上海别墅区的格局，是怎么炼成的？

上海房地产行业里有一个特殊现象：

因为别墅板块的地缘封闭属性，大部分媒体对于别墅板块的分析都语焉不详，甚至连一篇汇总性的分析都没有。

因此，作为专业媒体，我们系统性地对别墅做一个汇总性的梳理。

今天是别墅专题的第一篇：

上海别墅的开发历史，到底是怎么一个过程？

对于上海别墅的开发历史进行综述，最直接的办法就是用时间轴进行分段。

整个上海的别墅开发历史大概可以分为四个阶段：

1、2000年之前，市区及市区外溢板块别墅的启动期。

2、2000-2003年，郊区别墅格局的奠定期。

3、2003-2020年，别墅格局发展和洗牌周期。

4、风貌别墅开发周期。

其中，第一二个时间周期，可以统称为上海别墅的格局奠基期：

2003年限墅令出台之前，上海的众多别墅区地块已经基本完成了土地出让。

而进了2003年之后的第三周期，上海别墅区格局基本上框架已定，可以称之为发展成熟期，这个阶段各大别墅区逐渐开发成熟，并经历了全市别墅格局的洗牌。

上海别墅开发的第一周期，就是市区核心区的别墅板块，以及其外溢板块的崛起周期。

上海核心区的别墅区崛起，其实和“洋人”的到来关系很大。

上海最早的别墅自然是100年前的老洋房，本身就是舶来品。

而改革开放后，现代别墅的起源，也是响应了时代需求：

上海第一个涉外经开区虹桥经开区成立后，大量外企大规模的进入上海。

为了迎合外籍友人的生活习惯、顺便赚赚外汇，上海开始建设完全区别于本土老公房的高级公寓和别墅社区。

当然，买家中，也有部分因为外贸行业蓬勃发展而赚到大量外汇的本地富商群体，还有一部分就是归国华侨。

像建成于1988代初期的永嘉路386弄的永嘉公馆，只有甲、乙、丙、丁四幢联排别墅，其买家就是爱国华侨，当年以40万美金一套的价格买入。

当然梧桐区内部的外销房别墅其实体量不大，真正成片、成规模开发的，还是90年代开发的古北国际社区，以及古北的“外溢”地段。

当然，古北一期的规划和今天的规划也类似，板块核心区大面积开发建设的还是洋房类型产品。

而低密度别墅住区，自然还是逃不开“建在郊区”的命运，主要分布在古北外围区域。

金虹桥板块、金汇板块、西郊板块，在这一时期都出让了别墅地块，兴起了别墅开发。

比较知名的有建成于1993年古北一期的西郊花园别墅，就是网上流传很广的古北国际社区照片里的那些别墅。

这个时期开发商主要还是港资开发商为主，或者披着港资外衣的一些早期本土开发商。

比如后续开发了汤臣一品、汤臣高尔夫的汤臣集团进入上海的第一个项目，就是位于金虹桥板块建设于1998年的嘉年别墅（下图源自网络）。

当然，这个时期作为重磅的就是如今浦西第一别墅区——西郊，在这个周期整体规划并启动了开发建设。

像比较早期的西郊温莎豪园、绿谷别墅就是90年代初期就建起来租赁给外籍人士的租赁别墅社区；

而后到了1997年左右开发文华别墅、2000年开发满庭芳花园都是当年的外销房别墅社区。

当然，这个外溢效应不仅仅只是古北周围，因为当时受到外资影响的板块不仅仅这一圈。

当时的外企总部主要位于长宁、部分位于徐汇，而大量的外企工厂分布于下游的闵行、青浦、松江，这也直接带动了对应区域的别墅开发。

徐汇，也在康健板块开发了玫瑰园、牡丹园等纯独栋外销房社区，只不过规模比不了成片开发的长宁。

比如今天的大虹桥别墅区，就是因为承建了外企工厂，而奠定了别墅区的开发基础，像华漕别墅区早年更响亮的名字金丰国际社区。

当然，郊区的部分我们后面再聊，因为在2000年以前，大部分郊区别墅区板块都只是启动规划，极少有别墅上市。

浦西市区的别墅奠基由古北开始，而浦东别墅的奠基则由金桥引领。

碧云、联洋最初的定位就是为了迎接美国通用汽车等公司落户金桥而规划的国际社区，其中碧云以别墅为主，联洋以高层为主。

碧云别墅区还有非常明显的外销别墅气质，各社区建筑风格非常有外国风情，像出租的碧云别墅、后面开盘的维诗凯亚、云间绿大地等社区都是非常典型的外国风格别墅。

这个区域当年非常辉煌，1999-2000年，碧云别墅一期二期刚入市就引发了楼市轰动。

出租率100%不说，巅峰时期每月10万/套的租金直接创下上海别墅租赁市场的纪录，秒杀一众老牌富人区。

相比于碧云的成片别墅开发，联洋当时其实还是弱一档次的地段，而且开发的也相对更晚，在这个周期内。

联洋和花木的交界处的三大别墅区，李嘉诚开发四季雅苑、御翠园；以及证大的中式别墅九间堂在这个周期还是规划期，2000年之后才开始真正建设销售。

而当下浦东真正的第一梯队别墅板块东郊，在当年只不过是在碧云外溢区、借着东郊国宾馆名号出道的外溢别墅区

——本质上在当年属于郊区地段，要不然也不会出现主打高尔夫球场概念的别墅区汤臣高尔夫。

只不过在今天这个板块可以视为市区别墅区，就归类在了这个周期内，且开发的时间段确实也是90年代（汤臣一期98年竣工）。

综合来看，上海市中心别墅区的奠基都在2000年前就已经完成，后续基本没有诞生新的别墅区。

只不过，受限于时代条件，开发于这个时代的别墅社区大多都设计的农村自建房差不多，外立面是涂料或者马赛克砖，小区内的公共配套破旧，路网很窄。

尤其是古北-西郊的别墅，大部分都非常老。

仅有部分社区类似于长宁的西郊名苑可以整体推掉翻新重建，大部分社区至今都显得很破旧。

但是也还是有很多社区如今都已经十分陈旧，且设计理念过时，跟不上如今购买力的需求。

而真正至今还占领上海顶豪市场的别墅社区，比如檀宫、东郊壹号，华州君庭，大部分都是在这个周期拿地、建设于03年以后的蓬勃发展区，这个我们后续会讲。

而进入2000年，上海郊区的别墅区就进入了主力的崛起周期。

郊区别墅区的崛起原因，大概有三类。

第一大类，就是第一部分提到的，外企工厂落地带来的外溢需求，直接促成了郊区别墅区的诞生。

除了第一部分提到的徐泾华漕，像是松江近郊的九亭、闵行近郊的七宝、梅陇、颛桥等区域也有一些当年就启动开发的别墅片区。

这其中，规模最为宏大的无疑就是新闵别墅区。

这个板块也是因为当年徐汇外溢莘庄崛起，松江想借着靠近莘庄的区位优势，主动规划出来一整片地方，官方叫“新闵经济区”，旨在打造亚洲最大的别墅区。

而早期这里吸引了一批韩国开发商集中囤地，也是意在卖给周边工业区里的外籍高管。

只不过这个区域开发得太晚，主力产品都开发在2000年之后，大部分买家都已经是本地人。

第二大类崛起的郊区别墅区，主要源自于当时富人群体诞生的一个购房需求。

国内九十年代后本土富人逐渐崛起，对香港电影里的庄园别墅有了追求，对市区相对密度较高的外销别墅逐渐嫌弃。

而彼时又有一批来自江浙的富商来沪买房，大家对是否距离市区很近不太在意，反而更加在意回江浙是否方便。

因此，在郊区买个庄园别墅成了当年的一个富豪圈潮流，开发商也是在有意迎合这个需求。

因此，一批上海郊区远郊、有自然景观或者旅游、休闲资源的板块开始逐渐开发崛起。

最典型的就是佘山别墅区，作为上海唯一一个99米高山，天生就是打造别墅区的材料。

这里规划的都是庄园级别的别墅，上海紫园2003年就已经有了上亿豪宅，几乎是全国独一份。

另一个就是马桥的旗忠别墅区，也是类似的情况，只不过基于高尔夫球和网球场馆出圈；

1999年旗忠高尔夫俱乐部开业后，让区域有了富人区的气质，后续就基于此规划开发了绿城玫瑰园等超级大的庄园别墅，也成为了当时的亚洲十大豪宅。

这一类型的别墅很长一段时间都是上海改善链条的天花板，在2015年之前相当长的一段时间里，楼市地位并不逊色于市区别墅。

直到2020年之后，才随着全市豪宅格局的重塑以及富人共识的改变，逐渐成为楼市的非主流产品。

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而真正让郊区别墅区大批量建设的原因，是来自于上海当时一个重大的城市规划，也就是2000年代初期提出的一城九镇。

这个规划很宏大、很重要，因此我单独开了一段来聊聊。

2001年，上海提出了“一城九镇”的规划，对上海郊区开始大力发展。

这一城九镇分别是：松江新城、朱家角、安亭、高桥、浦江镇、罗店、枫泾、周浦、奉城、堡镇（2003年陈家镇）

这个规划则奠定了上海郊区别墅区的另外半壁江山。

客观来讲，一城九镇这个规划如今看是有时代局限性的：

当时的规划者认为上海市区很难继续扩大到把这些地方融入市区，因此直接把这些远郊板块独立按照特色小镇规划，本质上还是明显低估了上海市区的摊大饼能力。

但是这也让上海因此多了一批有低密度住宅存在的近郊别墅社区，丰富了上海楼市别墅市场的供应结构。

最典型的就是松江新城的泰晤士小镇。

很多朋友都以为是拍婚纱照的地方，但实际上这个别墅区里部分别墅组团定位很高。

松江本地很多大佬都住在温莎半岛里面，在本地认可度和知名度相当不错。

像朱家角别墅区的中式别墅，也是结合了古镇的定位，后续开发了绿洲江南园这种庄园型的类中式风格别墅。

安亭半岛自然不用多说，相信很多朋友都看过那个非常有海外风情的安亭新镇，安亭周围也开发了一些以高尔夫为主打的别墅项目。

浦江，本身规划了意大利风格，后续在逐步建设过程中也建成了成片开发的低密度住区。

包括鹏欣一品漫城系列、万科翡翠别墅、华侨城十号院等品质别墅社区，都在后续逐渐开发入市。

而罗店新镇就是后续美兰湖别墅区的原型——只是很可惜后续没有实现当年“国际社区”的规划愿望。

当然这类别墅区，实际别墅的建设都比较晚。

大部分是规划、土地出让在2000-2003年，实际别墅的入市时间都在2005年之后。

比如美兰湖2005年才推动大规划启动，实际上主力开发起集中在2005-2015。

当然，除了以上提到的三类主流郊区别墅区，还有一些开发了别墅的板块，也是在这个周期启动了规划，而原因其实只有一个：

郊区地价便宜，被开发商批量拿地，规划成了别墅区。

比如康桥半岛别墅、南翔的金地别墅区、唐镇的四大别墅，基本都是如此。

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而2003年发布了限墅令之后，上海几乎就不再有新增的别墅区。

这一时期，上海的别墅区基本框架就确定了，后面十几年基本就进入蓬勃的开发周期。

随着各大别墅区蓬勃发展，也逐渐诞生出了一些在今天比较主流甚至可以说封顶的产品。

比如西郊的檀宫就是这个时代诞生的产品，2003-2005年销售，每栋都是庄园级别的产品，至今仍是全国顶级豪宅一梯队。

而东郊区域后续也诞生华州君庭、东郊壹号这种庄园型产品，站在泉沟豪宅圈的顶峰。

设计风格上，这一周期的别墅也是百花齐放。

檀宫就是多种国家的设计风格，每户几乎都不一样；

像是联洋的三兄弟中，九间堂就是全国中式别墅的鼻祖级产品，四季雅苑和御翠园就是典型的港风别墅，各不相同。

当然，这个周期真正的主角还是浦东的东郊以及大部分的郊区别墅区，因为这些区域大部分都是2000年之后规划的，相对开售开发的晚、产品更新、设计更漂亮；

而90年代率先崛起的别墅片区古北-西郊别墅区，在这个周期内其实可开发的空间已经比较有限。

因此真正看过一圈别墅的客户，经常会吐槽西郊的别墅怎么都这么老，原因就在于开发的节奏不同。

只不过这也造成了一个新的问题，主力开发于2003年后的这些板块，大多都有一个同样的缺点：

板块早年规划并未完全完毕就赶上了限墅令，后续几乎都没有办法持续进行别墅开发；

板块内新出让的地块大多都是高层地块，降低了板块的圈层。

像徐泾、南翔、唐镇这些地方由于离市区近，随着市区扩大，在2010年之后，逐渐开发成了了近郊的刚需商品房片区；

而像佘山、美兰湖等远郊区域，由于市区摊大饼根本摊不过去，因此周边不少土地甚至规划成了动迁房，大大拉低了板块的圈层。

唯有东郊因为板块能级大幅度提升，后续张家浜的开发还是尽可能在能力范围内保证了新地块的密度尽量比较低。

除了中环外的浦开云璟搞成了高层，中环内的部分，基本都还是建成了洋房大平层、叠加别墅、联排别墅类型的产品。

当然，如果直接说这个大周期完全没有诞生别墅区也不客观，实际上还是零星诞生了一些“含别墅”的片区。

比如新江湾，借着低密度规划建设了一些叠墅产品和合院产品，相对来说比较成片勉强算半个别墅区。

此外，就是一些市区项目通过高低配规划出来的联排产品，比如中海紫御豪庭的联排别墅、滨江凯旋门的滨江别墅，都是这个时代的特殊产品。

但是因为整体不成气候，也就不单独作为一个别墅区的分类了。

而后就是2020年之后的风貌别墅时代，这类产品和主流别墅区其实差别很大，我后面单独写一篇专题单独分析。

综述

如果按照今天的市场格局给上海别墅区排个序列：

大概可以分为四大梯队。

最顶端的就是顶级豪宅梯队，主力成交总价在5000万以上，和都心豪宅竞争。

其定位可以兼顾自住和保值增值，甚至可以作为家族传世资产进行传承。

主要的板块其实就三个，是长宁西郊，大花木（联洋+碧云），以及东郊。

三者之间的区别在于，西郊更加有烟火气但是房子特别老，很多老别墅到今天有些过时了；

联洋和碧云板块成熟，别墅区想对新也能一定程度兼顾烟火气。

而东郊就是房子新、品质好，有不少庄园类型产品，但是周围郊区感很重，步行基本没什么配套。

实际上，一般到了5000万以上预算。基本东郊西郊都会去看看，最后结合自己的实际喜好做选择。

第二梯队独一档是大虹桥别墅区，包括徐泾、华漕在内。

作为西郊的外溢板块，本身就有丰富的客源基础，很多家庭因为西郊房子太老而出来选择徐泾。

且由于离虹桥很近，非常适合江浙家庭通勤，成交量是断崖式领先的第二档，2000-4000万总价中最主流的选择。

其中有不少近些年开发的别墅产品，在全上海都是比较优秀的产品。

这个区域也因为几个标杆社区如西郊安澜、金臣别墅、西郊庄园，板块也能承受部分5000-1.5亿的购买力。

第三梯队是其他地缘性质的别墅区。

包括满足浦东人民改善需求的浦锦别墅区、康桥别墅区、唐镇别墅区，满足嘉定人民居住需求的南翔别墅区，这种整体的市场认可度比较局限于区域内。

包括市区的一些联排别墅，其实也是这个体系——整体受众有限，价格太高还会错配。

第四梯队，就是远郊度假型别墅，包括马桥、佘山等区域别墅，曾经也是顶级富豪的选择；

如今在高总价回归核心区的共识下，基本沦为了度假住宅，很难作为第一居所，市场上的价格甚至比不过10年前的水平。

后续我会基于板块特点，继续推文分析别墅板块内部的情况，大家可以保持关注。

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