深圳新盘，进退两难

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

港资造房，在深圳有点造得不是时候了。

吹风入市，大运门户成光环

近期，位于龙岗永湖地铁站一旁的新世界188號，开始吹风入市。

项目官宣3月14日已经启幕，预计首推05地块的瑧悦，备案名为新璟曜广场。

项目前身是园山街道188工业区城市更新单元的一部分，占地面积约7.61万㎡，总建筑面积约65.4万㎡，共分6个地块开发。

园山街道188工业区城市更新单元2019年1月意愿公示，同年7月立项，同年8月启动签约，到了2020年7月启动拆除，其实更新速度算快的了。

毕竟有的城市更新单元，启动签约到真正的拆除阶段，都能拖上个十年八年，一两年就推进到拆除的阶段，在城市更新单元中，速度和效率已经算非常快。

但可惜，计划赶不上变化，拆除建设速度还跟不上市场的大变。

立项到拆除阶段是深圳楼市的飞速阶段，按照2020年—2021年的阶段，即使是犄角旮旯的项目，随便卖都能卖得还不错。

比如坪山的一些边沿项目。

但进入2022年后，深圳的新房便开始加速转变，到了今年，新房已经高度内卷，不仅要拼地段，拼品质，还要拼价格。

如果拼地段，项目的位置优势只有两个。

一是周边有改造更新蝶变的预期，整体的城市界面及配套有升级的预期。

二是项目位于3号线永湖站旁，是实打实的地铁盘，轨道交通便利性高。

（格隆汇楼市近期实拍）

但这样的位置，放在整个深圳来看，又拼不过坂田、大运这样的板块。

作为典型的“工业用地变身商住”的地段，先天地段基因就带着短板。

项目官方的定位是“大运门户”，实际属于园山街道，距离真正的大运体育中心、大运天地、星河COCO Park等配套隔着五六公里的距离。

而园山街道一直以来的存在感都比较薄弱，可能对于深圳人来说，需要考取汽车驾驶证到龙岗区园山小型汽车驾驶人全科目考场才了解到园山这个街道。

园山街道2016年才从横岗分设，长期被视为“横岗附属”，还被大运新城光芒覆盖，片区整体仍以工业+长期旧改为主，往往市场认知度较低。

这样的地段有着天然的配套落差，相对缺乏一些高端配套。

虽然项目自带约6万方商业，但还在建设，等开业至少要到交房后；

一路之隔的港中大（深圳）附属时进学校也是在建，能否如期开学、教学质量如何是未知数，众多配套处于预设落地中。

（格隆汇楼市近期实拍）

若拼产品，作为项目开发建设操刀的新世界中国，打造住宅或者封面商业体自然是没有问题的。

毕竟新世界中国已经在广州、佛山、武汉、沈阳等地打造了不同风格的典型高端项目，在市场上也有一定的品质认可及产品说服力。

但新世界188號（新璟曜广场05地块）的硬伤也一定程度上局限了新世界中国的发挥——

作为2026年的项目，容积率达到7.9，最高层达到49层是什么概念？

容积率超过7的项目，在整个深圳其实都不算多。

据不完全统计，深圳接近5000个普通住宅小区，容积率超过7的项目不到350个，占比不到10%。

如今深圳低容积率新盘是趋势，同时也是优势，相比3.1左右的容积率趋势，新璟曜广场05地块容积率几乎翻了2倍，而项目一路之隔的名居山河里容积率不到6。

而达到7的容积率伴随的就是楼间距较近，3梯7户的梯户比，45-49层的超高层。

（格隆汇楼市近期实拍）

要知道，深圳住宅小区常见的一般为3梯6户。

更重要的是，整个新璟曜广场总规划1142户，规划有1067个车位，后期十分考验物业的地库管理能力。

这样的产品形态，对未来居住舒适度要求较高的群体，就不算太友好。

定价难题

但更重要的是市场定价。

若拼价格，项目暂未公布具体的价格，但参考项目周边的新房，价格基本在3.5万/㎡左右的均价。

如距离项目约1.9公里的信义金御山居（一期），2024年入市984套|81~119平户型，备案均价约41300元/㎡，总价区间约273万～585万，截至2026年3月27日，还剩17套未售罄。

（格隆汇楼市近期实拍）

再比如一路之隔的名居山河里，2023年412套75~142平住宅，备案均价约43700元/㎡，总价区间约353万～705万，2024年1177套94~142平住宅备案均价约43100元/㎡，总价区间约364万～707万，截至2026年3月27日，依旧剩余199。

而在这个过程中，名居山河里还进行了大力的促销，120平原价约492万，折后395万，均价不到3.5万/平；去年11月95平最低约318万，折后均价约3.35万/平。

而这个旧改项目是新世界中国2021年通过股权收购从博林手里接的“二手地”，当时正赶上深圳旧改交易的价格高位，相信收购成本并不低。

现在周边卖约3.5万/㎡的价格，就已经比曾经市场预期的4万—6万的水平低了许多，而在市场追求品质，开发方要追求利润的情况下如何找到平衡？

对比龙岗核心的区域真正的大运板块的新房，新世界188號如何能打出逆风局？

毕竟新世界188號容积率、车位比、层高等已经向市场递出投名状。

而大运片区的新盘虽然均价高一些，但产业、配套、学区相较之下，横岗、园山板块除了价格的优势，几乎没什么拿得出手的了。

更尴尬的是，周边二手小区挂牌价普遍在3万/㎡出头。

如名居山河里，去年12月—1月成交三套住宅，一套74.95平户型，成交总价约231万，折合单价约3.08万/平，两套98平户型，成交总价都是约300万，折合单价约3.07万/平。

2021年建成的卓弘星辰，90平左右的户型，已经低至总价2字头，连单价也是2字头。

而新世界188號（新璟曜广场05地块）面世，一旦价格确定，就意味着整个园山街道188工业区城市更新单元的定价预期基本确立，那么整个改造单元的可售货值的天花板也基本确定。

这对新世界中国来说是至关重要的。

毕竟新世界188號销售，是新世界中国现金流修复的关键。

所以，接下来非常考验新世界中国的定价及操盘能力。

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