广州告别摩天住宅，超高层成为过去

家人们，家人们！最近广州房产圈最大的热点——“超高层不香了，广州逐步告别摩天住宅”，今天跟大家一起聊聊！

首先，我先给大家说个实打实的事实，不是我瞎编，是官方实打实的动作，你们自己也能去查！咱们广州，以前到处都是四五十层的摩天大楼住宅，尤其是海珠、黄埔、增城这些地方，随便一个新楼盘，动辄就是40多层、50多层，开发商卖房的时候，天天吹“一览众山小”“高空视野无敌”“高端大气上档次”，把超高层吹得天花乱坠，好像买了超高层，就跻身高端人群了似的。

但从去年5月份开始，风向彻底变了！住建部发布了一个《住宅项目规范》，明确规定，广州这边的住宅，容积率不能超过3.1，高度不能超过80米。可能有人听不懂80米是什么概念，我给你们算笔账，常规住宅层高大概3米，再加上首层架空，80米大概就是26层左右；后来广州执行的时候稍微放宽了一点，大部分新出让的地块，限高都定在100米，也就是33层以内。这就意味着，以前那些动辄四五十层的摩天住宅，以后在广州，基本不会再有新的了！

你们去看最近广州挂牌的地块，不管是中山八的地块，还是荔湾区石围塘的地块，还有海珠南泰路、广纸那些核心区的地块，全都明确写了限高100米或者80米，有的甚至要求，只要建80米以上的住宅，就得先问消防部门同意不同意，可见这次是来真的，不是说说而已。

可能还有家人会说，“不就是少建几层楼吗？有什么大不了的？”家人们，这可不是少建几层的事，这背后是整个广州楼市的大转变，是咱们普通人买房的福音，尤其是那些被超高层坑过、或者正在纠结要不要买超高层的家人，你们的春天真的来了！

接下来，我就给大家拆解一下，为什么广州要逐步告别摩天住宅？为什么以前香到不行的超高层，现在突然就不香了？这里面的原因，每一条都和咱们普通人的居住体验、甚至生命安全息息相关，你们一定要听仔细，别再被开发商的宣传话术骗了。

第一个核心原因，也是最关键的一点——安全隐患太大，真的扛不住！家人们，你们有没有想过，住在40多层、50多层的高楼上，一旦发生火灾、地震这些意外，咱们该怎么逃生？我给你们说个扎心的事实，咱们国内大部分城市的消防云梯，有效救援高度也就50米左右，大概就是17层，就算是广州这种一线城市，能达到100米救援高度的云梯，整个城市也没几台，而且特别贵，一台就要几千万，根本不可能每个小区都覆盖到。

也就是说，如果你住在20层以上，一旦发生火灾，外面的消防车根本够不到你，只能靠自己跑楼梯逃生。你们想想，40多层的楼梯，就算你年轻力壮，跑下来也要十几二十分钟，更别说家里有老人、小孩、孕妇的，根本跑不动！而且超高层建筑一旦着火，就容易形成“烟囱效应”，烟火往上蔓延的速度特别快，一分钟就能蔓延好几层，逃生的时间真的特别紧张。

还有更吓人的，房龄超过20年的超高层，消防设施的完好率还不到50%，很多消防电梯、避难层，要么被杂物占用，要么根本用不了，真发生意外，就是叫天天不应、叫地地不灵。以前开发商建超高层，只想着多盖房子、多赚钱，根本不管咱们以后的安全，现在国家终于出手管了，这难道不是好事吗？

第二个原因，住起来太闹心，体验感差到离谱，相信住过超高层的家人，都有过这样的血泪史！最让人崩溃的就是电梯，咱们普通人上班、送孩子上学，最赶时间的时候，却要在楼下等电梯，早高峰的时候，等个20多分钟都是常事，有时候急得跳脚，电梯就是不来；就算坐上了，电梯运行速度太快，还会耳鸣、耳压不舒服，尤其是家里有老人和小孩的，每次坐电梯都害怕。

更坑的是，电梯总有坏的时候，一旦电梯坏了，住在三四十层的家人，只能爬楼梯，年轻人爬一次都累得气喘吁吁，老人根本爬不动，连家都回不去。而且超高层的电梯维护成本特别高，一栋楼十几部电梯，每年的维护费就要几十万，这些钱，最后还不是摊到咱们业主身上，物业费比普通小区贵一大截，一年下来，光物业费就要多花好几千。

除了电梯，还有水压不稳的问题。超高层都是二次加压供水，一旦加压设备出问题，或者用水高峰期，家里的水流就特别小，洗澡的时候，泡沫都冲不干净，水流就断断续续，别提多憋屈了；还有风噪，楼层越高，风越大，晚上睡觉的时候，窗户呜呜作响，根本睡不踏实，有时候台风天，还担心窗户会被吹掉，一点安全感都没有。

第三个原因，得房率低，咱们花了大价钱，却买了个“缩水房”！家人们，咱们买房，花的是建筑面积的钱，但真正能用到的，是套内面积。超高层因为要建很多电梯、楼梯、避难层、设备间，公摊面积特别大，得房率一般只有65%左右，比普通小高层低了20%左右。

我给你们举个例子，你花100万买一套100平米的超高层，实际能用到的套内面积，可能只有65平米；但如果是小高层，同样100平米，套内面积能有85平米左右，相当于多了20平米，够放一个卧室、一个书房了！咱们普通人买房，都是一辈子的积蓄，谁愿意花冤枉钱，买那些用不上的公摊面积？开发商就是靠着这些公摊，偷偷赚咱们的钱，以前咱们没得选，现在好了，政策来了，以后再也不用为公摊面积买单了！

第四个原因，长期持有不划算，未来可能会贬值，甚至变成“烫手山芋”！家人们，很多人买房，不仅是为了住，还想着以后能保值、升值，或者以后换房的时候，能顺利卖出去。但超高层，以后真的很难卖！

我给你们看一组数据，截至今年2月底，广州的超高层住宅，可售套数有38000多套，去化周期要22.8个月，虽然比全市平均水平稍微低一点，但还是很高，而且很多超高层楼盘，开盘一年，去化率还不到三成。比如海珠西有个超高层楼盘，46到48层，去年4月份开盘，到现在快一年了，才卖出去不到三成；而旁边一个32层的小高层，去化率已经超过七成，差距特别大。

而且以后，随着超高层越来越老，维护成本会越来越高，电梯要换、外墙要翻新，每一项都是大开销，到时候，物业费会越来越贵，小区环境会越来越差，高收入人群会慢慢搬走，剩下的都是租户，最后可能会沦为“垂直贫民窟”。更关键的是，超高层楼层太高，拆迁成本特别高，以后基本没有拆迁的可能，一旦房子老化，就只能一直住下去，或者低价抛售，根本卖不上价。

说完了原因，咱们再来说说，广州告别摩天住宅，会给咱们普通人、给广州楼市带来哪些影响？这些影响，每一条都和咱们息息相关，尤其是正在买房、准备买房的家人，一定要记好，这关系到你们以后买房的选择，关系到你们的钱袋子！

第一个影响，新房市场彻底变天，以后想买超高层，基本没机会了！以后广州新出让的地块，都会严格限高，要么80米，要么100米，最多33层，再也不会有四五十层的摩天住宅了。开发商也会慢慢转型，不再比谁盖得高，而是比谁盖得好，比谁的户型好、绿化好、配套好、居住体验好，以后的新房，都会朝着低密、小高层、高品质的方向发展。

第二个影响，存量超高层会慢慢贬值，现在手里有超高层的家人，要注意了！虽然现在超高层还能卖，但随着新房都是小高层、低密住宅，大家的选择多了，谁还会买又高、又挤、又不安全的超高层？以后超高层的二手房，会越来越难卖，成交价格会越来越低，甚至比同地段的小高层便宜10%-20%，银行评估的时候，还会打9折，想贷款都难。

我给你们说个真实的例子，深圳已经有这样的趋势了，很多超高层二手房，挂牌量越来越多，但就是卖不出去，有的业主降价十几万，还是没人要。广州以后也会这样，尤其是那些位置不好、配套一般的超高层，以后可能真的会变成“烫手山芋”，想卖卖不掉，想住又闹心。所以，手里有超高层的家人，如果以后想换房，建议尽早出手，别等以后贬值了，再后悔就晚了。

第三个影响，刚需党终于熬到出头日，买房再也不用“矮子里拔将军”了！以前，广州的新房，大部分都是超高层，刚需党没得选，要么买超高层，要么买偏远的远郊房。现在不一样了，以后的新房，都是小高层、低密住宅，得房率高、居住体验好、安全有保障，而且价格不会比超高层贵多少，刚需党也能买得起、住得舒服。

以前，超高层之所以能火，是因为当时楼市处于增量时代，开发商为了多盖房子、多赚钱，只能盖超高层，而咱们普通人，没得选，只能被动接受。但现在，楼市已经进入高质量发展阶段，国家越来越重视咱们的居住品质和安全，政策也在引导楼市回归本质，所以，超高层的时代，必然会结束，低密、小高层、高品质的住宅，才是未来的趋势。

最后，想问大家一句，你们住过超高层吗？有没有被超高层坑过？你们对广州告别摩天住宅这件事，有什么看法？欢迎在评论区留言，咱们一起交流、一起避坑，也记得给我点个赞、点个关注，后续我会给大家分享更多广州房产的干货，咱们下期视频，不见不散！