以刚需为多，这很好理解，刚需希望一直跌，跌到自己可以“轻松买得起”——注意，千万不要以为刚需越跌越不买，如果他能够“轻松买得起”，他会买，他不愿意出手是因为还是觉得“压力大”。但还有一些把房子卖掉了的人群，他们也不愿意有反弹，因为这样会让自己之前的卖房子“卖亏了”，就是会觉得自己“做错了”，本来可以卖得“更高一点”。

以上都是人之常情，但落到具体操作，我认为必须要做到“不属于任何一类”。上面说了，我的观点框架更多是基于长期方向的判断，如果我认为房地产市场长期L型的走势不变，那我就不会贸然出手买（卖不卖则不一定），进而这个中间的反弹，对我而言，不重要。所以，不要注入个人感情，学会不care，甚至把它当做市场噪音。

令我非常重视的，是之前已经卖掉房子的那一类人群。在我看来，如果你卖掉了房子，就要“离手”，甩头不看，不要给自己找别扭。同样，做到这一点，我也花了很长的时间。

我的看法是，首先，不要带着精准逃顶和精准抄底的心态去做任何动作。我自己反正是做不到，所以我对这个反而坦然处之。其次，每个人都会做错事，即便错了，小错也无所谓，很容易修复，要避免犯的是大错。

我一个朋友在这一点上做的特别好，她2024年卖掉的华侨城的房产，事后跟我说她当时的心态：我当时就告诉自己两句话，一句是，我不想之前这套房子卖多少钱，我只要求卖到当时“最好的价格”就OK了。另一句是，我卖掉之后再也不看它又跌到多少或者是反弹涨了多少，那与我无关了。

她说的比我写的好。

市场如何是一回事，你的操作如何是另一回事，与其绞尽脑汁去“测准”市场到底来不来反弹，到底能够反弹多少……（无穷无尽绞尽脑汁），不如反躬自问，弄清楚自己想要什么。这样才能做对动作。可能没有卖到“最好的点位”（就是“犯错了”），你卖掉之后它反弹了——但是如果以1年看、以2年、3年看，答案也许又有不同，你看的时间点太短，会让自己陷入到无休止的内耗与纠结中——因为市场价格每天、每时、每分每秒都会不一样，持续保持高度关注每天的楼价波动，你放心，你做不对任何决策。此外，即便是卖亏了5%、10%，你要看到，你更早的回收了资金，这笔资金可以让你去做其它收益更好的投资，更好的实现我说的“失之东隅 收之桑榆”《》。

这不仅仅是我的思路，也是我自己在身体力行的操作。从私心层面，我乐见深圳乃至全国的房地产市场反弹出现乃至大V反转，但从务实层面观察，时间窗还是太短了。

最后，再强调一遍：只要你持续保持高度关注每天的房地产成交数据波动，你放心，你做不对任何决策。

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