楼市，还是太戏剧了

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

这两天，深圳楼市上演了两出戏码,把深圳楼市冰火两重天的画面，演绎得淋漓尽致——豪宅卖得火热的另一边是上千套安居房仅1人选房。

豪宅又卖出百亿级

豪宅市场，又刷新了认知。

昨天（3月22日），位于深圳湾板块的深圳湾沄玺二次推售，又卖出了百亿级的成绩，官宣累计项目两轮销售超239亿元。

这是项目在相较于上一批住宅起步总价贵了17万的情况下，交出的成绩。

这次销售的房源，相较去年批次，房源量少了将近三分之一，备案均价贵了约0.77万/㎡，162套215~426平住宅，备案均价约176500元/㎡，总价区间约3233～1亿581万。

去年11月，深圳湾沄玺348套209~1149平户型，备案均价约168800元/㎡，总价区间约3063～3亿7742万，套均3000万起的大平层，一天卖了130亿，直接打破深圳单盘首开销售额纪录。

348套房卖出去240多套，去化七成，14套亿级房源上午就成交13套，最贵的一套3.2亿，如今只剩16套，足以见深圳湾沄玺对市场的吸金能力。

要知道这项目拿地成本才185亿，这就意味着项目在很短时间内就已经迅速抹平了成本。

这对市场来说，意味着投石泛涟漪。

不仅重塑了市场对深圳顶豪的价格预期，也给接下来深圳湾、前海、宝中排着队即将入市的豪宅打下扎实的基础。

这种热销就相当于给后续入市的豪宅项目壮了胆，接下来大胆定价有了锚点。

在此之前，深圳豪宅市场虽有需求，但开发商定价仍略显保守，而沄玺首开备案均价16.88万/㎡，南区加推直接涨至17.65万/㎡，上车门槛从3000万抬至3250万，涨价后开盘依旧热卖，也让市场看到了核心地段豪宅的独立定价权。

深圳顶豪市场算是彻底告别“限价时代小心翼翼定价”，进入市场化大胆定价的新阶段。

这同时也说明，豪宅的购买力并未消失，只是在等合适的机会，合适的项目。

更重要的是深圳这个月，召开深圳2026年首批居住用地推介会，拿出了好几宗压箱底的核心地块。这些地块都是极有“地王潜质”的用地，打造豪宅有很大的优势。

那么这就给后续的土拍注入一定的强心效应。

那么传导到最后，这些核心地块的定价也会更贵。
市场豪宅的底线也会随之，水涨船高。

过去的市场，冷暖也是先从土拍市场开始的。

冷冻的安居房

而与豪宅市场热火朝天不同的是，深圳的安居房市场遇冷。

并且不是简单的遇冷。

这两天（3月21日），位于坪山区的安居梓和苑正式选房。

项目单价约1.76万/㎡，带装修交付，总价118万起就能买两房，一百四五十万就能买三房。

按理说价格不算高，结果1100套房源，只有16户家庭报名，最后就一人选房。

这样的市场，多少都有点尴尬。

要知道，这个价格，放在哪里都算刚需友好价。

但这不是安居梓和苑选房第一次遇冷。

去年7月项目配售房源共540套，仅合34户家庭认购申请及格；去年12月1102套房源配售，11户家庭申请，10户符合申请认购资格。

到了今年1月，1100套房源16户家庭报名，最终只有1人选房。

申请人数一路缩水，估计连项目本身都是想不到的。

为何这么便宜的安居房没人要？

说到底还是位置太偏，配套还有待成熟。

梓和苑在坪山坑梓街道，挨着惠州，说是近地铁14号线沙田站，步行大约12分钟。

但项目直线约1公里的位置就已经是惠州惠阳区的边沿，从项目去南山、福田的核心地段上班，轨道通勤的时间都超过1小时，调侃一句“上班在深圳，下班到惠州”，一点都不夸张。

而且周边配套暂时还跟不上，教育、医疗、商业都还需要补充和待成熟。

反观项目不远的惠州大亚湾片区，综合商业、学校、入住率等配套已经齐全，相对价格也更便宜。

另外，还有一个关键原因，就是深圳安居房轮候库已经没多少有效需求。

2023年轮候库就关闭了新增申请，库内的刚需经过多轮配售，已经被消化得差不多了，剩下的要么看不上远郊房源，要么已经买了商品房。

就算现在放开了第二队列、第三队列，让库外家庭也能申请，但刚需们也越来越理性。

因为对刚需来说，买房不是只看价格，还要看通勤和配套，与其买个远郊的安居房当“睡城”，不如咬咬牙在近郊买个小商品房，或者干脆租房子住，起码生活方便。

并且，安居房这些年的补丁也全部打完了。

过去安居房转完全产权，需要补差价一直处于迷糊的尴尬，取得完全产权的条件让市场摸不透，一些继承、交易的规则相对空白。

但随着2025年1月《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》正式实施，补差价的核心规则终于敲定——

补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。其中，原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算，原购买价格不包含户内装饰装修价格。

后续又针对装修价剔除、人才房补差标准等细节持续优化，相当于给所有业主一个“明码标价”的算账标准。

既然算账标准敲定了，对于市场购买安居型商品房的预期也就随之敲定。

补缴预期稳定的情况下，均价约1.76万/㎡的安居梓和苑，与普通商品房新房或二手房的实际成交价格相差并不大，甚至一些小区已经出现倒挂。

比如距离安居梓和苑步行约2.8公里的丹梓龙庭，2014年建成的小区，去年7月88平户型成交总价约110.3万，折合单价约12529元/㎡；

比如距离安居梓和苑步行约3公里的深业御园，2012年建成的小区，今年2026.01.26一套87.73平方米3室2厅，挂盘157万，成交周期621天，成交总价135万，折合单价约15389元/㎡。

同月深业御园也成交一套135平的4室2厅，挂牌230万成交周期641天，成交总价约205万，折合单价约15186元/㎡。

那么，面对市场实际的交易，大家自然理性许多。

但对市场来说，豪宅卖得不错，普通刚需住宅冷冻的分层派对，相信会持续很长一段时间。

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